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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
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Mariella Radica
Pescara20/02/2019 17:09IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
Chiedo, per cortesia , un riscontro sul seguente quesito:
L'IMU dovuta nelle vendite immobiliari nel fallimento(da versare entro 90 giorni dall'atto di trasferimento)va calcolata sul prezzo di aggiudicazione, in ogni caso sia per i terreni che per i fabbricati.
Grazie per l'attenzione.
Mariella Radica-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como22/02/2019 01:01RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
Chiediamo scusa, ma non ci è chiaro il legame fra IMU e prezzo di aggiudicazione: potrebbe gentilmente essere più chiara? -
Ettore Trippitelli
Rimini22/02/2019 23:50RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
Ritengo che l'imposta vada calcolata con le regole ordinarie, indipendente dal prezzo di aggiudicazione, entro tre mesi dal decreto di trasferimento -
Gianni Bazzurro
GENOVA23/02/2019 10:08RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
buongiorno, l'imu si calcola sul rc rivalutata con i coefficienti previsti....ordinari per caratteristiche di immobili.
buona giornata. -
Fabrizio Panzavolta
Forlì (FC)24/02/2019 09:23RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
Vorrei aggiungere che nelle vendite di terreni edificabili occorre fare riferimento al valore del terreno stabilito dal comune, così come stabilito dall'art. 5 comma 5 del d.lgs. 504/92.
In alternativa occorre avere come base una perizia giurata che determina un valore diverso (e tale potrebbe essere la relazione del perito).
In alcun caso può essere utilizzato il valore di vendita.
La cassazione con sentenza 12273/2017 ha affermato che non può avere alcuna rilevanza il valore di vendita, anche se derivante da una vendita forzosa.
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Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como02/03/2019 20:23RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
Tutto corretto quanto scritto dai colleghi, quindi rimane la perplessità sul legame fra IMU dovuta e prezzo di aggiudicazione. Ci sfugge qualcosa? -
Mariella Radica
Pescara04/03/2019 12:27RE: RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
Ho sempre fatto come detto dai colleghi e non ho mai avuto problemi, di recente ho letto un articolo che asseriva che l'imu andava calcolato sul prezzo di aggiudicazione e questo mi ha messo il dubbio che mi fosse sfuggito qualcosa.
Grazie per l'attenzione.
Mariella Radica-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como11/03/2019 00:39RE: RE: RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
Perfetto.
Confermato quanto abbiamo scritto tutti, ma mi farebbe piacere che mi trasmettesse o segnalasse l'articolo: l'errore mi pare troppo grosso, quindi potrebbe trattarsi di un caso particolare, che mi piacerebbe conoscere.-
Mariella Radica
Pescara11/03/2019 11:09RE: RE: RE: RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
Non ho letto l'articolo su questo forum, anche se sono stata attenta a verificare la provenienza , cosa da farsi ovviamente ogni volta che si va su internet, mi dispiace ma non ricordo dove l'ho letto.
Grazie mille per l'attenzione.
Mariella Radica
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Gianni Bazzurro
GENOVA05/03/2019 09:14RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
rinnovo mia considerazione, l imu va calcolata su rc e relativi coefficienti e non prezzo aggiudicazione. -
Fabrizio Tagliabracci
Mestre (VE)24/05/2021 18:54RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
Io ho un caso limite. Ho un'area edificabile che in sede di perizia, nel 2011, è stata valutata 935.000 euro. Dopo 15 aste e 10 anni l'ho finalmente venduta a poco più di € 50.000. Ora, se dovessi pagare l'ICI, IMU ecc sul valore iniziale il netto ricavo della vendita non sarebbe nemmeno sufficiente. A mio avviso la base imponibile che, per le aree edificabili è il valore venale in comune commercio, dovrebbe essere quello di aggiudicazione. In ogni caso non di certo i 935.000. Cosa ne pensate? Grazie. -
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como25/05/2021 19:48RE: RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
La situazione descritta nel quesito è purtroppo meno "caso limite" di quanto si possa ritenere.
Capita infatti che sia per la crisi dell'edilizia, sia per l'esistenza o l'insorgenza di pesanti gravami (obblighi di bonifica, impegni convenzionali col Comune, ecc.), sia per una stima eccessivamente ottimistica, il prezzo di realizzo di aree edificabili risulti essere sensibilmente inferiore al valore di stima, tanto da creare il problema evidenziato.
Inquadriamo prima, nell'interesse anche degli altri frequentatori di questo Forum, il caso generale.
La soluzione al problema prospettato riteniamo vada ricercata sulla base di due elementi:
- l'art. 1, comma 746, terzo periodo, della legge 160/2019 stabilisce che "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo a ...", e l'art. 1, comma 161 della legge 296/2006, richiamato dal comma 776 sempre dell'art. 1 della legge 160/20109 attribuisce all'ente locale, in questo caso al Comune, il potere accertativo in ordine alle "dichiarazioni incomplete o infedeli o dei parziali o ritardati versamenti"
- l'art. 1, comma 768, sempre della legge 160/2019, ripetendo la formulazione in vigore fino al 31/12/2019 dettata dall'art. 10, VI comma, del D.Lgs. 504/1992, stabilisce che nel caso di fallimento l'imposta è dovuta "entro il termine di tre mesi dalla data del decreto di trasferimento degli immobili", da cui deriva (come abbiamo scritto in altri interventi su questo Forum) che se l'immobile non viene alienato non si verifica l'evento che genera l'obbligo di corrispondere il tributo.
Conseguentemente si prospettano due possibilità:
a) se il Comune, avvalendosi della previsione di cui al comma 777 sempre della legge 160/2019, ha predeterminato "per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili", il calcolo potrà essere effettuato sulla base di essi
b) se ciò non è avvenuto, la soluzione che ci pare più opportuna è definire con il Comune i termini di un possibile accordo preventivo con lo stesso in ordine alla quantificazione dell'obbligazione tributaria, definendo un importo calcolato non sul valore di perizia ma su quello di vendita, o comunque un valore intermedio che la procedura sia in grado di pagare con il ricavato della vendita.
Se il "valore automatico" derivante dal conteggio qui sopra descritto sub "a" sarà superiore al presumibile ricavo di vendita, ovvero se non sarà possibile concordare con il Comune un importo inferiore al presumibile ricavo di vendita, riteniamo che la soluzione più opportuna, nell'interesse della massa dei creditori, che abbandonare l'area in questione.
Passando ora al caso pratico esposto nel quesito, se la vendita è già stata perfezionata i termini della questione sono ovviamente diversi, non essendo più praticabile l'ipotesi di abbandono, quindi varranno le stesse considerazioni, ma se l'importo dovuto in base al "valore automatico", ovvero l'importo che il Comune ritiene legittimo pretendere, dovessero essere superiori al prezzo di vendita, non resta che:
- pagare, utilizzando oltre al ricavato altre risorse della procedura
- dichiarare comunque un valore inferiore e al momento del pressoché certo accertamento radicare un contenzioso, con tutte le incognite in termini di costo, tempi e risultato che ben conosciamo.
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Ilaria Zaltron Dall'Armi
Vicenza26/05/2021 08:28RE: IMPONIBILE IMU NELLE VENDITE FALLIMENTARI
Buongiorno,
ho avuto recentemente due casi analoghi a quelli del Collega, di vendita di terreni edificabili con consistente valore, dopo anni di tentativi di vendita.
Ho concordato (post-vendita) con i due Uffici Tributi dei rispettivi Comuni di conteggiare l'IMU prendendo come riferimento anno per anno il prezzo base dei tentativi di vendita andati deserti, parametrando in questo modo il valore dell'area attribuito dal Comune, partendo dalla perizia di stima depositata in ambito procedura con quello di mercato.
Per la mia esperienza è difficile concordare la modalità prima della vendita, non avendo certezza del valore finale e del momento effettivo di trasferimento del terreno.
Entrambi gli Uffici hanno accolto la mia proposta.
Cordiali saluti.
Ilaria Zaltron Dall'Armi
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