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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
FALLIMENTO E VENDITA DI IMMOBILE ABUSIVO
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Domenico Mauro Alloro
IMPERIA24/04/2019 18:42FALLIMENTO E VENDITA DI IMMOBILE ABUSIVO
Buonasera,
Un cemento armato (per futuro uso abitativo) costruito abusivamente negli anni 1985/1990, oggi ancora "cantiere" dovrebbe essere venduto dal fallimento.
La norma che consente di sanare le opere abusive quando il trasferimento deriva da procedura esecutiva (art. 40 L. 47/1985) è applicabile anche alle pratiche relative ai cementi armati?
Nel senso che: se fossero applicabili, potrebbero venir imposte opere di "rinforzo" per portare a termine l'opera in base alle attuali norme sui cementi armati?
Grazie.
Domenico Mauro Alloro - Imperia
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Zucchetti SG
Vicenza26/04/2019 18:49RE: FALLIMENTO E VENDITA DI IMMOBILE ABUSIVO
La S. Corte, con la sentenza n. 46598 dell'11 ottobre 2017, ha precisato che anche un basamento in cemento costituisce 'costruzione' in senso tecnico – giuridico, trattandosi di un manufatto tridimensionale che comporta una ben definita occupazione del terreno e dello spazio aereo, richiedente per la sua realizzazione il permesso di costruire e l'autorizzazione paesaggistica, essendo idoneo a determinare una compromissione dell'assetto del territorio e del paesaggio, la cui permanenza non può essere considerata irrilevante, con la conseguente corretta esclusione della integralità della demolizione dell'opera.
Di conseguenza, il manufatto in questione, se è stato costruito senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse; oppure in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa, è da considerare abusivo, giusto il disposto dell'art. 31 Legge 28 febbraio 1985, n. 47 (c.d. Legge sul primo condono edilizio).
Questa legge, che si applica agli immobili costruiti in data antecedente al 17 marzo 1985, unitamente al D.P.R. n. 380 del 2001 (c.d. TUE, Testo Unico sull'Edilizia), che si applica agli immobili costruiti successivamente a tale data, costituiscono il quadro normativo di riferimento.
Alla luce di questa normativa gli atti di trasferimento negoziali aventi ad oggetto fabbricati devono contenere, a pena di nullità, le c.d. menzioni urbanistiche, ossia: la dichiarazione dell'alienante che l'immobile è stato costruito anteriormente all'1 settembre 1967, ovvero, se l'immobile sia stato realizzato successivamente a tale data, l'indicazione degli estremi del permesso di costruire (licenza, concessione ad edificare, denuncia inizio attività/segnalazione certificata inizio attività, c.d. "SCIA") o del permesso in sanatoria.
La stessa disciplina, al fine di tutelare la posizione del creditore nelle esecuzioni individuali e della massa dei creditori in quella fallimentare, ha posto in caso di vendita forzata in una procedura individuale o collettiva una doppia deroga alla predetta normativa
In primo luogo, infatti, l'art. 40, comma 5, della L. n. 47 del 1985 deroga al principio della nullità dell'atto di trasferimento privo delle menzioni urbanistiche, deroga confermata dall'art. 46, co. 5 del TUE, che, al comma 5 bis la estende anche ai casi in cui siano stati realizzati interventi mediante SCIA ai sensi dell'art. 23, comma 1, dello stesso TUE.
Inoltre il comma sesto dell'art. 40 L. n. 47 del 1985 ha previsto per gli eventuali aggiudicatari una vera e propria rimessione in termini per procedere con la sanatoria dell'abuso, stabilendo che "nell'ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro 120 giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge". Norma anche questa confermata dall'art. 46, co. 5, del TUE , per il quale "l'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria".
Presupposto indefettibile per l'applicazione dell'istituto della rimessione in termini è che l'immobile sia colpito da un abuso sanabile, nel senso che gli immobili gravati da "abusi insanabili" possono essere posti in vendita in sede esecutiva e/o concorsuale nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, ma, in tal caso, l'aggiudicatario non potrà effettuare la sanatoria e dovrà, anzi farsi carico della demolizione e del ripristino dell'abuso; il che, evidentemente esclude la possibilità di trovare interessati all'acquisto.
A questo punto deve chiedere ad un tecnico se gli abusi che colpiscono il manufatto siano sanabili oppure no in quanto rientranti nella previsione dell'art. 33 della l. n. 47 del 1985 e quali sanatorie consenta lo stato del manufatto, visto che lo stesso, dalla descrizione che ne ha fatto, sembra non essere completato. Invero, il Consiglio di Stato con la sentenza n. 554 del 5 febbraio 2015, ha affermato che la sanatoria di un abuso edilizio, tramite il cosiddetto condono, non può essere concessa se l'immobile non risulti ultimato e, ai sensi dell'art. 31, co. 2, l. n. 47 del 1985, "si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente". Ferma restando la necessità di un parere tecnico su questi punti, a noi pare che, anche se si ammette che l'aggiudicatario, in presenza di opere sanabili ai sensi del citato art. 33, possa eseguire opere successive alla presentazione della domanda
di sanatoria, dall'esame dell'art. 35 ci sembra che comunque non possa effettaure opèere di completamento strutturale.
Zucchetti SG srl-
Carla Vilucchi
Arezzo22/02/2022 13:04RE: RE: FALLIMENTO E VENDITA DI IMMOBILE ABUSIVO
Buongiorno,
come viene determinato il termine da cui far risalire le ragioni dl credito? La data del fallimento? Oppure la data in cui è sorto il credito?
Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza22/02/2022 17:48RE: RE: RE: FALLIMENTO E VENDITA DI IMMOBILE ABUSIVO
Le saremmo grati se fosse più precisa spiegando a quale credito si riferisce.
Grazie
Zucchetti Sg srl-
Carla Vilucchi
Arezzo22/02/2022 18:20RE: RE: RE: RE: FALLIMENTO E VENDITA DI IMMOBILE ABUSIVO
Preciso meglio la mia domanda.
Nell'ambito di un fallimento sto predisponendo l'avviso di vendita del compendio immobiliare della procedura che presenta delle difformità sanabili ai sensi della normativa ex lege 47/1985. Ho pensato di proporre in vendita il bene così com'è proponendo l'opportunità per l'acquirente di accedere alla sanatoria ai sensi dell'art. 40 comma 6 ma non ho ben chiaro in che modo posso adempiere al requisito richiesto dalla legge per cui la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge.
Quindi chi acquista può accedere alla sanatoria purché le ragioni del credito per cui procede (ma chi acquista non procede) nascano anteriormente al 2003.
Questo passaggio non mi è chiaro.
Grazie mille-
Zucchetti SG
24/02/2022 06:55RE: RE: RE: RE: RE: FALLIMENTO E VENDITA DI IMMOBILE ABUSIVO
Come abbiamo ricordato nella precedente risposta, il dato normativo dal quale occorre partire è rappresentato dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) il quale, similmente a quanto già disponevano gli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985, dopo aver sancito la nullità degli atti di trasferimento aventi ad oggetto immobili la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 (ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria) aggiunge che tale nullità non si applica agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, "individuali o concorsuali". Aggiunge che l'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare la relativa domanda entro il termine di centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall'autorità giudiziaria.
Quanto alla disciplina della sanatoria va innanzi tutto richiamata la possibilità di sanatoria così detta "ordinaria" ai sensi dell'art. 36, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (che riproduce la previsione dell'abrogato art. 13, l. 28 febbraio 1985, n. 47), a mente del quale "… il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda". È chiaro che in questo caso il termine dei 120 giorni non viene neppure in considerazione, poiché la sanatoria può essere richiesta in ogni momento, e l'aggiudicatario potrà presentarla così come poteva farlo il fallito o l'esecutato, poiché la possibilità di sanare viene riconosciuta, nei termini indicati, dall'art. 36 al responsabile dell'abuso o "all'attuale proprietario".
Il termine dei 120 giorni torna invece in gioco, nella sostanza, quando sono già spirati i termini entro i quali il precedente proprietario poteva presentare istanza di sanatoria "ordinaria", termini che sono fissati dall'art. 36, comma primo, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, il quale prevede che "In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in difformità da essa", la domanda in sanatoria può essere presentata "fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3 [novanta giorni dall'ingiunzione di demolizione], 33, comma 1[congruo termine stabilito dal dirigente per la rimozione o demolizione], 34, comma 1[congruo termine stabilito dal dirigente per la rimozione o demolizione], e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative".
Dunque, se questi termini sono già decorsi, il decreto di trasferimento ne determina la riapertura per un periodo di 120 giorni, indipendentemente dalla data di insorgenza del credito.
Altra ipotesi di sanatoria è quella di cui all'art. 40, comma sesto, l. 28.2.1985, n. 47.
La norma prevede che "nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge".
A questo proposito va ricordato che ai sensi dell'art. 31, comma primo, l. 47/1985 potevano essere sanate le opere abusive che fossero state ultimate entro la data del 1 ottobre 1983 (il comma due della medesima disposizione specifica che "Ai fini delle disposizioni del comma precedente, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente"). L'art. 35 della citata legge prevede poi che la domanda in sanatoria doveva essere presentata al comune entro il termine perentorio del 30 novembre 1985.
Qualora l'immobile abusivo (sanabile ai sensi del capo IV della l. 4/1985) sia oggetto di un trasferimento coattivo, la possibilità di richiedere la sanatoria in parola viene riconosciuta dal citato art. 40 comma sesto anche all'aggiudicatario, il quale può chiederla, come si è visto, entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della legge.
Pertanto, al fine di comprendere se sia possibile o meno per l'aggiudicatario ricorrere alla sanatoria prevista dal capo IV della l. 28.2.1985, n. 47 (artt. 31 e ss), occorre accertare:
che le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriori all'entrata in vigore della predetta legge 47/1985, concetto che applicato alla procedura fallimentare dovrebbe condurre a verificare se tra i creditori ammessi al passivo ve ne sia almeno uno titolare di credito antecedente al 17.3.1985, il che ad oggi è alquanto improbabile;
che l'abuso sia stato realizzato entro il primo ottobre 1983.
Un'altra ipotesi di condono è prevista dall'art. 39 l. 23.12.1994, n. 724, che estende la sanatoria di cui alla legge n. 47/1985 alle pere abusive (che rispettino i requisiti del citato art. 39), e che:
risultino ultimate entro il 31.12.1993;
a condizione che le ragioni di credito siano anteriori al 01.1.1995 (data di entrata in vigore di detta legge, ai sensi dell'art. 47 della medesima).
Va poi considerata l'ulteriore ipotesi prevista dall'art. 32, d.l. 30.9.2003 n. 269, convertito in l. 24.11.2003, n. 326, il cui comma 25 consente il condono (alle condizioni previste da questa disposizione) alle opere abusive che:
risultino ultimate entro il 31 marzo 2003;
sempre che le ragioni di credito per cui si procede o si interviene nella procedura siano sorte anteriormente al 2.10.2003 (data di entrata in vigore della norma) come si ricava dalla lettura del comma 28 del medesimo art. 32.
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