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Custode e continuazione provvisoria del contratto di affitto di azienda
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Alessandro Bartoli
Citta' di Castello (PG)09/01/2019 12:54Custode e continuazione provvisoria del contratto di affitto di azienda
Buongiorno,
sottopongo il presente quesito.
Nella qualifica di Custode di una esecuzione che prevede la esecuzione forzata di una azienda agricola, ho disdettato per tempo il contratto di affitto di azienda.
Il conduttore, preso atto della disdetta, ha fatto richiesta per poter detenere la azienda agraria per un altro anno, seppure a titolo precario.
Il G.E. ha aderito, anche in considerazione del parere positivo del sottoscritto, concedendo una proroga di un altro anno.
Nella mia figura di Custode come debbo regolare questo perdurare nella conduzione della azienda agricola ?
E' sufficiente la comunicazione all' attuale detentore del parere positivo del G.E. o debbo esplicitare il tutto in una scrittura che, riportando per sommi capi il contratto di affitto originario, sia sottoscritta dalla parti (scrittura peraltro eventualmente approvata dal G.E.) ?
Ed in questo caso la scrittura, in luogo del proprietario esecutato, debbo sottoscriverla io, nella mia qualifica di custode giudiziale ?
grazie per la risposta.
Alessandro Bartoli-
Zucchetti SG
12/01/2019 12:07RE: Custode e continuazione provvisoria del contratto di affitto di azienda
L'interrogativo posto necessita di una risposta che, solo apparentemente, parte da lontano.
Ai sensi dell'art. 1362 c.c., nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia la comune intenzione delle parti, senza limitarsi al senso letterale delle parole. Il comma secondo della citata disposizione dispone poi che la volontà delle parti deve essere scandagliata indagando il comportamento complessivamente serbato dalle stesse, anche posteriore alla stipula del contratto. Dispone poi il successivo art. 1363 che le clausole del contratto vanno interpretate le une per mezzo delle altre attribuendo ad esse il senso che risulta dal loro interagire.
Traslando questi concetti al contratto di locazione, la disciplina applicabile in caso di disdetta del contratto non seguita dal rilascio dell'immobile da parte del conduttore deve tenere conto di quanto previsto dall'ultimo comma dell'art. 1597, a mente del quale se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto.
Questa impostazione si rinviene anche nelle decisioni della giurisprudenza di legittimità, la quale ha escluso che la permanenza del conduttore all'interno dell'immobile allo spirare del termine di durata del contratto possa essere interpretata sic et simpliciter come comportamento delle parti concludente nel senso della intervenuta rinnovazione tacita del medesimo, soprattutto quando sia intervenuta disdetta.
Si è così affermato, ad esempio, che " Gli estremi dell'istituto della rinnovazione tacita di un contratto di locazione sono legittimamente integrati, ai sensi del disposto dell'art. 1597, comma primo, cod. civ., tutte le volte in cui il conduttore "permanga e sia lasciato", pur dopo la scadenza del termine contrattuale, nella detenzione della cosa locata. La ricordata disposizione normativa, afferente ai contratti a tempo determinato (quale il contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione e soggetto al regime transitorio dettato dalla legge n. 392 del 1978, destinato a cessare alle scadenze fissate rispettivamente agli artt. 67 e 71 della legge medesima, senza necessità di disdetta) va interpretata nel senso che non è lecito desumere dal solo fatto della permanenza del conduttore dell'immobile oltre la scadenza del termine (contrattuale o legale) la verificazione della fattispecie normativa della rinnovazione tacita prevista dal citato art. 1597, occorrendo, invece, che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto, possa desumersi la loro implicita, ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo (cass. 13/10/1997, n. 9958), osservandosi che "Ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall'accettazione dei canoni da parte del locatore (cass., 06/05/2010 n. 10963); pure, si è detto che" La volontà di prorogare tacitamente il contratto di locazione pervenuto a scadenza può essere manifestata anche tacitamente, ma deve essere inequivoca. Non può, pertanto, ravvisarsi come nella specie una tacita volontà di prorogare il contratto nella condotta del locatore che, dopo avere intimato licenza per finita locazione, ometta di iscrivere a ruolo l'atto di intimazione (cass., 15/04/2011 n. 8729).
Così ricostruito il panorama normativo e giurisprudenziale di riferimento, riteniamo che al fine di inquadrare la fattispecie occorra verificare che cosa abbia richiesto il conduttore, quale sia stato il parere espresso dal custode, e quale il contenuto del provvedimento del giudice dell'esecuzione.
Invero, se il divenire dei rapporti intercorsi tra il conduttore e gli organi della procedura possono essere interpretati nel senso di ritenere che il primo ha semplicemente richiesto il permanere nella disponibilità dell'immobile e dunque di tardare la riconsegna dello stesso al custode, può concludersi nel senso che il contratto è venuto meno e dunque tra le parti è in discussione soltanto la data di restituzione dell'immobile, il che non esonera il conduttore dal pagamento del canone medio tempore, ai sensi dell'art. 1591 c.c..
Se invece le dichiarazioni ed il comportamento complessivo delle parti può essere interpretato, sulla scorta dei canoni ermeneutici di cui agli articoli 1362 e 1363 precedentemente richiamati, nel senso che, intervenuta la revoca della disdetta precedentemente inviata, le parti hanno inteso prorogare la locazione già in essere, potrà certamente parlarsi di rinnovo tacito, il che esclude la sottoscrizione di un nuovo contratto.
Questo, ovviamente, non inciderà sulla durata del rapporto, che rimane comunque temporalmente limitata alla data dell'aggiudicazione.
È opinione pacifica in dottrina giurisprudenza, infatti, che la locazione stipulata dal custode ai sensi dell'art. 560 c.p.c., in ragione del particolare regime autorizzatorio cui è sottoposta ed in considerazione del suo collegamento funzionale con il processo esecutivo, ha una speciale natura giuridica, che legittima (ed anzi impone) la deroga alla disciplina codicistica e vincolistica dettata in materia di locazione di immobili e di affitto di fondi rustici, che contrasti con siffatta funzione e natura.
Così si esprime la dottrina e la giurisprudenza, ove si è detto che "la locazione stipulata dal custode non resta assoggettata alla normativa speciale in tema di locazioni di immobili urbani" (Cass. civ., 15 marzo 1990, n. 2119), e che il contratto stipulato dal curatore fallimentare (o dal custode) a norma dell'art. 560 c.p.c. "è un contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis" (Cass., s.u., 20 gennaio 1994, n. 459; negli stessi termini, Cass. civ. 28 settembre 2010, n. 20341).
In ragione di siffatta specialità, sia la dottrina che la giurisprudenza riconoscono valide quelle clausole abitualmente inserite nei contratti di locazione stipulati dai custodi giudiziari, che ai sensi dell'art. 1603 c.c. ed in deroga alla normativa speciale prevedono la risoluzione della locazione al momento della aggiudicazione (cfr Cass., s.u., 459/1994, e 20341/2010 cit.).-
Alessandro Bartoli
Citta' di Castello (PG)14/01/2019 22:35RE: RE: Custode e continuazione provvisoria del contratto di affitto di azienda
Buonasera,
il forum conferma la sua prezioso utilità; ringrazio per gli ottimi spunti di riflessione.
Cordialità.
Alessandro Bartoli
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Zucchetti SG
19/01/2019 07:08RE: Custode e continuazione provvisoria del contratto di affitto di azienda
grazie a lei
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