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Forum SOVRAINDEBITAMENTO -
Comunicazione/notificazione vendita immobili a creditori ipotecari
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Federica Stellavatecascio
BATTIPAGLIA (SA)03/04/2022 12:00Comunicazione/notificazione vendita immobili a creditori ipotecari
Buongiorno,
a breve procederò, per il tramite di soggetto specializzato, alla vendita competitiva immobiliare nell'ambito di una procedura di liquidazione del patrimonio.
Premesso che (indipendentemente da una norma che lo preveda espressamente) ho depositato l'avviso di vendita nel telematico e l'ho comunicato a tutti i creditori ammessi alla partecipazione, oltre che al debitore; tanto premesso, mi pongo il problema delle modalità di comunicazione degli ESITI della vendita.
Nell'ambito della liquidazione del patrimonio non mi sembra esservi una disposizione analoga a quella di cui all'art. 107 L.F., secondo cui: "Per i beni immobili e gli altri beni iscritti nei pubblici registri, prima del completamento delle operazioni di vendita, e' data notizia mediante NOTIFICAZIONE da parte del curatore, a ciascuno dei creditori ipotecari o comunque muniti di privilegio".
Infatti, l'art. 14 nonies della legge 3/2012 dispone semplicemente che: "Prima del completamento delle operazioni di vendita, il liquidatore INFORMA degli esiti delle procedure il debitore, i creditori e il giudice" (tra l'altro si parla genericamente di creditori e non di creditori ipotecari o muniti di privilegio).
I dubbi che ho, dunque, sono i seguenti:
1) per la liquidazione del patrimonio non bisogna procedere alla (canonica) notificazione ai creditori ipotecari e muniti di privilegio speciale immobiliare? E' sufficiente una COMUNICAZIONE (anche a mezzo PEC) dei soli esiti della vendita?
2) Qual è il termine ultimo entro il quale comunicare gli esiti?
Nella procedura fallimentare la notificazione ai creditori ipotecari e muniti di privilegio deve effettuarsi prima del deposito in Cancelleria della documentazione relativa agli esiti della vendita, si dovrebbe rispettare il medesimo "termine ultimo" anche nella procedura di liquidazione del patrimonio?.
Qualora, invece, dovessi effettuare la notifica, allora mi pongo l'ulteriore quesito:
3) potrei notificare a mezzo PEC?
Interpretando letteralmente la legge 53/1994 riterrei di no, in quanto, pur essendo avvocato, nell'ipotesi specifica, agirei quale liquidatore (quindi mancherebbe una procura, inoltre credo che non potrei usare la PEC della procedura, ma al più la mia PEC professionale, di avvocato).
Grazie anticipatamente per la risposta
Federica-
Federica Stellavatecascio
BATTIPAGLIA (SA)03/04/2022 12:03RE: Comunicazione/notificazione vendita immobili a creditori ipotecari
chiedo venia: art. 14 novies della legge 3/2012 -
Zucchetti SG
07/04/2022 13:55RE: Comunicazione/notificazione vendita immobili a creditori ipotecari
Per rispondere alla domanda conviene partire dalla lettura di quelle che saranno le previsioni contenute nel codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza.
A norma dell'art. 275, comma 2, secondo periodo CCII, alla vendita dei beni oggetto della liquidazione "si applicano le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale, in quanto compatibili".
Si applicherà, dunque, l'art. 216 il cui comma 2, ultimo capoverso (analogamente all'art. 107, comma 3 l.fall., prevede che "per i beni immobili e gli altri beni iscritti nei pubblici registri, prima del completamento delle operazioni di vendita, è data notizia mediante notificazione da parte del curatore, a ciascuno dei creditori ipotecari o i cui crediti siano assistiti da privilegio sul bene".
Come notato nella domanda, questa previsione, nei termini appena indicati, manca nell'attuale art. 14-novies l. 3/2012, il quale contiene genericamente la disposizione per cui "Prima del completamento delle operazioni di vendita, il liquidatore informa degli esiti delle procedure il debitore, i creditori e il giudice".
Riteniamo tuttavia che tutti i titolare di ipoteca o di privilegio sul bene debbano essere avvisati, anche se non si tratta di creditori del sovraindbitato.
Ricaviamo questo convincimento dalla osservazione per cui anche la vendita dei beni che si celebra in seno alla procedura di liquidazione del patrimonio sia una vendita pacificamente coattiva, nella quale si produce il così detto "effetto purgativo", espressamente sancito dal successivo comma 3 del medesimo art. 14-novies, a mente del quale Il giudice, sentito il liquidatore e verificata la conformità degli atti dispositivi al programma di liquidazione, autorizza lo svincolo delle somme, ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento e delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché di ogni altro vincolo, ivi compresa la trascrizione del decreto di cui all'articolo 14-quinquies, comma 1, dichiara la cessazione di ogni altra forma di pubblicità disposta.
È dunque chiaro che, pur in difetto di una esplicita previsione normativa, la prescrizione di cui all'art. 107 comma 3 debba essere, nella sostanza, rispettata, per cui occorre comunicare l'esito della vendita (prima del suo completamento) ai creditori titolare di ipoteca o prelazione iscritta in data precedente alla trascrizione del decreto di apertura della liquidazione eseguita a norma dell'art. 14-quinquies, comma 2 let. d), ricordando che questa trascrizione, ai sensi del successivo comma 3, equivale alla trascrizione del pignoramento (essendo assimilato al pignoramento il decreto di apertura della liquidazione).
Dl resto, una interpretazione siffatta del tessuto normativo e conforme alle richiamate disposizioni del CCII, le quali pur non ancora in vigore possono fungere da criterio ermeneutico del diritto vigente.
In questi termini si è espressa la giurisprudenza, secondo la quale "Il cd. codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, di cui al d.lgs. n. 14 del 2019, è in generale non applicabile alle procedure aperte anteriormente alla sua entrata in vigore, potendosi, peraltro, rinvenire nello stesso delle norme idonee a rappresentare un utile criterio interpretativo degli istituti della legge fallimentare solo ove ricorra, nello specifico segmento considerato, un ambito di continuità tra il regime vigente e quello futuro" (Cass. Sez. U - 25/03/2021, n. 8504).
Ciò detto, quanto alle modalità di comunicazione, in difetto di una esplicita previsione normativa, non riteniamo necessario procedere con una formale notificazione, essendo sufficiente l'inoltro di una pec da inviare prima che si produca l'effetto traslativo, il che significa: prima del versamento del saldo prezzo, con riferimento ai beni mobili (cfr Cass. n. 25329 del 25/10/2017; Cass. n. 5466 del 18/06/1997), e prima del deposito del decreto di trasferimento, con riferimento ai beni immobili (Cfr. Cass. civ. 17 aprile 1968, n. 1148; Cass. civ. 15 aprile 1980, n. 2463; Cass. civ. 24 gennaio 1982, n. 362; Cass. civ. 9 dicembre 1995, n. 12633; Cass. civ. 7 settembre 1999, n. 9480; Cass. civ. 1° settembre 1999, n. 9212; Cass. civ. 18 gennaio 2001, n. 697; Cass. civ. 18 aprile 2003, n. 6272; Cass. civ. 24 gennaio 2007, n. 1498).-
Federica Stellavatecascio
BATTIPAGLIA (SA)07/04/2022 15:19RE: RE: Comunicazione/notificazione vendita immobili a creditori ipotecari
Ringrazio per la dettagliata risposta, che ha corroborato il mio iniziale convincimento.
Concordo, infatti, nella necessità della comunicazione, che sicuramente sarà (più) agevole effettuare a mezzo PEC.
Federica
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