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Esecuzione immobiliare: vendita soggetta ad IVA

  • Marcello Cosentino

    Venezia
    15/01/2013 18:24

    Esecuzione immobiliare: vendita soggetta ad IVA

    A quanto mi risulta (fonte: Guida alle EI Delegate di O. Gasparotti) in caso di aggiudicazione di un immobile (appartamento non di lusso) soggetto ad IVA, il delegato deve informare l'esecutato (che nel mio caso è una Cooperativa edilizia) invitandolo ad emettere la fattura entro 15 giorni dal ricevimento della comunicazione.
    Dopo il ricevimento della fattura il delegato dovrà trasmettere al debitore l'importo dell'IVA chiedendo al medesimo di dare prova documentale dell'avvenuto versamento in favore dell'Erario.
    Se il debitore è irreperibile ovvero se non intende emettere la fattura, è compito del delegato emettere il predetto documento in nome e per conto del debitore esecutato entro il giorno 15 del mese successivo all'emissione della fattura. La risoluzione 84 del 19/6/06 del Ministero delle Finanze ha poi chiarito che che il codice tributo da utilizzare nel Mod F 24 è il 6501 indicando nella colonna "anno di riferimento" quello della vendita dell'immobile nella forma AAAA.

    Ciò detto, chiedo:
    1) nel caso in cui il debitore non emetta la richiesta fattura e sia il delegato a doverlo fare come numerarla (viste anche le recenti novità in materia) ?

    2) detta fattura, insieme con il versamento dell'IVA all'Erario dovrà - come credo - essere inviato al debitore?

    3) che fare se invece il debitore emette la fattura, riceve l'importo dell'IVA ma poi non fornisce prova del versamento?

    4) e se il debitore avesse un credito (IVA o altri tributi) da compensare interamente o parzialmente potrebbe presentare l'F24 in compensazione trattenendo l'importo dell'IVA ricevuto dal delegato?

    5) che responsabilità per il delegato in casi come quelli sopra prospettati?

    6) la risoluzione del MEF sopra citata è ancora valida o ci sono state novità dal 2006 ad oggi?

    Grazie per la risposta. Cordialità

    • Stefano Andreani - Firenze
      Luca Corvi - Como

      31/01/2013 16:49

      RE: Esecuzione immobiliare: vendita soggetta ad IVA

      La questione sollevata è stata oggetto di quattro comunicazioni ufficiali; tutte pongono a carico dell'incaricato delle vendite giudiziarie (ovvero del custode giudiziale) l'obbligo di fatturazione, mentre relativamente al versamento del tributo le ultime due dettano una regola diversa dalle precedenti. Ci pare opportuno esporle sinteticamente, rinviando al testo completo di esse per le motivazioni di quanto da ciascuna disposto.

      La Circolare 17/1/1974 n. 6 stabilisce che l'incaricato delle vendite giudiziarie "ha l'obbligo di emettere la fattura ... Copia della fattura, in uno con l'importo del tributo riscosso, dovrà essere trasmessa all'impresa cedente (soggetto esecutato) la quale provvederà, entro quindici giorni dal ricevimento, alla registrazione del documento ed agli altri adempimenti prescritti dalle norme che disciplinano l'applicazione del tributo".

      La Risoluzione 11/11/2005 n. 158/E sostanzialmente ribadisce le medesime disposizioni: "... oltre all'importo del tributo incassato, il custode è tenuto a trasmettere copia della fattura alla società esecutata, che provvederà, entro quindici giorni dal ricevimento, alla registrazione del documento e agli altri adempimenti prescritti dalle norme che disciplinano l'applicazione del tributo".

      Nettamente diversa è invece la procedura descritta dalla successiva Risoluzione 16/5/2006 n. 62/E, che pone a carico del delegato anche il versamento del tributo: "... si è del parere che obbligato ad emettere la fattura in nome e per conto del contribuente e a versare l'IVA incassata all'amministrazione finanziaria sia il professionista delegato alle operazioni di vendita".

      Importante, anche sotto un diverso aspetto, è quanto infine stabilito dalla successiva Risoluzione 19/6/2006 n. 84/E, la quale prende atto che "Con la Risoluzione n. 62 del 16/5/06 ... è stato chiarito che ... il professionista delegato ha l'obbligo di provvedere all'emissione della fattura e al versamento all'Erario della relativa imposta sul valore aggiunto, in nome e per conto del debitore esecutato" e stabilisce quanto segue: "Segnalato che, nei casi in cui il debitore sia reperibile, l'imposta dovuta dovrà essere versata mediante modello F24, utilizzando gli ordinari codici tributo relativi all'IVA, si prevede che, nel solo caso di irreperibilità del soggetto esecutato, il versamento dell'imposta dovrà essere eseguito ... con il seguente codice tributo, appositamente istituito: 6501".

      Sulla base dei più recenti di tali documenti, che riempiono il vuoto normativo sulla specifica questione e che propongono una procedura che ci pare coerente con il sistema e tutelante sia per il delegato che per l'esecutato, e quindi condivisibile, gliobblighi del delegato possono essere così inquadrati:
      - egli emette la fattura, riscuote il prezzo e versa il tributo
      - per la numerazione la soluzione più semplice ci pare quella di attribuirle una numerazione separata (p.es. 1/E), che fra l'altro essendo certamente univoca rispetta anche le recenti modifiche all'art. 21 del D.P.R. 633/72
      - se l'esecutato è reperibile, l'IVA verrà versata con il normale codice tributo e riteniamo che l'esecutato possa tenerne conto nelle liquidazioni periodiche e nella liquidazione annuale
      - se l'esecutato è irreperibile, verrà utilizzato lo specifico codice tributo 6501 e la questione del tener conto o meno del relativo importo da parte dell'esecutato, nelle liquidazioni periodiche e nella dichiarazione annuale, ci pare più complessa, ma è un problema che esula dall'ambito del quesito posto.

      Per una completa trattazione dell'argomento si veda il "Vademecum adempimenti tributari del custode giudiziario nelle esecuzioni immobiliari" pubblicato in data 15/06/2009 dal CNDCEC.

      • Gualtiero Contu

        Cagliari
        26/04/2014 18:38

        RE: RE: Esecuzione immobiliare: vendita soggetta ad IVA

        Gradieri sapere se un privato che acquista da un'Esecuzione immobiliare, di un debitore successivamente fallito, un immobile industriale e commerciale dove veniva svolta l'attività fallita deve pagare il prezzo di aggiudicazione più l'IVA posto che nell'avviso di vendita è detto che"..il termine di pagamento del prezzo e degli oneri tributari comunque non superiore a ..." non viene mai indicato che l'acquisto è soggetto ad IVA, ciò anche perché può capitare che l'acquirente sia un imprenditore che chieda l'applicazione del reverse charge. Nel caso in cui l'aggiudicatario si rifiutasse di versare l'IVA adducendo che non è stata espressamente prevista nell'avviso di vendita, come si deve comportare il delegato?
        RingraziandoVi anticipatamente
        Gualtiero Contu

        • Stefano Andreani - Firenze
          Luca Corvi - Como

          03/06/2014 09:44

          RE: RE: RE: Esecuzione immobiliare: vendita soggetta ad IVA

          Il trattamento IVA della cessione, per legge o per opzione del venditore, non è sindacabile dall'acquirente.

          Benchè sarebbe evidentemente stato più prudente darne conto in sede di bando, non vediamo come l'aggiudicatario possa rifiutarsi di pagare le imposte dovute sulla cessione: ben avrebbe potuto farsi parte diligente e chiedere chiarimenti.

          Ci lascia invece perplessi la clausola citata nel quesito, dato che qualora il carico tributario fosse superiore a quanto indicato in essa (se abbiamo ben compreso) l'ulteriore importo dovuto finirebbe per rimanere a carico dell'escuzione e quindi dei creditori: sinceramente non ne comprendiamo il motivo, nè siamo convinti della sua legittimità.

      • Michele Sommovigo

        La Spezia
        04/12/2015 09:54

        RE: RE: Esecuzione immobiliare: vendita soggetta ad IVA

        Buongiorno,
        quale delegato alla vendita in una procedura esecutiva MOBILIARE (vendita di imbarcazione soggetta ad IVA) mi trovo ad affrontare il problema dell'emissione della fattura e del versamento della relativa IVA. Per quanto potuto accertare non mi risulta che siano state rilasciate dall'Agenza delle Entrate risoluzione che chiariscano le modalità operative. Chiedevo se a vostro parere si rendono applicabili "per analogia" le risoluzioni da Voi richiamate nel precedente quesito, relative alle vendite immobiliari.
        Vi ringrazio per l'attenzione ed invio i più cordiali saluti
        Michele La Spezia

        • Stefano Andreani - Firenze
          Luca Corvi - Como

          06/12/2015 19:34

          RE: RE: RE: Esecuzione immobiliare: vendita soggetta ad IVA

          In primo luogo, va precisato che la Circolare 17/1/1974 n. 6, il primo documento citato nella precedente risposta, che stabilisce il principio generale del'emissione della fattura da parte del Curatore fallimentare ovvero dell'incaricato alla vendita poi ripreso dai provvedimenti successivi, non riguarda specificamente le vendite immobiliari, bensì le vendite in generale.

          In secondo luogo, non vediamo motivi per cui le regole valide per gli immobili (citati nella gran parte dei documenti ufficiali perchè evidentemente tipologia più frequente e soprattutto di maggiore rilevanza economica) non possano e debbano essere applicate anche nel caso di vendite mobiliari.

          • Maddalena Cottica

            sondrio
            29/01/2016 14:05

            compenso legale

            Buongiorno, prima della dichiarazione di fallimento di un imprenditore individuale lo stesso era coinvolto in un contenzioso civile, in primo grado ha vinto parzialmente. Successivamente è stato dichiarato il fallimento e ho chiesto al Giudice Delegato l'autorizzazione di proseguire nel predetto giudizio presentando appello. L'appello è stato vinto dal fallimento ed è stato così disposto:
            "1. accoglimento dell'appello condanna gli appellati a pagare all'appelante la somma di Euro 23000oltre interessi legali;
            2.respinge l'appello incidentale;
            3. condanna gli appellati a rifondere all'appellante le spese di entrambi i gradi del giudizio che liquida in Euro5.000 per il primo grado e in Euro 3.777 per il presente grado oltre il rimborso delle spese."
            La parte soccombente mi ha proposto una transazione in quanto sono in serie difficoltà economiche e propongono il pagamento di complessivi Euro 20.000 che riterrei di accettare per evitare i tempi e gli oneri di un'esecuzione.
            Chiedo se le somme spettanti al legale vadano corrisposte all'avvocato direttamente dalla parte soccombente o se è il curatore a doverle corrispondere.
            Grazie

            • Zucchetti SG

              01/02/2016 11:27

              RE: compenso legale

              La parte soccombente è tenuta al pagamento di quanto disposto nella sentenza, comprese le spese legali, in favore della parte vincitrice, ossia in suo favore e nulla cambia per il fatto che si raggiunga una transazione sul quantum, a meno che non stabiliate diversamente, con il consenso del suo legale.
              E' comunque preferibile che l'intera somma dovuta o transatta entri nelle casse fallimentari e poi lei provveda al pagamento del suo legale. Visto che- se abbiamo ben capito- la controparte propone il versamento della somma di € 20.000,00 onnicomprensiva di spese legali, ci permettiamo di suggerire l'opportunità, prima di accettare la proposta, di quantificare con il proprio legale le spese di sua competenza, perché oltre quelle liquidate in causa l'avvocato potrebbe chiederne di ulteriori, in modo da sapere quanto le rimane al netto per i creditori. In quest'ambito potrebbe anche raggiungere un accordo con il legale per una definizione unitaria, posto che lei non ricupera l'intero importo di causa.
              Zucchetti SG srl