Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
vendita a seguito di affitto d'azienda
-
Cecilia Satolli
FABRIANO (AN)13/11/2018 19:09vendita a seguito di affitto d'azienda
Buonasera, vorrei un parere sulla situazione attuale di una procedura che sto seguendo come curatore fallimentare.
L'azienda fallita ha affittato l'azienda ad altra società antecedentemente il fallimento.
La sottoscritta deve, entro 60 gg ai sensi dell'art 79 lf, decidere se proseguire o meno l'affitto d'azienda.
Nel frattempo la prossima settimana si effettuerà l'inventario, con lo stimatore, che perizierà il valore distinto di immobile e merci/attrezzature.
La stima del prezzo del complesso aziendale nel suo insieme dovrà avvenire, successivamente da un tecnico (commercialista) diverso dal precedente (ingegnere) tenendo in considerazione della stima distinta del primo. Corretto?
E su questo vorrei una precisazione circa la stima aziendale se può avvenire dal curatore stesso commercialista e, se in caso negativo, vi è conflitto d'interessi se viene effettuato dal padre del curatore, anch'esso commmercialista.
Nell'ipotesi di prosecuzione del contratto è possibile da parte della curatela chiedere un aumento del canone?
Successivamente, nel momento in cui avverrà la vendita tramite asta del complesso aziendale (non parte immobile e mobile distinta), l'affittuario ha il diritto di prelazione.
Qualora il prezzo offerto dall'affittuario è inferiore al prezzo di stima del complesso aziendale (non parti distinte) dovrò ricevere rinuncia al diritto di prelazione da parte dell'affittuario prima di effettuare l'asta (con prezzo di partenza superiore) o posso proseguire con l'importo di stima totale all'esperimento di vendita?
grazie-
Cecilia Satolli
FABRIANO (AN)16/11/2018 10:06RE: vendita a seguito di affitto d'azienda
up -
Zucchetti SG
Vicenza16/11/2018 13:05RE: vendita a seguito di affitto d'azienda
Il comma secondo dell'art. 87 l.fall., che tratta dell'inventario stabilisce che "Il curatore, quando occorre, nomina uno stimatore", dal che si deduce che la nomina di uno stimatore non è obbligatoria potendo a ciò provvedere lo stesso curatore in qualunque caso; l'art. 107, però, prevede che "le vendite e gli altri atti di liquidazione posti in essere in esecuzione del programma di liquidazione sono effettuati dal curatore tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate, salvo il caso di beni di modesto valore, da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati", da cui si deduce che il curatore può procedere direttamente alla stima quando si tratta di beni di modesto valore, tali appunto da non giustificare una ulteriore spesa per un perito, altrimenti deve affidarsi ad un esperto.
Dovendo fare la stima di una azienda, che comprende , come nel suo caso, beni mobili materiali e immateriali e beni immobili, è opportuno rivolgersi ad esperti separati per ciascun settore, che per la parte immobiliare può essere un geometra, un ingegnere o un architetto, anche perchè deve fare anche ricerche ipocatastali, controlli di regolarità edilizia, ecc., e per la parte gestionale può essere un commercialista o altro tecnico che sia in grado di leggere i bilanci, verificarli e stabilire la redditività del complesso aziendale, tenendo conto di tutti i valori, di quello dei beni materiali e immateriali (marchi, brevetti, ecc.), dell'avviamento, degli utili prodotti, ecc.
Escluso che tale stima possa effettuarla lei quale curatore, non trattandosi di beni di modesto valore, è fortemente sconsigliabile che lo stimatore sia suo padre, anche se commercialista e in possesso dei requisiti necessari, perché essendo lei a provvedere alla nomina si troverebbe in chiaro conflitto di interessi e, comunque, non gioverebbe alla trasparenza del suo operato, a parte le critiche cui si esporrebbe nell'ambiente.
Nell'ipotesi lei scelga di non recedere dal contratto, questo, come lei ha correttamente ricordato, continua automaticamente giusto il disposto dell'art. 79 l.f., il che significa che lei subentra nella posizione contrattuale del fallito, rimando vincolato a tutte le clausole contrattuali, compresa quella che fissa il canone; di conseguenza come ogni parte contrattuale non può pretendere un aumento del canone se tale possibilità non è prevista contrattualmente, a meno che, ovviamente, la controparte non sia d'accordo.
Tanto significa, altresì, che è tenuto al rispetto anche della clausola che fissa la durata dell'affitto, per cui, sempre che il contratto continui, lei non può vendere il complesso aziendale prima della scadenza del contratto di affitto; o meglio lo può vendere ma con l'indicazione della esistenza del contratto di affitto che perdura fino alla scadenza anche nei confronti dell'aggiudicatario, il che molto probabilmente renderà non molto appetibile l'acquisto.
Ci sembra di capire che l'oggetto dell'attuale contratto di affitto di azienda comprenda sia la parte mobiliare che immobiliare, entrambe di proprietà del fallito e che lei, alla scadenza del contratto voglia mettere in vendita lo stesso complesso. In tal caso l'affittuario, anche se nulla è previsto convenzionalmente, ha un diritto di prelazione legale nell'acquisto a norma del quarto comma dell'art. 3 legge n. 223 del 1991, per il quale "L'imprenditore che, a titolo di affitto, abbia assunto la gestione, anche parziale, di aziende appartenenti ad imprese assoggettate alle procedure di cui al comma 1 (procedure concorsuali), può esercitare il diritto di prelazione nell'acquisto delle medesime". Diritto di prelazione nell'acquisto vuol dire che il venditore, una volta concordato il prezzo con un potenziale acquirente, deve comunicare il prezzo concordato a chi ha il diritto di prelazione, il quale ha diritto ad essere preferito ove offra lo steso prezzo (ovviamente se offre un prezzo inferiore la prelazione non può operare).
Questo meccanismo, abbastanza semplice nei rapporti tra privati, diventa più complesso quando la vendita viene fatta all'asta, come lei prospetta si voler fare; tuttavia la stessa norma sopra citata detta le modalità operative applicabili alla fattispecie, stabilendo che "Una volta esaurite le procedure previste dalle norme vigenti per la definitiva determinazione del prezzo di vendita dell'azienda, l'autorità che ad essa proceda provvede a comunicare entro dieci giorni il prezzo così stabilito all'imprenditore cui sia riconosciuto il diritto di prelazione. Tale diritto deve essere esercitato entro cinque giorni dal ricevimento della comunicazione".
Zucchetti SG srl
-
Scarica la nuova app
