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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Risoluzione contratto locazione ed indennità di occupazione
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Alessandra Milesi
sanremo (IM)05/10/2018 14:18Risoluzione contratto locazione ed indennità di occupazione
Buongiorno,
sono il curatore del fallimento di una s.r.l. per il quale è stato disposto l'esercizio provvisorio.
La società fallita conduceva un immobile ad uso laboratorio (C/3) per il quale ho sciolto il contratto di locazione con decorrenza dal 31.03.2018, senza provvedere alla consegna delle chiavi (e quindi alla restituzione dell'immobile) alla proprietaria in quanto ho appurato (tramite e mail inviatami)che quest'ultima, lo stesso giorno in cui ha ricevuto la mia pec contenente la risoluzione, ha immesso verbalmente nel possesso dell'immobile la persona fisica Sig. X, socio amministratore della società fallita, adottando soluzioni negoziali dalle quali la curatela veniva tenuta estranea. In particolare, la proprietaria prima instaurava una trattativa di compravendita col socio amministratore, poi non andata a buon fine,e poi concedeva allo stesso (e non al fallimento) una proroga fino al 31.05.2018 e, successivamente, fino al 15.07.2018 per il rilascio dell'immobile. Il socio amministratore mi ha scritto via pec che ha pagato personalmente alla proprietaria, in denaro contante, i canoni di locazione dalla data di apertura del fallimento - 26.10.2017 - fino al 31.03.2018.
Il socio amministratore persona fisica non ha consegnato le chiavi alla proprietaria entro il termine ultimo dagli stessi fissato per il rilascio.
Inoltre in data 13.11.2017 la proprietaria aveva depositato telematicamente presso l'Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto in oggetto.
In data 17.09.2018 la proprietaria ha notificato al fallimento l'intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, riservandosi di agire separatamente per il pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto, oltre al risarcimento dei danni, agli interessi ed alle spese di procedura.
Tanto premesso, chiedo quanto in appresso.
1) E' ravvisabile la legittimazione passiva della curatela in ordine alla presunta occupazione sine titulo lamentata dalla proprietaria?
2) La curatela è tenuta alla consegna delle chiavi alla proprietaria, anche se non ne ha il possesso?
3) Del pagamento dei canoni di locazione successivi alla risoluzione del contratto di locazione (31.03.2018) è responsabile il fallimento oppure la persona fisica che deteneva l'immobile?
4) Trattandosi di esercizio provvisorio i canoni (almeno dalla data di apertura del fallimento fino alla comunicazione della risoluzione) vanno pagati in prededuzione. Visto che il socio amministratore ha dichiarato via pec che li ha corrisposti personalmente in denaro contante alla proprietaria (non vi sono però prove in tal senso), il fallimento è tenuto a corrisponderli ugualmente?
Grazie per la collaborazione. Cordiali saluti.
Dott.ssa Milesi Alessadra
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Zucchetti SG
Vicenza09/10/2018 19:01RE: Risoluzione contratto locazione ed indennità di occupazione
Dalla descrizione della fattispecie ci sembra ci capire che il fallimento abbia avuto il godimento dell'immobile fino al 31.3.2018, epoca alla quale il rapporto locativo è stato risolto ed è cessato, presumibilmente, anche l'esercizio provvisorio.
Se le cose stanno così, è chiaro che il fallimento avrebbe dovuto restituire l'immobile avuto in locazione alla proprietaria alla data del 31.3.2018, ma lei dice che ciò non è stato fatto a seguito degli accordi intervenuti tra la proprietaria e il socio amministratore della società fallita, che ha mantenuto la disponibilità dell'immobile ancora ad oggi, visto che la locatrice ha esercitato azione di sfratto. Posto che l'amministratore della società fallita non poteva impegnare il fallimento, né per continuare l'esercizio provvisorio né per mantenere in piedi la locazione risolta dal curatore, è logico pensare che questi si sia accordato per la prosecuzione della locazione o dell'occupazione per finalità sue personali, non attinenti l'attività fallimentare, sempre che, naturalmente si abbia una prova di questo accordo e di tutto quanto lei riferisce.
Muovendo da questa ricostruzione dei fatti, la curatela non può consegnare le chiavi perché, per effetto della modifica soggettiva della locazione, prima con la società fallita, ora con il socio amministratore della stessa, le chiavi sono state date a costui; né, per lo stesso motivo, può essere ritenuta responsabile di occupazione abusiva dell'immobile per il periodo successivo alla risoluzione (31.3.2018), coincidente con la stipula di un nuovo rapporto locativo con altro soggetto, il quale, quindi, quale conduttore è tenuto al pagamento dei relativi canoni.
In sostanza, il fallimento è estraneo a quanto accaduto dopo la data del 31.3.2018, sempre se le cose stanno come sopra ipotizzato, perché tutto cambierebbe se, ad esempio, il fallimento, nonostante la risoluzione, avesse continuato a fare uso dell'immobile anche dopo tale data utilizzandolo per le proprie finalità, giacchè, in tal caso, bisognerebbe ipotizzare che o non c'è stato l'accordo con l'amministratore o che comunque un tale accordo sia stato stipulato con il beneplacido della curatela, che poi di fatto ha avuto il godimento dell'immobile.
Per quanto riguarda i canoni dalla data del fallimento fino al 31.3.2018 anticipati dall'amministratore, costui, ove fornisca la prova di averli effettivamente pagati, può surrogarsi ai sensi dell'art. 1203, n. 3 c.c. nella posizione del locatore e chiederne, in sostituzione dello stesso, il pagamento in prededuzione, dovendosi ritenere che questi, pur non essendo obbligato al pagamento (a meno che non avesse dato una fideiusssione personale), aveva comunque interesse al buon andamento dell'esrcizio provvisorio, cui era finalizzato il mantenimento della locazione dell'immobile.
Zucchetti SG srl-
Alessandra Milesi
sanremo (IM)11/10/2018 18:02RE: RE: Risoluzione contratto locazione ed indennità di occupazione
Premetto che l'esercizio provvisorio non è cessato, ma sta ad oggi continuando.
Quello che è cessato è il contratto di locazione. Precisando: il fallimento ha goduto dell'immobile fino al 31.03.2018 poi ha comunicato la risoluzione della locazione perchè non ha più utilizzato l'immobile. Non ne ha più goduto nè avuto alcun utilizzo. Solo che non ha potuto consegnare prontamente le chiavi.
L'accordo verbale tra la locatrice ed il socio amministratore della fallita, che ha continuato ad utilizzare l'immobile per scopi personali, risulta da e mail intercorse tra gli stessi nelle quali la locatrice chiede direttamente al socio amministratore il pagamento dei canoni successivi al 31 marzo e gli concede le due proroghe.
Tali e mail sono state inviate alla curatela per opportuna conoscenza dal socio amministratore della fallita.
La curatela non ha mai partecipato ad alcun accordo verbale nè tantomeno autorizzato la continuazione della locazione tra tali soggetti.
Le prove di cui dispone la curatela sono le e mail di cui sopra.
Alla luce di questa integrazione, chiedo se la curatela, come penso, sia estranea a quanto accaduto dopo il 31 marzo e quindi non debba corrispondere alcun canone dal 01 aprile fino alla data dell'effettivo rilascio.
Grazie. Dott.ssa Alessandra Milesi
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Zucchetti SG
Vicenza11/10/2018 19:11RE: RE: RE: Risoluzione contratto locazione ed indennità di occupazione
I chiarimenti odierni confermano la bontà della soluzione esposta nella precedente risposta in quanto evidenziano che dopo il 31.3.2018 la curatela, pur continuando l'esercizio provvisorio, non ha più utilizzato l'immobile in questione, il cui godimento è stato trasferito al socio amministratore per attività sue personali, in base ad accordi conclusi da questi con il proprietario, come dimostrato dalle e mail ricevute.
Zucchetti Sg srl
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