Forum FALLIMENTI - Attivo e contabilità: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura ese...

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Fabrizio Colombo
Fabriano (AN)
iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
30/11/2017 08:41
Il sottoscritto Curatore interviene in una procedura esecutiva immobiliare. L'immobile oggetto dell'esecuzione, ovviamente di proprietà della ditta fallita, viene aggiudicato.
La ditta fallita è soggetto diverso da impresa costruttrice , l'immobile è un A/10, quindi strumentale per natura, l'aggiudicatario è un soggetto privato.
Ad avviso del sottoscritto , al fine di non penalizzare la massa creditoria, evitando la rettifica della detrazione iva in caso di cessione esente ai sensi dell'art 19bis2 del DPR 633/72, che determinerebbe un iva a debito maturate in corso di procedura, il sottoscritto si vede costretto a optare per l'imposizione iva ex art 10 co 1, n. 8-ter ultimo capoverso. Da cio' deriverebbe l'obbligo dell'aggiudicatario di versare l'iva alla procedura.
Stante quanto sopra mi chiedo:
1)se condividete quanto sopra;
2) come formalizzare l'opzione ex art 10 co 1, n. 8-ter ultimo capoverso, faccio un istanza al Giudice dell'esecuzione pregandolo di farla inserire nel decreto di trasferimento ? Scrivo direttamente al Notaio delegato?
Cordialmente.
Dott. Fabrizio Colombo

Fabrizio Colombo
Fabriano (AN)
RE: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
07/12/2017 10:10
Spett.le redazione,
avete potuto approfondire il mio quesito del 30/11 u.s. ?
Cordialmente.
Dott. Fabrizio COLOMBO

Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como

RE: RE: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
10/12/2017 22:52
1) assolutamente d'accordo

2) assolutamente preferibile la prima soluzione, perchè è nel decreto di trasferimento che tale opzione deve essere inserita.

Anche perché a nostro avviso, onde evitare possibili contestazioni da parte dell'aggiudicatario, il Curatore avrebbe dovuto richiedere l'inserimento di tale elemento nel bando al Notaio delegato; se non l'ha fatto, come parrebbe dal testo del quesito, sollevare la questione con il delegato potrebbe forse dar luogo a obiezioni o contestazioni, che è ovviamente preferibile evitare.

Fabrizio Colombo
Fabriano (AN)
RE: RE: RE: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
10/01/2018 09:02
Buongiorno, riprendo la presente discussione per aggiungere un ulteriore elemento, stante il fatto che il GE ha contestato al sottoscritto la tardività dell'esercizio dell'opzione sostenendo che al stessa sarebbe dovuta essere esercitata al momento dell'aggiudicazione, pur non essendo d'accordo volendo aderire alla tesi del GE, mi chiedo se l'iva dovuta a seguito della rettifica ex art 19bis2 possa essere compensata con l'iva a credito maturata durante la procedura.
Cordialmente.
Dott. Fabrizio Colombo.

Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como

RE: RE: RE: RE: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
22/01/2018 17:40
L'art. 19-bis2 del D.P.R. 633/72, IV comma, stabilisce che "La detrazione dell'imposta relativa all'acquisto dei beni ammortizzabili ... è ... soggetta a rettifica, in ciascuno dei quattro anni successivi a quello della loro entrata in funzione, in caso di variazione della percentuale di detrazione superiore a dieci punti. La rettifica su effettua aumentando o diminuendo l'imposta annuale .....".
Non ci risulta, nè nella norma nè in documenti di prassi o giurisprudenza, siano stabilite eccezioni nel caso di avvio di procedure concorsuali e nel caso in esame riteniamo quindi che, se si è verificata una variazione superiore al 10%, la rettifica della detrazione sia dovuta.

Il debito che consegue la rettifica della detrazione ex art. 19-bis2 del D.P.R. 633/72, IV comma, ancorché emerso per intero in corso di fallimento, deriva dalla rettifica di importi relativi al periodo ante procedura (è infatti impossibile che il Curatore abbia acquistato in corso di procedura beni strumentali) e quindi riteniamo non debba concorrere a determinare il debito IVA endoconcorsuale, da pagare in prededuzione, costituendo invece debito della massa (è un debito che sorge ora, ma ha effetto su detrazioni operate quando l'impresa era in bonis).

Ben comprendiamo come sia difficile l'applicazione pratica di tale ragionamento, dato che:
a) la rettifica deva essere esposta in dichiarazione, perchè così prescrive la norma, senza eccezioni per le procedure concorsuali
b) si genererà quindi in dichiarazione una compensazione, che in realtà non deve avvenire:
- il credito IVA endoconcorsuale non deve essere inciso dalla compensazione e rimanere utilizzabile o richiedibile a rimborso per intero
- l'Agenzia delle Entrate deve essere messa a conoscenza del suo credito derivante dalla rettifica della detrazione, per presentare l'indispensabile istanza di ammissione al passivo.

Come in tutti gli altri casi in cui la modulistica non consente di comunicare all'Agenzia delle Entrate la reale situazione dei rapporti di debito/credito nei confronti della procedura, suggeriamo di effettuare una comunicazione a mezzo PEC all'Agenzia delle Entrate, evidenziando la questione, spiegando l'accaduto e le conseguenze di esso, e invitando l'Agenzia a presentare istanza di ammissione tardiva per l'importo dovutole, essendo lo stesso debito concorsuale.

Forse ciò non eviterà future contestazioni sull'operato del curatore, ma si rivelerà certamente utile nel momento in cui tali contestazioni dovessero essere controbattute.

Alessandro Bartoli
Citta' di Castello (PG)
RE: RE: RE: RE: RE: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
31/01/2018 17:44
Mi inserisco nel dibattito non senza prima esprimere, ancora una volta, il mio apprezzamento per questo prezioso servizio che prestate.
Leggendo il quesito e le risposte mi sono sorti dei dubbi, divenuti pesanti, nel considerare l' effetto di determinati atti. Il quesito di partenza è, se non sbaglio, il seguente: la vendita di un immobile strumentale ad opera di un soggetto diverso da impresa costruttrice ha come regime naturale (siamo nel campo fallimentare ma non cambia nulla rispetto al contribuente in bonis) l' esenzione ex art. 10, primo comma lettera 8 ter; il gentile collega ritiene che questa cessione sia penalizzante perché tale vendita esente farebbe scattare, di per se sola, la detrazione ex art. 19bis2 del DPR 633/72, con la conseguente emersione di una Iva a debito. Il rimedio sarebbe l' esercizio dell' opzione della vendita soggetta ad iva; con la ulteriore complicazione di quale sarebbe il momento in cui i terzi dovrebbero venire a conoscenza della opzione che il fallimento aveva in animo di esercitare (forse nel bando di vendita ?).
In tutto questo ragionamento c'è qualche cosa che non mi torna e cioè, tralasciando il caso, remoto, di una variazione della percentuale di detraibilità superiore al 10% nel periodo fallimentare, si ritiene forse che la sola vendita – in periodo fallimentare – in esenzione d' iva del fabbricato strumentale determini un pro-rata da far scattare gli adempimenti dell' art. 19bis2 IV comma ?
Ma le operazioni di cessione di bene immobile rientrando tra quelle previste ai nn. da 1 a 9 dell' art.10 non rientranti nell' attività propria o accessorie ad operazioni imponibili (rigo VF60 casella 1) non danno luogo alla determinazione del pro-rata.
Quindi la vendita dell' immobile strumentale ad opera di impresa diversa da impresa costruttrice in esenzione d' imposta non dovrebbe dare luogo ad alcun versamento iva a nulla rilevando il periodo in cui la vendita è fatta (nell' ambito del decennio).
Convenite con il mio ragionamento ?
Grazie e buon lavoro.
Alessandro Bartoli

Alessandro Bartoli
Citta' di Castello (PG)
RE: RE: RE: RE: RE: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
31/01/2018 17:45
Mi inserisco nel dibattito non senza prima esprimere, ancora una volta, il mio apprezzamento per questo prezioso servizio che prestate.
Leggendo il quesito e le risposte mi sono sorti dei dubbi, divenuti pesanti, nel considerare l' effetto di determinati atti. Il quesito di partenza è, se non sbaglio, il seguente: la vendita di un immobile strumentale ad opera di un soggetto diverso da impresa costruttrice ha come regime naturale (siamo nel campo fallimentare ma non cambia nulla rispetto al contribuente in bonis) l' esenzione ex art. 10, primo comma lettera 8 ter; il gentile collega ritiene che questa cessione sia penalizzante perché tale vendita esente farebbe scattare, di per se sola, la detrazione ex art. 19bis2 del DPR 633/72, con la conseguente emersione di una Iva a debito. Il rimedio sarebbe l' esercizio dell' opzione della vendita soggetta ad iva; con la ulteriore complicazione di quale sarebbe il momento in cui i terzi dovrebbero venire a conoscenza della opzione che il fallimento aveva in animo di esercitare (forse nel bando di vendita ?).
In tutto questo ragionamento c'è qualche cosa che non mi torna e cioè, tralasciando il caso, remoto, di una variazione della percentuale di detraibilità superiore al 10% nel periodo fallimentare, si ritiene forse che la sola vendita – in periodo fallimentare – in esenzione d' iva del fabbricato strumentale determini un pro-rata da far scattare gli adempimenti dell' art. 19bis2 IV comma ?
Ma le operazioni di cessione di bene immobile rientrando tra quelle previste ai nn. da 1 a 9 dell' art.10 non rientranti nell' attività propria o accessorie ad operazioni imponibili (rigo VF60 casella 1) non danno luogo alla determinazione del pro-rata.
Quindi la vendita dell' immobile strumentale ad opera di impresa diversa da impresa costruttrice in esenzione d' imposta non dovrebbe dare luogo ad alcun versamento iva a nulla rilevando il periodo in cui la vendita è fatta (nell' ambito del decennio).
Convenite con il mio ragionamento ?
Grazie e buon lavoro.
Alessandro Bartoli

Alessandro Bartoli
Citta' di Castello (PG)
RE: RE: RE: RE: RE: RE: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
22/02/2018 13:28
Buongiorno,
sarei interessato ad un vostro parere.
Molte Grazie.
Alessandro Bartoli

Fabrizio Colombo
Fabriano (AN)
RE: RE: RE: RE: RE: RE: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
22/02/2018 16:54
Buonasera a tutti,
avendo ulterioremente approfondito la tematica sono giunto alle stesse conclusioni del collega, ossia che le operazioni di cessione di bene immobile rientrando tra quelle previste ai nn. da 1 a 9 dell' art.10 non rientranti nell' attività propria o accessorie ad operazioni imponibili (rigo VF60 casella 1) non danno luogo alla determinazione del pro-rata.
Chiedo scusa per avervi fuorvIato.
Cordialmente.
Dott. Fabrizio COLOMBO

Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como

RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: iva su immobile relativo a Fallimento intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare
25/02/2018 00:32
Come abbiamo recentemente scritto in altra risposta in questo Forum, vanno distinte tre conseguenze della cessione esente.

La prima è il recupero dell'IVA detratta sull'acquisto di quell'immobile, per tanti decimi quanti anni mancano allo spirare del decennio dall'acquisto.

Ciò si applica in ogni caso, e quindi anche in quello in esame.


La seconda e la terza sono:
a)l'indetraibilità parziale dell'IVA sugli acquisti di quell'anno, ex art. 19-bis, I e II comma, del D.P.R. 633/72
b) il recupero di parte della detrazione dell'IVA sugli acquisti di beni strumentali effettuati nei 5 anni precedenti (10 se si tratta di immobili) e sulle spese di trasformazione, riattamento o ristrutturazione di essi.

con l'importante precisazione, correttamente evidenziata dal collega Bartoli, che:
- quella di cui al punto "a" si verifica solo se le cessioni esenti "formano oggetto dell'attività propria del soggetto passivo",
- quella di cui al punto "b" si verifica solo se le cessioni esenti "formano oggetto dell'attività propria del soggetto passivo" e la variazione del pro-rata è superiore al 10%.


Di conseguenza, come giustamente rilevato nel quesito, è necessario comprendere se la cessione dell'immobile formi o no attività propria della società fallita.

Per quanto riguarda cosa si debba intendere per "attività propria", possiamo citare la Circolare 71 del 26/11/1987 e la Risoluzione 41 del 5/4/2011 che espressamente ne riporta il seguente passo: "la nozione di 'attività propria', specie per le società, va assunta sotto un profilo prevalentemente qualitativo, intesa cioè come quella diretta a realizzare l'oggetto sociale e quindi a qualificare sotto l'aspetto oggettivo l'impresa esercitata, e sotto tale aspetto proiettata sul mercato e quindi nota ai terzi".

E sempre la Risoluzione 41/2011 si rifà anche alla sentenza di Corte di Cassazione n. 11085 del 7/5/2008, affermando che tale pronuncia ha stabilito che vadano escluse dal calcolo della percentuale di detrazione "tutte le attività che, pur se previste nell'atto costitutivo, siano eseguite solo in modo occasionale o accessorio per un migliore svolgimento dell'attività propria d'impresa".

Per contro, la Risoluzione 305 del 21/7/2008, citando giurisprudenza comunitaria, introduce il principio che per l'effettuazione dell'attività esente (proposta di finanziamenti, da cui conseguono appunto provvigioni esenti) vengano utilizzate risorse "non limitatissime" e quindi, siccome nel caso esaminato a tale attività venivano destinate risolrse non trascurabili, "i corrispettivi conseguiti nell'ambito dell'attività di finanziamento dovranno essere computati nel calcolo del pro rata di detrazione".

Infine, l'unica sentenza della Corte di Cassazione che siamo riusciti a reperire, che abbia affrontato il problema in ambito fallimentare, la n. 4613 del 9/3/2016, occupandosi del caso di una locazione iniziata dall'impresa in bonis, ha affermato che "A tal fine [di verificare sa l'attività esente rientri o meno fra quelle proprie dell'impresa e rilevi quindi ai fini del pro-rata, n.d.a.] … oltre agli atti che tipicamente esprimono il raggiungimento del fine produttivo enunciato nell'atto costitutivo dell'ente, occorre avere riguardo anche a quelle attività ulteriori che si raccordino con detto fine secondo parametri di regolarità causale, o che siano comunque ad esso legate da un nesso di carattere funzionale non meramente occasionale (Cass. 6194/01, 9762/03, 11073/06, 6574/08, 5970/2014)", concludendo per la rilevanza dei canoni di locazione esenti ai fini della determinazione del pro-rata.


In conclusione, pur non potendo dare una risposta certa, personalmente concordiamo con le conclusioni alle quali sono giunti entrambi i colleghi: la mera cessione di un immobile di proprietà di una società non immobiliare, non rientra nell' "attività propria" dell'impresa, nè in bonis nè tantomeno in fallimento, e quindi non genera recupero di pro-rata.

Non possiamo però escludere che in caso di verifica l'Agenzia delle Entrate possa essere di diverso avviso, e parimenti non possiamo essere certi dell'esito di un eventuale contenzioso.