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Forum ESECUZIONI - COMPENSO CUSTODE E DELEGATO
Quota parte gravante sull'aggiudicatario
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Pietro Giovannoni
11/06/2018 14:54Quota parte gravante sull'aggiudicatario
Qual è la disciplina del compenso spettante al professionista delegato sulla base del dm 227/2015, con particolare riferimento alla quota parte gravante sull'aggiudicatario? -
Zucchetti SG
11/06/2018 18:29RE: Quota parte gravante sull'aggiudicatario
Com'è noto, l'art. 179 bis disp. att. c.p.c. dispone che la misura del compenso dovuta al professionista delegato per le operazioni di vendita è stabilita con decreto del Ministro della giustizia. Il comma secondo di detta disposizione specifica che esso è liquidato dal Giudice dell'esecuzione, che pone a carico della procedura la quota parte relativa "alle operazioni di vendita", mentre il compenso per le attività "successive" grava sull'aggiudicatario.
In applicazione di questa norma era stato emanato il d.m. 25 maggio 1999, n. 313 il quale determinava direttamente alcune voci del compenso, rinviando alle tariffe professionali per le altre.
La materia è stata riscritta dal D.M. 15 ottobre 2015, n. 227, integralmente sostitutivo del d.m. 313/1999, di cui ha disposto l'abrogazione.
In particolare, la disciplina del compenso spettante al professionista delegato alla vendita immobiliare è contenuta nell'art. 2, il quale lo determina con riferimento al prezzo di aggiudicazione, distinguendo 3 scaglioni: sotto i 100.000 euro, tra 100.000 e 500.000 euro, sopra i 500.000 euro.
Il compenso è calcolato poi con riferimento a 4 voci (le quali nella sostanza cercano di ripercorrere le fasi della procedura esecutiva):
1) per tutte le attività comprese tra il conferimento dell'incarico e la redazione dell'avviso di vendita, ivi incluso lo studio della documentazione ipocatastale;
2) per tutte le attività svolte successivamente alla redazione dell'avviso di vendita e fino all'aggiudicazione o all'assegnazione;
3) per tutte le attività svolte nel corso della fase di trasferimento della proprietà;
4) per tutte le attività svolte nel corso della fase di distribuzione della somma ricavata.
Le prime 3 voci della tariffa possono essere liquidate dal Giudice dell'esecuzione in relazione a ciascun lotto, quando le relative attività abbiano avuto ad oggetto più lotti, in presenza di giusti motivi. Lo stesso aumento è consentito per la liquidazione del compenso relativo alle attività di distribuzione del ricavato, quando la distribuzione ha ad oggetto somme riferibili a più debitori. Inoltre, il compenso può essere aumentato o diminuito dal Giudice dell'esecuzione del 60%, tenuto conto della complessità delle attività svolte.
In caso di estinzione anticipata, ai fini della determinazione del compenso si farà riferimento al prezzo previsto per l'ultimo tentativo di vendita (o in mancanza al valore di stima), tenendosi conto solo delle attività svolte.
Il comma quattro del medesimo art. 2 prevede poi che al delegato spetti un rimborso forfettario delle spese generali in misura pari al 10% del compenso, nonché il rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate, tra le quali devono ritenersi ricompresi i costi degli ausiliari.
Infine, quanto alla determinazione dell'ammontare del compenso, il comma 5 ne stabilisce in ogni caso l'importo massimo (comprensiva del rimborso delle spese generali), nella misura del 40% del prezzo di aggiudicazione o del valore di assegnazione.
L'art. 2 del d.m. in discorso interviene altresì, facendo chiarezza, sulla disciplina della determinazione degli oneri a carico dell'aggiudicatario. Prevede a questo proposito che siano posti a carico dell'aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale, ferma restando la possibilità che il ge, in presenza di giustificati motivi, determini in maniera diversa il compenso a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario.
L'art. 5 del d.m. 313/1999 prevedeva che il Giudice, con l'ordinanza di delega della vendita, determinava l'ammontare del fondo spese che il creditore doveva anticipare al delegato, indicando il termine per il relativo versamento. La norma, come detto, è stata abrogata, ed oggi il sesto comma dell'art. 2 prevede che "In presenza di giustificati motivi sono ammessi acconti sul compenso finale".
Come si vede, oggetto di anticipo non è più il fondo spese, bensì un acconto sul compenso. Questo comporta che dette somme non dovranno transitare sul conto della procedura, bensì su quello delegato, e trattandosi di corrispettivi saranno oggetto di fatturazione. Infatti, il compenso ricevuto dal professionista delegato costituisce il corrispettivo ricevuto per la prestazione di un servizio, e pertanto deve essere oggetto di fatturazione ai sensi dell'art. 21 d.P.R. 26.10.1972, n. 633, a mente del quale "Per ciascuna operazione imponibile il soggetto che effettua la cessione del bene o la prestazione del servizio emette fattura, anche sotto forma di nota, conto, parcella e simili …". Il comma quarto della medesima disposizione prevede inoltre che la fattura deve essere emessa in duplice esemplari, di cui uno consegnato alla parte. Infine, l'ultimo comma dell'art. 21 precisa che "Le spese di emissione della fattura e dei conseguenti adempimenti e formalità non possono formare oggetto di addebito a qualsiasi titolo".
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Marina Cordopatri
Roma27/01/2021 09:50RE: RE: Quota parte gravante sull'aggiudicatario
Con la presente volevo chiedere per le spese a carico dell'aggiudicatario oltre alla quota parte del compenso relativo al delegato alle vendite volevo conferma che l'acquirente deve provvedere al pagamento della sola imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali mentre restano a carico del creditore procedente le spese della pubblicità della vendita e della cancellazione delle formalità sull'immobile. In attesa di un cortese riscontro anche con i riferimenti normativi, porgo cordiali saluti. -
Zucchetti SG
27/01/2021 16:42RE: RE: RE: Quota parte gravante sull'aggiudicatario
Rispondiamo alla domanda affermando che le spese di pubblicità non possono essere poste a carico dell'aggiudicatario.
Infatti si tratta delle spese del processo esecutivo, le quali gravano sul debitore, nel senso che vengono anticipate dal creditore procedente il quale successivamente le recupera in sede di distribuzione del ricavato.
Almeno tre indici normativi depongono in tal senso.
In primo luogo viene in rilievo l'art. 8 del testo unico delle spese di giustizia (d.P.R. 30/05/2002 n° 115), a mente del quale "Ciascuna parte provvede alle spese degli atti processuali che compie e di quelli che chiede e le anticipa per gli atti necessari al processo quando l'anticipazione è posta a suo carico dalla legge o dal magistrato".
Viene poi in rilievo l'art. 131 del medesimo testo unico, a mente del quale se la parte è stata ammessa al patrocinio a spese dello Stato le spese di pubblicità sono anticipate dall'erario.
Infine, va considerato l'art. 95 c.p.c., a mente del quale "Le spese sostenute dal creditore procedente e da quelli intervenuti che partecipano utilmente alla distribuzione sono a carico di chi ha subito l'esecuzione".
In definitiva, non crediamo affatto che le spese di pubblicità possano essere poste a carico dell'aggiudicatario.
Con riferimento alle spese necessarie alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli, va preliminarmente ricordato che "In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 cod. civ. e 586 cod. proc. civ. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili". (Cass. n. 10909 del 25.7.2002)
Se invece l'ordinanza di vendita nulla dovesse disporre in proposito, a nostro avviso esse gravano sulla procedura. Invero, l'art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell'aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
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