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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Canone di locazione c.d. "vile"
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Vilma Maurizio
CAVALLINO - TREPORTI (VE)15/10/2018 09:35Canone di locazione c.d. "vile"
Buongiorno,
quale curatore di un recente fallimento ho constatato che un immobile uso ristorante è stato locato dal fallito in bonis ad un terzo conduttore con un contratto stipulato, 15 mesi prima dell'apertura del fallimento, ad un canone c.d. <<vile>> ossia <<ad un prezzo inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti (similari) locazioni>> ex art. 2923, comma 3, codice civile. La durata del contratto è di anni 8 (??), regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate, con rinuncia del locatore alla possibilità di disdetta alla prima scadenza.
Quanto al c.d. <<canone vile>>, pare al riguardo vi sia giurisprudenza in via di consolidamento secondo cui i "creditori della procedura" non sono estranei alla sfera di interessi tutelati dalla succitata norma.
In buona sostanza non vi dovrebbe essere alcuna ragione per escludere la legittimazione del curatore (nel caso di specie) di far valere l'inopponibilità della locazione c.d. "vile" nell'interesse del ceto creditorio.
Ciò comporterebbe l'indubbio vantaggio per i creditori della procedura di veder messo all'asta l'immobile in parola per il giusto suo valore dato che trovasi in zona balneare-turistica con buone possibilità di vendita.
Al riguardo non pare dubitabile che, se il curatore – nel programma di liquidazione ex art. 104-ter L.F. – ha previsto che le vendite immobiliari vengano effettuate non sotto forma di vendita competitiva ex art. 107, co. 1, L.F., bensì seguendo le disposizioni del codice di procedura civile, come previsto nel secondo comma della norma citata, anche a tali vendite fallimentari possa essere applicata la disposizione dell'art. 560 c.p.c. che consente l'accertamento dell'inopponibilità del contratto con canone vile. In questo caso sarà il Giudice Delegato, svolgendo le funzioni di Giudice dell'Esecuzione, su richiesta del curatore, a poter dichiarare la "viltà" del canone ed a poter disporre l'immediata liberazione dell'immobile, anche nei confronti del terzo conduttore, senza oneri per il futuro aggiudicatario o acquirente.
Detta tutela potrebbe non sussistere qualora il curatore abbia optato per la procedura di vendita competitiva di cui al 1° comma dell'art. 107 L.F..
Pare, comunque, che l'attività di liquidazione del curatore, senza il ricorso alla forma del c.p.c., mantenga comunque i caratteri di una procedura esecutiva in quanto adottata contro la volontà del debitore e nell'interesse del ceto creditorio.
Quindi, anche per la liquidazione endofallimentare competitiva, dovrebbero applicarsi gli effetti della vendita forzata in quanto compatibili (artt. 2923 c.c. e 560 c.p.c.) e, su istanza del curatore, che ricopre – in definitiva – anche il ruolo di custode dell'immobile, il Giudice Delegato emettere un ordine di rilascio nei confronti del terzo conduttore, già nelle more della procedura liquidativa e prima della vendita a causa del c.d. <<canone vile>>.
Tanto rappresentato, chiedo se al riguardo vi sono pronunce giurisprudenziali nel senso sopraindicato e di supporto a quanto dedotto nell'ultima parte di questa richiesta.
Grazie anticipate e cordiali saluti.
Dott.ssa Vilma Maurizio
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Zucchetti SG
Vicenza15/10/2018 17:36RE: Canone di locazione c.d. "vile"
L'art. 2923 c.c. si applica a tutte le vendite forzate, sia quelle individuali che quelle collettive. queste ultime sia eseguite direttamente dal curatore (che realizza pur sempre vendite coattive) che dal giudice.
Il problema è capire se gli effetti della inopponibilità del canone vile possono essere anticipati. A questo problema- che è quello centrale che lei pone- il Trib. Rimini, 25 Gennaio 2017 ha dato risposta positiva, statuendo quanto segue: "La verifica circa l'inopponibilità dei contratti di locazione che, pur altrimenti opponibili, siano stati tuttavia stipulati con la pattuizione di un "canone vile" può essere compiuta non solo su espressa domanda od eccezione del soggetto acquirente l'immobile pignorato, bensì anche – a monte - nella stessa procedura espropriativa immobiliare da parte del custode giudiziario, in quanto soggetto preposto – in qualità di ausiliario del G.E. – ad assicurare la rapida e proficua liquidazione dell'immobile nell'interesse del creditore procedente e degli altri creditori intervenuti. All'accertamento della viltà del canone può procedere direttamente il G.E., e quell'accertamento può condurre all'immediata emissione dell'ordine di liberazione ai sensi dell'art.590 c.p.c.. Il G.E. deve quindi fondare la decisione di procedere alla liberazione su di una cognizione sommaria dell'opponibilità del contratto di locazione.
A tal fine, l'esperto stimatore dovrà: 1) verificare, attraverso il metodo della comparazione con immobili similari aventi la medesima destinazione e poti nelle vicinanza dell'unità immobiliare in questione, il canone locativo medio; 2) verificare la corrispondenza del medesimo valore medio all'effettivo canone di mercato; c) calcolare l'ipotetico canone di locazione dell'immobile oggetto dell'espropriazione. Solamente all'esito di tali operazioni peritali il G.E. potrà procedere a valutare l'eventuale sproporzione tra il canone di mercato (inteso quale giusto prezzo locativo) ed il canone pattuito tra le parti."
Se si condivide questo principio- che a noi sembra condivisibile per le ragioni che il tribunale ha ampiamente esposto- lo stesso può trovare applicazione anche in sede fallimentare su iniziativa del curatore sostituito il giudice delegato al giudice dell'esecuzione.
E' vero che in sede fallimentare è prevista una ipotesi di revocatoria per squilibrio nel prezzo, da cui potrebbe dedursi che solo questa ipotesi di sproporzione sia presa in esame, ma è altrettanto vero che la fattispecie di cui all'art. 67, co. 1 n. 1 l.f. regola appunto una ipotesi di sproporzione in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso con la conseguenza che il contratto di locazione, ove non impugnato, diventerebbe opponibile all'aggiudicatario, nel mentre nel caso di cui all'art. 2923 c. 3 c.c., si discute di una locazione con canone vile, tale che quella locazione non è opponibile neanche all'aggiudicatario,
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