Forum FALLIMENTI - Attivo e contabilità: ACQUIRENTE IMMOBILE ASTA FALLIMENTARE DOPO UN ANNO DAL FALLIMENTO SOLI...

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Francesco Costa Angeli
milano
ACQUIRENTE IMMOBILE ASTA FALLIMENTARE DOPO UN ANNO DAL FALLIMENTO SOLIDARIETA' PER LE SPESE CONDOMINIALI DEL BIENNIO: RIVALSA ?
12/10/2017 17:06
IN CASO DI ASTA IMMOBILIARE FALLIMENTARE, PER EFFETTO DELLA SOLIDARIETA' NELLE SPESE CONDOMINIALI L' ACQUIRENTE DEVE PAGARE LE SPESE DEL BIENNIO (EX ART. 63 DISP. ATT. C.C. QUARTO COMMA) ANTECEDENTI AL TRASFERIMENTO NON APPLICANDOSI IN TALE FATTISPECIE L' EFFETTO PURGATIVO DELLA VENDITA (COME DA GIURISPRUDENZA).

ESSENDO RIUSCITO A VENDERE VELOCEMENTE, PRIMA DI UN BIENNIO DALLA DICHIARAZIONE DI FALLIMENTO, (DOPO CIRCA UN ANNO DAL FALLIMENTO) CAPITA CHE LA PREDEDUZIONE ASSISTE SOLO UNA PARTE DEL CREDITO DEL CONDOMINO DEL BIENNIO, RIMANENDO UNA ALTRA PARTE CHIROGRAFA, ESSENDO ANTE FALLIMENTO.

ALLORA L' ACQUIRENTE E' ESPOSTO AL PAGAMENTO DELL' INTERO BIENNIO ANCHE PER LA PARTE CHIROGRAFA CHE IL CURATORE NON ARRIVEREBBE MAI A PAGARE COMUNQUE PER CARENZA DI FONDI ESSENDO IL RICAVO IMMOBILIARE MOLTO MINORE DEL CREDITO AMMESSO DELL' IPOTECARIO.

E SENZA POSSIBILITA' DI RIVALSA PER LA PARTE
PAGATA CHE FOSSE CHIROGRAFARIA ?

ALLORA SI RICAVA LA REGULA IURIS CHE PER L' ACQUIRENTE LE SPESE CONDOMINIALI SI POSSONO TRADURRE IN UN COSTO IN AUMENTO DEL PREZZO D' ASTA NON RIPETIBILI IN REGRESSO NONOSTANTE LA SOLIDARIETA' NEL CASO IL BIENNIO NON COINCIDA CON LA PREDEDUZIONE ?

Zucchetti SG
RE: ACQUIRENTE IMMOBILE ASTA FALLIMENTARE DOPO UN ANNO DAL FALLIMENTO SOLIDARIETA' PER LE SPESE CONDOMINIALI DEL BIENNIO: RIVALSA ?
12/10/2017 19:51
Per inquadrare la problematica, ricordiamo che in ambito condominiale vige il principio dell'ambulatorietà passiva in quanto l'art. 63 comma 4 delle disp. att. cod. civ. dispone che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente"; ossia l'acquirente (anche attraverso vendita coattiva) di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto.
Questo significa che nel rapporto tra venditore e acquirente è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, per cui l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino, solo che per i debiti precedenti, che dovrebbero essere pagati dal venditore, ne risponde solidalmente anche il compratore, che, quindi, può essere escusso dal condominio per il pagamento. Ovviamente l'acquirente, se paga tali contributi, può rivalersi sul venditore, visto che egli ha pagato un'obbligazione contratta nell'interesse esclusivo del venditore.
Trasponendo questi principi nel fallimento, ove come detto trova applicazione questo stesso principio della solidarietà di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ., l'amministratore del condominio può sempre chiedere al fallimento venditore il pagamento di tutte le spese condominiali ancora dovute, anche quelle dell'anno in corso e quello precedente, e può chiederle in prededuzione per la parte maturata dopo il fallimento e in chirografo per la parte maturata anteriormente, e potrà rivolgersi anche all'acquirente per ottenere il pagamento delle spese relative all'anno in corso e a quello precedente, perché questa è la caratteristica della solidarietà passiva, tesa a rafforzare la posizione del creditore, nel caso il condominio, che per le spese dell'ultimo biennio può contare sul patrimonio del venditore, anche se fallito, e su quello dell'acquirente (fermo restando che non può ottenere più del suo credito).
A sua volta l'acquirente escusso che ha pagato al condominio le spese dell'ultimo biennio può rivalersi nei confronti del venditore, anche se fallito e, certamente nella rivalsa, non può far valere pretese superiori, per importo o collocazione, a quelle che avrebbe potuto avanzare il condominio, di conseguenza non è da escludere che una parte della somma da lui pagata sia collocata in chirografo e trattata come tale, per cui il solvens solidale potrebbe anche non recuperare in tutto o in parte la somma anticipata.
lei prospetta questa possibilità come una ingiustizia, ma sotto il profilo legale è in perfetta consonanza con la lettera e la ratio della norma che, attraverso la solidarietà, ha inteso rafforzare la posizione del condominio scaricando il rischio dell'inadempimento sul condebitore solidale. E' una scelta legislativa, che si può non condividere, ma va applicata da parte degli interpreti.
Zucchetti Sg srl

Francesco Costa Angeli
milano
RE: RE: ACQUIRENTE IMMOBILE ASTA FALLIMENTARE DOPO UN ANNO DAL FALLIMENTO SOLIDARIETA' PER LE SPESE CONDOMINIALI DEL BIENNIO: RIVALSA ?
12/10/2017 22:51
RINGRAZIO PER LA ILLUMINANTE RISPOSTA.

LE MIE PERPLESSITA' ERANO DOVUTE ALLA CONSTATAZIONE

DI UNA IRRAGIONEVOLE DIVERSITA' DI TRATTAMENTO

DOVUTA AD UNA MERA CASUALITA' TEMPORALE.

TANTO DA DUBITARE DELLA LEGITTIMITA' COSTITUZIONALE.

IN EFFETTI APPARE DIFFICILE COMPRENDERE COME POSSA

ESSERE TRATTATO DIVERSAMENTE L' ACQUIRENTE CHE

SI TROVI AD ACQUISTARE PRIMA DEL BIENNIO DAL FALLIMENTO

RISPETTO ALL' ACQUIRENTE CHE SI TROVI AD ACQUISTARE

DOPO IL BIENNIO DAL FALLIMENTO.

IL PRIMO ESCUSSO DAL CONDOMINIO TROVA LIMITATA L' AZIONE

DI REGRESSO VERSO IL FALLIMENTO PER LA PARTE COLLOCATA

IN CHIROGRAFO.

IL SECONDO OTTIENE INVECE IN REGRESSO IL RIMBORSO TOTALE.


PERCHE' QUANTO DA LUI ANTICIPATO NEL FALLIMENTO HA RANGO PREDEDUTTIVO.

E' UNA STRANA SOLIDARIETA' QUESTA....CHE SI POTREBBE DEFINIRE


SOLIDARIETA' " SUBORDINATA " OSSIA NORMALMENTE I DEBITORI SOLIDALI

SONO UGUALI RIGUARDO ALLA NATURA DELLA OBBLIGAZIONE

QUI INVECE SONO GEMELLI DISUGUALI....PARLANDO CON UN OSSIMORO.

UNA SOLIDARIETA' DUNQUE .... DISUGUALE DI FRONTE AD UN REGRESSO LIMITATO.

D' ALTRA PARTE " L' ESITO INFELICE " E' NELLA NATURA DELLE COSE

E NON PER QUESTO SI DEVE AVERE DUBBI DI RAZIONALITA' ED INGIUSTIZIA

E DI INCOSTITUZIONALITA'.


POSSO PENSARE D' ALTRA PARTE CHE UN EVENTO SIMILARE

POTREBBE ESSERE UNA AZIONE DI REGRESSO

TRA CONDEBITORI SOLIDALI

CHE SCATTI PRIMA DELLA DICHIARAZIONE DI FALLIMENTO

E CHE COLLOCHI TRAMITE INSINUAZIONE

IL CREDITO DI REGRESSO AL CHIROGRAFO ...CON CONSEGUENTE INCAPIENZA.


CERTO CHE RIMANE IL FATTO CHE....SE DOVESSI ASSISTERE UN ACQUIRENTE

AD ASTA IMMOBILIARE FALLIMENTARE GLI DIREI DI STARE..ALLA LARGA DA

ASTE INDETTE A MENO DI DUE ANNI DAL FALLIMENTO....PER NON CARICARE

IL PREZZO DELLA INCAPIENZA DEL REGRESSO IN CASO DI ESCUSSIONE.


E' COSI ' ?




Zucchetti SG
RE: RE: RE: ACQUIRENTE IMMOBILE ASTA FALLIMENTARE DOPO UN ANNO DAL FALLIMENTO SOLIDARIETA' PER LE SPESE CONDOMINIALI DEL BIENNIO: RIVALSA ?
13/10/2017 20:35
La norma sulla solidarietà in materia di condominio vale per tutte le vendite di un bene facente parte di un condominio e, quindi, principalmente pe le vendite negoziali, ove si capisce la ratio; di conseguenza la stessa norma trova applicazione anche per le vendite coattive, comprese quelle fallimentari, ove ricorre maggiormente, che non nei rapporti ordinari, il rischio dell'incapienza per l'acquirente in regresso per la parte che non trova collocazione in prededuzione. Giusto quindi il suo consiglio, anche perché nel concetto di contributo condominiale rientrano non solo le spese ordinarie fisse, ma anche quelle straordinarie deliberate dall'assemblea; ad ogni modo una verifica prima dell'asta o della gara potrebbe eliminare o circoscrive il rischio a somme irrilevanti.
Sarebbe, peraltro, una buona pratica quella di inserire nelle ordinanze di vendita l'esistenza di eventuali arretrati condominiali nell'ultimo biennio.
Zucchetti SG srl