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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Diritto di prelazione - immobile locato prima della dichiarazione di fallimento
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Alessandro Bartoli
Citta' di Castello (PG)18/07/2019 22:02Diritto di prelazione - immobile locato prima della dichiarazione di fallimento
Buongiorno,
mi trova nella seguente posizione: della massa attiva fa parte un immobile (terreno) sul quale insiste un contratto di locazione dello stesso per uso antenna di telefonia mobile.
Fallito il proprietario, il curatore subentra nella qualifica di locatore ai sensi dell' art.80 L.F.
Il contratto prevede la prelazione a favore del conduttore in caso di vendita del terreno.
Ad una prima lettura della giurisprudenza mi ero fatto la convinzione che la prelazione non fosse rilevante nell' ambito della procedura fallimentare. Detta in altre parole ritenevo che alle vendite giudiziali non fosse opponibile la prelazione prevista in contratto.
Mi sono però imbattuto nella sentenza della Cassazione (n.2576 del 11.02.2004) la quale mi pare dica tutt' altro. E cioè che subentrando il curatore nel contratto ex art.80 L.F. di fatto questi fa proprie tutte le clausole contrattuali, e quindi anche la eventuale clausola di prelazione.
Prelazione da esercitarsi a cura del conduttore nel momento in cui, aggiudicato provvisoriamente l' immobile e notificata al conduttore la aggiudicazione, questi esercita tale prelazione a suo favore.
Quale è il vostro qualificato punto di vista ?
Grazie.
Alessandro Bartoli
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Zucchetti SG
Vicenza19/07/2019 19:47RE: Diritto di prelazione - immobile locato prima della dichiarazione di fallimento
Effettivamente Cass. 11/02/2004, n. 2576 ha stabilito che "In tema di vendita fallimentare, il bene immobile oggetto di un contratto di affitto di azienda, in cui il fallimento sia subentrato, ai sensi dell'art. 80 l. fall., e che contenga una clausola di prelazione, una volta posto in vendita all'asta, ai sensi dell'art. 108 l. fall., attribuisce all'affittuario il diritto di esercitare la prelazione solo dopo che sia stata superata la fase dell'aggiudicazione, senza alcun intralcio delle altre fasi relative alla vendita, sulla base del prezzo raggiunto in via definitiva nel corso dell'asta pubblica"; peraltro Cass. 28/01/2013, n.1808, nel confermare detta soluzione, ha aggiunto che il conduttore "può esercitare il predetto diritto non solo dopo che si sia verificata l'aggiudicazione del bene al migliore offerente all'esito del primo incanto, ma anche, qualora sia stato presentato un aumento di sesto, pure all'esito della nuova gara, perché solo a seguito di quest'ultima il prezzo di aggiudicazione è divenuto definitivo". Questa soluzione a noi pare ineccepibile perché il curatore, subentrando- o per scelta o ope legis come nel caso di cui all'art. 80 l.f.- nel contratto di locazione pendente è subentrato automaticamente nella identica posizione contrattuale del (locatore) fallito così assumendo la veste di parte e, di conseguenza anche la clausola contrattuale contenente la prelazione convenzionale, inserita nel contratto, si è trasmesso al curatore subentrato nel rapporto.
Tanto non è peraltro in contrasto con quelle decisioni che, proprio in materia locativa, escludono il diritto di prelazione del conduttore perché, come spiega Cass. n. 2576 del 2004 cit., queste affermano che non trova applicazione nel fallimento la norma dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978 perché questa si applica alle sole alienazioni volontarie e dunque, essendo la prelazione legale di cui all'art. 38 della legge citata (così come quella ereditaria di cui all'art. 732 c.c.). ricollegabile alla sola ipotesi normativa del carattere volontario, liberamente dispositivo, della vendita dell'immobile non può trovare applicazione nell'ambito delle vendite coattive. Pertanto, conclude Cass. n. 2576/2004, "Il problema risolto da questa Corte con tali pronunce attiene ai limiti di operatività della prelazione legale suindicata (art. 38 legge n. 392/1978 e art. 732 cod. civ.) effettivamente connessa ad un atto liberamente dispositivo del locatore o del coerede ed è problema diverso da quello che è posto nei termini di incompatibilità oggettiva - comunque operante, secondo l'assunto - della prelazione con le vendite forzose che hanno luogo nelle procedure concorsuali, sicché non è certo dalle disposizioni di legge richiamate né dai relativi precedenti giurisprudenziali di legittimità che può essere ricavata l'incompatibilità e l'inammissibilità oggettiva e generale della prelazione nelle procedure concorsuali".
Quanto alla incompatibilità tecnica della prelazione con le vendite fallimentari- che è altro argomento utilizzato in passato- va detto che con la riforma del 2006 il legislatore stesso ha previsto che nell'affitto di azienda stipulato dal curatore possa essere inserito un diritto di prelazione a favore dell'affittuario (art. 104bis co. 5); comunque, l'esercizio in concreto del diritto di prelazione va coordinato con la struttura e le finalità (ricavare il maggior utile possibile nell'interesse dei creditori concorsuali) delle vendite fallimentari, senza porsi ad ostacolo o ad intralcio nello svolgimento delle medesime, come si evince dalla elaborazione giurisprudenziale della cassazione, che ha collocato l'esercizio del diritto di prelazione "nella fase in cui il prezzo sia divenuto definitivo, all'esito del subprocedimento di vendita, con l'aggiudicazione definitiva" (in termini, Cass. n. 11760 del 1999). Da ciò discende che il conduttore è ammesso ad esercitare il suo diritto di prelazione dopo che sia stata superata la fase dell'aggiudicazione, senza intralcio, può dirsi, sulle fasi della vendita (determinazione dal prezzo, modalità di partecipazione all'incanto, oneri di cauzione e di deposito, formazione del prezzo di aggiudicazione nella libera gara dei partecipanti all'incanto, eventuale riapertura dalla gara in presenza di un'offerta in aumento), e sulla base del prezzo raggiunto in via definitiva (v. Cass. n. 8861/94; Cass. 2576/04; Cass. 1808/2013). Infine le vendite fallimentari sono state fortemente deformalizzate e la incompatibilità d che si assumeva esistere con il rito delle vendite all'incanto è problema fortemente scemato per il ricorso ormai abbastanza residuale a tale forma di vendita.
Zucchetti SG srl-
Giuseppe Iurato
Ardore (RC)28/03/2023 10:47RE: RE: Diritto di prelazione - immobile locato prima della dichiarazione di fallimento
Buongiorno,
Gestisco una procedura di cui fa parte dell'attivo fallimentare un Immobile (magazzino ) , mi è stata fatta richiesta di Locazione subordinata alla concessione del diritto di prelazione nel caso di vendita del lotto. Secondo il vostro parere c'è incompatibilità tecnica della prelazione inserita in un contratto di locazione stipulato dalla curatela con la vendita fallimentare?
Ringrazio anticipatamente-
Zucchetti SG
Vicenza28/03/2023 20:42RE: RE: RE: Diritto di prelazione - immobile locato prima della dichiarazione di fallimento
Non c'è una incompatibilità giuridica se si considera che l'art. 104bis, co. 5, l. fall. (così come il pari comma dell'art. 212 ccii) espressamente prevede che in caso di affitto di azienda da parte del fallimento, possa essere concesso convenzionalmente un diritto di prelazione a favore dell'affittuario, "previa espressa autorizzazione del giudice delegato e previo parere favorevole del comitato dei creditori"; inoltre la norma spiega anche le modalità di esercizio di tale diritto prevendendo che "In tale caso, esaurito il procedimento di determinazione del prezzo di vendita dell'azienda o del singolo ramo, il curatore, entro dieci giorni, lo comunica all'affittuario, il quale può esercitare il diritto di prelazione entro cinque giorni dal ricevimento della comunicazione".
Ciò nonostante, sotto il profilo della opportunità, è sconsigliabile sia concedere in locazione un locale destinato alla vendita, a causa delle possibili e prevedibili difficoltà di liberarsi del conduttore quando si intende procedere alla vendita dell'immobile, e, a maggior ragione a concedere diritti di prelazione, che non favoriscono di certo l'interesse dei potenziali acquirenti; una tale concessione, come detto, la legge la prevede per l'affitto di azienda allo scopo di mantenere attiva la continuazione dell'attività e per la salvaguardia dei posti di lavoro, per cui, dove non ricorrono queste necessità, diventa poco opportuno concedere diritti del genere.
Ovviamente noi facciamo sempre discorsi in generale che debono essere contestualizzati nella realtà, per cui se , ad esempio il locale in questione, non è appetibile e di difficle vendita, se il prezzo offerto è sostenuto, la chiusura del fallimento non è vicine, ecc. si può prendere in considerazione anche la possibilità di una locazione e di attribuire il diritto di prelazione.
Zucchetti SG srl
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Alessandro Bartoli
Citta' di Castello (PG)22/07/2019 10:15RE: Diritto di prelazione - immobile locato prima della dichiarazione di fallimento
Grazie per il prezioso contributo.
Buon lavoro.
Alessandro Bartoli
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