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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
IMU su immobile del fallimento in leasing
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)14/11/2017 15:14IMU su immobile del fallimento in leasing
Buonasera,
sono Curatore del fallimento di una snc del 2012.
La società esercitava la propria attività in un immobile (capannone) che costituiva oggetto di un contratto di leasing.
Il comune su cui insiste l'immobile si è insinuato al passivo del fallimento per l'imposta sugli immobili maturata antecedentemente alla dichiarazione di fallimento.
In questi giorni, lo stesso comune ha manifestato la sua intenzione di inviare alla curatela anche le richieste di pagamento dell'imposta sugli immobili e della Tasi maturate successivamente alla dichiarazione di fallimento (dal 2013 al 2016).
La curatela ha comunicato (11/2014) alla società concedente il leasing la volontà di non subentrare nel contratto e successivamente, dopo aver liberato l'immobile dai beni presenti all'interno, nel novembre 2016 il cespite è stato restituito alla società di leasing.
A mio avviso ritengo che il comune possa richiedere al fallimento le imposte maturate per tutto il periodo in cui l'immobile è stato nella disponibilità della procedura, che dovranno essere riconosciute in prededuzione. Tuttavia, studiando la questione, ho verificato che le imposte potrebbero essere poste a carico della società concedente il leasing dalla data di dichiarazione del fallimento.
Chiedo gentilmente un Vostro parere sulla questione di cui sopra.
Infine, considerato che il soddisfacimento di tali imposte dovrebbe avvenire in prededuzione sul ricavato della vendita del bene, essendovi stato nel caso di specie un contratto di leasing e non essendoci stata alcuna vendita, il credito del comune dovrà essere soddisfatto su quanto ricavato dalla liquidazione fallimentare?
Ringrazio per l'attenzione.-
Zucchetti SG
Vicenza14/11/2017 19:08RE: IMU su immobile del fallimento in leasing
Lei pone una questione ancora controversa.
Generalmente, soggetto passivo dell'IMU è il proprietario (o chi abbia altro diritto reale di godimento dell'immobile quale usufrutto, abitazione, ecc.) e non chi occupa l'immobile senza esserne il proprietario, quali inquilini e comodatari, ma nel caso di leasing immobiliare IMU (e anche TASI) sono a carico dell'utilizzatore (e non della società concedente) a partire dalla stipula del contratto, tant'è che questo principio è posto dall'art. 9, comma 2, del Dlgs 23/2011 anche per gli immobili concessi in leasing da costruire o in in corso di costruzione, e per la durata del contratto.
La data iniziale della decorrenza dell'obbligo è, quindi, chiara e coincide con la conclusione del contratto, nel mentre è incerta quella della fine di tale obbligo da parte del locatario, dibattendosi se bisogna fare riferimento alla cessazione del contratto o alla data di riconsegna del bene; date che non sempre (e il suo caso lo dimostra) non sono sempre coincidenti.
La prevalente giurisprudenza tributaria è nel senso che, poiché la norma citata fa riferimento alla durata del contratto e per la data iniziale prende in considerazione l'esistenza del vincolo contrattuale e non già la consegna del bene locato e quindi la sua materiale detenzione da parte dell'utilizzatore, egualmente per il termine finale bisogna fare riferimento alla cessazione del contratto, prescindendo dalla effettiva riconsegna del bene al concedente (da ult. in tal senso, Comm. trib. prov. Modena 12 aprile 2017 n. 327, conf. Ctr Trieste n. 305/2016; Ctp Como n. 146/2016; Ctp Modena n. 721/2016; Ctp Bergamo n. 590/2015; Ctp Lecco n. 133/2015, Ctp Mantova n. 122/2015).
La tesi contraria (Ctp Reggio Emilia, 8 luglio 2016 n. 218; Ctp Terni n. 274/2016; Ctp Pavia n. 180/2016 si fonda sulle istruzioni contenute nel Dm 30 ottobre 2012, lì dove si specifica che nel caso di risoluzione anticipata del contratto o di mancato esercizio del riscatto finale del bene, il passaggio della soggettività passiva si verifica con la riconsegna del bene, comprovata dal relativo verbale; nonché sulla legge di Stabilità per il 2014 che - nell'ambito della Iuc (Imposta unica municipale che comprende Imu, Tasi e Tari) - aveva previsto che la Tasi fosse dovuta dal locatario per tutta la durata del contratto: intendendosi come tale il periodo che intercorre tra la stipula e la riconsegna del bene al locatore (comprovata dal verbale di consegna).
Se si segue questa seconda tesi, il comune potrebbe chiedere al fallimento il pagamento dell'IMU fino alla data della riconsegna del bene; se si segue la prima tesi, sorge un altro problema consistente nel determinare la data dello scioglimento: se quella della comunicazione della volontà del curatore di sciogliersi dal contratto o quella della dichiarazione di fallimento, cui risalgono gli effetti dello scioglimento, dopo un periodo di quiescenza, come previsto dall'art. 72. Noi optiamo per questa seconda soluzione.
Comunque, in queste situazioni di incertezza, a meno che non esistano precedenti specifici del tribunale in cui si opera o linee direttive o prassi consolidate, è sempre conveniente per il curatore scegliere l'opzione più favorevole al fallimento, in modo da stimolare una opposizione allo stato passivo, che costituisce l'occasione per approfondire il tema.
Zucchetti SG srl
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Fabio Del Noce
PARMA30/07/2022 16:45RE: RE: IMU su immobile del fallimento in leasing
Rimane il dubbio sulla circostanza che, trattandosi di immobile in leasing e non di in proprietà, il comune abbia soddisfazione prioritaria sulle somme incamerate dal fallimento e retrocesse dal concedente ad esito della vendita dell'immobile (quale differenza tra il prezzo di vendita ed il debito della procedura a titolo di canoni scaduti e non pagati e a scadere).
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