forum esecuzioni - altro

Iva - Registro - appartamento in costruzione - esecutato società

  • Messaggio
  • Giuliano Cesarini

    Fossombrone (PU) 09/04/2018 09:28

    Iva - Registro - appartamento in costruzione - esecutato società

    In qualità di delegato alla vendita ho aggiudicato un immobile costituito da un appartamento allo stato grezzo in corso di costruzione.
    Il proprietario esecutato dell'immobile è una società che ha come oggetto sociale la compravendita e la costruzione di terreni e fabbricati, mentre l'aggiudicatario è un soggetto privato.
    Il bene è provenuto alla società proprietaria esecutata attraverso conferimento di azienda iniziale da parte di uno dei soci.
    Anche allora era un fabbricato (appartamento) in corso di costruzione.
    Mi domando quale sia il trattamento fiscale della vendita.
    1 – Il venditore deve esprimere l'opzione tra iva e Registro o trattandosi di un acquirente privato si applica l'Iva al 10%?
    2 – il reverse charge appare non applicabile trattandosi di acquirente privato
    3 – In caso di applicazione dell'iva chi è il soggetto che emette fattura? La società, il delegato alla vendita (o il Custode Giudiziario)?
    4 – l'eventuale fattura va emessa al momento del versamento del saldo prezzo o al momento (successivo)dell'emissione del decreto di trasferimento?
    5 – Il versamento dell'iva è a carico dell'esecutato o del delegato alla vendita?

    • Stefano Andreani - Firenze
      Luca Corvi - Como

      16/04/2018 11:47

      RE: Iva - Registro - appartamento in costruzione - esecutato società

      Rispondiamo richiamando l'ordine delle domande.

      1) Come fra l'altro chiaramente ed esplicitamente precisato dalla sentenza Cass. 18/11/2016 n. 23499, la cessione fra imprese di immobili in costruzione non rientra nell'ambito di applicazione dell'art. 10 del D.P.R. 633/72, perché quest'ultimo non comprende, come invece fanno altre disposizioni relative al trattamento fiscale di operazioni connesse a immobili, quelli in costruzione. Il caso esaminato dalla Suprema Corte nella sentenza citata riguardava immobili strumentali, ma non vediamo motivi per cui non debba applicarsi anche a quelli abitativi, esattamente per le medesime motivazioni.

      2) Certamente

      3-5) La fattura deve essere emessa dal delegato, che è tenuto anche al versamento dell'IVA

      4) A norma dell'art. 6, II comma, del D.P.R. 633/72 "In deroga al precedente comma l'operazione si considera effettuata [e quindi la fattura deve essere emessa]: a) per le cessioni di beni per atto della pubblica autorità ... all'atto del pagamento del corrispettivo"

      • Giuliano Cesarini

        Fossombrone (PU) 19/04/2018 19:50

        RE: RE: Iva - Registro - appartamento in costruzione - esecutato società

        Non credo di aver capito la risposta al primo punto.
        L'aggiudicatario è un soggetto privato non un'impresa.
        Per cui ho il dubbio se l'operazione vada ad iva 10% o abbia come regime naturale l'esenzione.
        E, se avendo come regime naturale l'esenzione possa essere formulata l'opzione per l'assoggettamento ad iva.
        Eventualmente l'opzione andrebbe espressa nel decreto di trasferimento o in altro modo?

        • Stefano Andreani - Firenze
          Luca Corvi - Como

          29/04/2018 01:20

          RE: RE: RE: Iva - Registro - appartamento in costruzione - esecutato società

          La perplessità è giustificata, dal momento che abbiamo parlato di "cessioni fra imprese", perché tale è la fattispecie più frequente, nel caso di immobili in costruzione, ed è il caso esaminato dalla sentenza citata.

          Ma che l'acquirente sia un'impresa o un privato è ininfluente, dato che la cessione di fabbricati in costruzione non rientra, per carenza del presupposto oggettivo, nella previsione di cui all'art. 10 del D.P.R. 633/72; la cessione di un immobile in costruzione è quindi sempre imponibile IVA e non esente.