Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
L. 2012/3 SOVRAINDEBITAMENTO E SPESE CONDOMINIALI
-
Alessandra Cannizzo
BERGAMO26/02/2021 19:39L. 2012/3 SOVRAINDEBITAMENTO E SPESE CONDOMINIALI
Buongiorno.
Nell'assenza di una precisa norma che contempli oneri e responsabilità con riferimento alle spese condominiali in caso di vendita di immobile del sovraindebitato, sono portata a ritenere che si debba fare riferimento alla normativa fallimentare ed alle norme di collegamento della medesima, come tendenzialmente si fa in quest'ambito ove sussistono lacune normative. E, quindi, in qualità di liquidatore giudiziale di unità immobiliare del sovraindebitato, riterrei di dovere procedere al pagamento in prededuzione delle spese condominiali riferite a detta unità in maturazione dal decreto di apertura della liquidazione del patrimonio ex art. 14 quinquies L 3/2012 al rogito notarile, mentre resterei responsabile in via solidale con l'acquirente dell'immobile per le spese condominiali del biennio ai sensi dell'art. 63, comma 4, disp.att.cod.civ., e quindi, per le spese maturate nell'anno di emissione del decreto di apertura della liquidazione del patrimonio ex art. 14 quinquies L 3/2012, ma con riferimento al periodo che va dall'inizio dell'anno alla data di emissione dello stesso decreto e per l'anno anteriore.
Vi sarei grata se voleste esprimere la vostra opinione al riguardo.
Ringrazio e porgo cordiali saluti.
Dr.ssa Alessandra Cannizzo-
Zucchetti SG
Vicenza01/03/2021 16:19RE: L. 2012/3 SOVRAINDEBITAMENTO E SPESE CONDOMINIALI
Corretta la sua impostazione che porta all'applicazione dell'art. 63 disp. att. cod. civ., che si impone in quanto norma generale applicabile, per la parte che qui interessa, a tutte le vendite di un bene in condominio.
L'articolo 63 citato stabilisce, al comma quattro, che chi subentra nei diritti di un condomino risponde solidalmente con questo del pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quelli relativi all'anno precedente, ove l'anno in corso è quello in cui interviene la vendita, che è il momento che segna il subentro dell'acquirente nei diritti e obblighi del condomino venditore nei confronti del condominio.
La norma ha il chiaro scopo di tutelare il condominio che è il creditore, per cui dei debiti per contributi condominiali, che fino alla vendita dovrebbero essere a carico del solo venditore, la norma dispone che, non per tutti ma per quelli dovuti per l'anno in corso e per quello precedente, risponde in solido anche l'acquirente. Di conseguenza, se il curatore del fallimento o il liquidatore della liquidazione patrimoniale paga in prededuzione le spese condominiali successive all'apertura della procedura (come deve fare se ne ha le disponibilità), l'importo pagato non costituisce più un debito della procedura venditrice e, quindi, di esso non risponde l'acquirente.
Questo risultato non deve stupire perché la solidarietà è dettata non per un debito assunto nell'interesse comune dei condebitori, ma per un debito esclusivo di colui che ha venduto, per cui nei rapporti esterni il condominio è tutelato dalla solidarietà on quanto può rivolgersi per il pagamento di quanto ancora dovuto per l'anno in corso della vendita e per l0'anno precedente anche all'acquirente, ma nei rapporti interni tra acquirente e venditore, l'obbligazione rimane del venditore, sicchè l'acquirente, una volta che abbia provveduto, spontaneamente o coattivamente, al pagamento dei contributi che competevano al venditore, ha come ogni coobbligato solidale che abbia adempiuto una obbligazione contratta (volontariamente o per legge) nell'esclusivo interesse dell'altro coobbligato, un diritto di rivalsa.
Zucchetti SG srl-
Alessandra Cannizzo
BERGAMO01/03/2021 18:12RE: RE: L. 2012/3 SOVRAINDEBITAMENTO E SPESE CONDOMINIALI
Vi ringrazio per la cortese risposta.
Mi sfugge però il riferimento temporale.
In particolare, dovendo applicare una norma di carattere generale, per l'appunto l'art. 63, coma 4, disp. att. cod.civ., all'ambito fallimentare , piuttosto che ad altro ambito assimilabile, com'è in questo caso la liquidazione da sovraindebitamento, sono portata a ritenere che il biennio rilevante ai fini dell'individuazione di una responsabilità solidale tra venditore (procedura) e acquirente (aggiudicatario) sia riferibile all'apertura della procedura (quindi l'anno di apertura della procedura per la frazione anteriore e l'anno precedente) e non alla data della vendita, dovendosi procedere al pagamento in prededuzione delle spese condominiali successive alla data di apertura della procedura. O sbaglio?
Alessandra Cannizzo-
Zucchetti SG
Vicenza02/03/2021 19:51RE: RE: RE: L. 2012/3 SOVRAINDEBITAMENTO E SPESE CONDOMINIALI
Nella precedente risposta abbiamo cercato di dire che il quarto comma dell'art. 63 disp. att. cod. civ. detta una norma di carattere generale che si applica in ogni caso di compravendita di un bene in condominio allo scopo di rafforzare la tutela del condominio per il pagamento dei contributi condominiali; pertanto quando tale norma stabilisce che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente" non può che fare riferimento al all'anno in corso al momento della vendita, anche perché in mancanza di tale norma, l'acquirente risponderebbe soltanto delle spese successive all'acquisto, come accadeva appunto in passato, prema dell'introduzione della norma citata.
Nel momento in cui si ritiene unanimemente applicabile tale disposizione anche alle vendite fallimentari, la stessa non può cambiare significato, né vi sarebbe motivo per farlo.
Lei afferma che, poichè in pendenza di fallimento dette spese vanno pagate in prededuzione, nelle vendite fallimentari si dovrebbe tener conto dell'anno in corso alla data del fallimento, ma la previsione della prededuzione non altera il significato e la finalità della norma, che, come abbiamo cercato di evidenziare già nella precedente risposta, non è quello di far gravare sull'acquirente la parte di contributi che il venditore fallito non riesce a pagare in corso di procedura in prededuzione, ma quello di coinvolgere in via solidale l'acquirente per il pagamento dei contributi che al momento della vendita non sono stati pagati, limitatamente al periodo indicato dalla norma. Che poi questi siano collocati in prededuzione, interessa il rapporto con gli altri creditori, ma se il il fallimento non dispone, prima della vendita dell'immobile in condominio, delle liquidità per pagare le spese condominiali, non può certo pagarli, eppure, anche in tal caso, secondo la tesi da lei seguita, l'acquirente dovrebbe rispondere in solido delle spese degli anno in corso alla data del fallimento e dell'anno prima.
Ovviamente questa è la nostra interpretazione; se lei non è convinta segua la tesi che ha richiamato.
Zucchetti SG srl-
Alessandra Cannizzo
BERGAMO02/03/2021 20:43RE: RE: RE: RE: L. 2012/3 SOVRAINDEBITAMENTO E SPESE CONDOMINIALI
Ringrazio per la cortese precisazione.
Alessandra Cannizzo
-
-
-
-
Scarica la nuova app
