Forum ESECUZIONI: Iva - Registro - appartamento in costruzione - esecutato società

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Giuliano Cesarini
Fossombrone (PU)
Iva - Registro - appartamento in costruzione - esecutato società
09/04/2018 09:28
In qualità di delegato alla vendita ho aggiudicato un immobile costituito da un appartamento allo stato grezzo in corso di costruzione.
Il proprietario esecutato dell'immobile è una società che ha come oggetto sociale la compravendita e la costruzione di terreni e fabbricati, mentre l'aggiudicatario è un soggetto privato.
Il bene è provenuto alla società proprietaria esecutata attraverso conferimento di azienda iniziale da parte di uno dei soci.
Anche allora era un fabbricato (appartamento) in corso di costruzione.
Mi domando quale sia il trattamento fiscale della vendita.
1 – Il venditore deve esprimere l'opzione tra iva e Registro o trattandosi di un acquirente privato si applica l'Iva al 10%?
2 – il reverse charge appare non applicabile trattandosi di acquirente privato
3 – In caso di applicazione dell'iva chi è il soggetto che emette fattura? La società, il delegato alla vendita (o il Custode Giudiziario)?
4 – l'eventuale fattura va emessa al momento del versamento del saldo prezzo o al momento (successivo)dell'emissione del decreto di trasferimento?
5 – Il versamento dell'iva è a carico dell'esecutato o del delegato alla vendita?

Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como

RE: Iva - Registro - appartamento in costruzione - esecutato società
16/04/2018 11:47
Rispondiamo richiamando l'ordine delle domande.

1) Come fra l'altro chiaramente ed esplicitamente precisato dalla sentenza Cass. 18/11/2016 n. 23499, la cessione fra imprese di immobili in costruzione non rientra nell'ambito di applicazione dell'art. 10 del D.P.R. 633/72, perché quest'ultimo non comprende, come invece fanno altre disposizioni relative al trattamento fiscale di operazioni connesse a immobili, quelli in costruzione. Il caso esaminato dalla Suprema Corte nella sentenza citata riguardava immobili strumentali, ma non vediamo motivi per cui non debba applicarsi anche a quelli abitativi, esattamente per le medesime motivazioni.

2) Certamente

3-5) La fattura deve essere emessa dal delegato, che è tenuto anche al versamento dell'IVA

4) A norma dell'art. 6, II comma, del D.P.R. 633/72 "In deroga al precedente comma l'operazione si considera effettuata [e quindi la fattura deve essere emessa]: a) per le cessioni di beni per atto della pubblica autorità ... all'atto del pagamento del corrispettivo"

Giuliano Cesarini
Fossombrone (PU)
RE: RE: Iva - Registro - appartamento in costruzione - esecutato società
19/04/2018 19:50
Non credo di aver capito la risposta al primo punto.
L'aggiudicatario è un soggetto privato non un'impresa.
Per cui ho il dubbio se l'operazione vada ad iva 10% o abbia come regime naturale l'esenzione.
E, se avendo come regime naturale l'esenzione possa essere formulata l'opzione per l'assoggettamento ad iva.
Eventualmente l'opzione andrebbe espressa nel decreto di trasferimento o in altro modo?