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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
VENDITA IMMOBILE IPOTECATO CON USUFRUTTO A FAVORE DI SOGGETTO TERZO
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Valeria Domenino
Verzuolo (CN)24/01/2019 11:28VENDITA IMMOBILE IPOTECATO CON USUFRUTTO A FAVORE DI SOGGETTO TERZO
Buongiorno, vorrei sottoporre alla vostra attenzione la seguente situazione : vendita di terreno di proprietà dei soci falliti, con diritto di usufrutto di soggetto terzo non fallito, il tutto gravato da ipoteca a favore di istituto bancario concessa a garanzia di un debito della società fallita.
Premetto che l'ipoteca è volontaria ed è stata concessa anche dal soggetto terzo titolare del diritto di usufrutto.
Il ricavato della vendita del terreno andrà: direttamente alla banca per la parte inerente la vendita del diritto di usufrutto (senza rientrare dunque nella massa attiva fallimentare a disposizione di tutti i creditori) e alla procedura per il corrispettivo della vendita della nuda proprietà?
Il Giudice delegato potrà, a vendita avvenuta, ordinare la cancellazione dell'ipoteca iscritta sul terreno, oppure per l'ipoteca sul diritto di usufrutto serve il consenso dell'istituto bancario?
Grazie per la cortese risposta.-
Zucchetti SG
Vicenza24/01/2019 20:44RE: VENDITA IMMOBILE IPOTECATO CON USUFRUTTO A FAVORE DI SOGGETTO TERZO
Il fallimento ha acquisito all'attivo soltanto la nuda proprietà dell'immobile, per cui può vendere solo questo diritto e non anche quello di usufrutto che appartiene ad altri, estraneo al fallimento. Il creditore ipotecario dovrebbe poi espropriare il diritto di usufrutto in una esecuzione ordinaria.
E' chiaro che conviene vendere la proprietà per intero, e, se il creditore ipotecario non è un fondiario, non può iniziare l'esecuzione sull'intera proprietà (perché la nuda proprietà è acquisita al fallimento), per cui questa deve essere liquidata nel fallimento; per farlo è necessaria un mandato dell'usufruttuario al curatore a procedere alla liquidazione anche del suo diritto di usufrutto in sede fallimentare unitamente alla nuda proprietà e di versare il ricavato di sua competenza, detratte le spese, al creditore ipotecario. In tal modo la vendita avviene in sede fallimentare e potrà anche essere emesso il decreto di cancellazione dell'iscrizione ipotecaria da parte del giudice delegato.
Zucchetti Sg srl-
Valeria Domenino
Verzuolo (CN)25/01/2019 11:29RE: RE: VENDITA IMMOBILE IPOTECATO CON USUFRUTTO A FAVORE DI SOGGETTO TERZO
Buongiorno, premettendo che il titolare del diritto di usufrutto ha rilasciato procura speciale a favore del curatore per la vendita del diritto di usufrutto unitamente alla nuda proprietà, è dunque corretto l'incasso totale della vendita da parte della procedura e il successivo versamento della quota parte riferita al diritto di usufrutto direttamente alla banca e il decreto di cancellazione ipotecaria del Giudice delegato per l'intera ipoteca? Il notaio chiamato a redigere l'atto ha contestato tale possibilità, richiedendo l'esplicito consenso alla cancellazione dell'istituto bancario per l'ipoteca gravante il diritto di usufrutto.
Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza25/01/2019 18:59RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILE IPOTECATO CON USUFRUTTO A FAVORE DI SOGGETTO TERZO
Sarebbe stato meglio che nella procura speciale fosse stato delegato il curatore anche a pagare direttamente al creditore ipotecario, ma questo effetto può ritenersi anche implicito nella procura a vendere, visto che questa è stata data nell'ambito di una procedura fallimentare allo scopo di consentire la liquidazione unitaria del bene, comprensivo di nuda proprietà ed usufrutto, per far fronte al pagamento dei creditori.
Quanto alla cancellazione, è il giudice delegato che, a norma del secondo comam dell'art. 108, dispone la cancellazione delle iscrizioni, anche se la vendita viene effettuata con atto pubblico o scrittura privata autenticata. Sarà disponibile il giudice delegato a disporre la cancellazione dell'iscrizione anche sul diritto di usufrutto? A nostro avviso potrebbe farlo perché, seppur su procura del titolare del diritto, la vendita è stata eseguita dal curatore nell'ambito della procedura fallimentare al fine del miglior soddisfacimento dei creditori, ma, è evidente, non possiamo dire come si comporterà il "suo" giudice nella fattispecie. Sarebbe il caso di informarsi preventivamente perché se il giudice non è disponibile ad emettere il provvedimento di cancellazione totale, allora sarà necessario l'assenso del titolare del credito ipotecario quanto al diritto di usufrutto.
Zucchetti SG srl
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Chiara Boem
Jesolo (VE)07/07/2022 15:06RE: VENDITA IMMOBILE IPOTECATO CON USUFRUTTO A FAVORE DI SOGGETTO TERZO
Buongiorno,
mi introduco nell'argomento per chiedere un parere.
Viene appreso dal fallimento di una ditta individuale, il 50% del diritto di usufrutto su un immobile di proprietà di un soggetto terzo.
Considerata l'età del fallito ed il diritto reale al 50%, non si riterrebbe opportuno procedere con esperimenti di vendita che molto probabilmente andrebbero deserti.
Chiedo, è possibile abbandonare il diritto reale ai sensi dell'art. 104 ter comma VIII? e procedere con la chiusura del fallimento?
Ringrazio anticipatamente per la Vostra consueta collaborazione.-
Zucchetti SG
Vicenza08/07/2022 19:53RE: RE: VENDITA IMMOBILE IPOTECATO CON USUFRUTTO A FAVORE DI SOGGETTO TERZO
Il comma ottavo dell'art. 104ter l. fall. richiede, quale unica condizione per la non acquisizione o per la dismissione di un bene o un diritto che la loro liquidazione appaia manifestamente non conveniente, per cui se, in base ad una seria valutazione risulti la non convenienza può procedere all'abbandono con le forme richieste dalla norma.In questa valutazione noi non possiamo esserle di aiuto non conoscendo i dati concreti, ma vediamo che lei è ben orientato avendo fatto giustamente riferimento all'età dell0'usufrattario in quanto l'usufrutto si può cedere, se non è vietato dal titolo costitutivo ma la durata rimane quella originaria, probabilmente legato alla vita del fallito; esistono comunque delle tabelle che fissano il valore dell'usufrutto in relazione all'età dell'usufruttuario. Altro dato rilevante è che si tratti di una quota del 50%, come lei giustamente sottolinea, che indubbiamente riduce l'interesse all'acquisto, per cui questi due dati dovrebbero consentirle di stabilire, da un lato il valore del diritto in questione e, dall'altro, le potenzialità di vendita.
Zucchetti Sg srl
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