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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
ALIENAZIONE DEPOSITI, PRESENZA DI COMPROPRIETARI, DIRITTO DI PRELAZIONE CONDUTTORE
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Giuseppe Franco
Nocera Inferiore (SA)04/10/2022 12:21ALIENAZIONE DEPOSITI, PRESENZA DI COMPROPRIETARI, DIRITTO DI PRELAZIONE CONDUTTORE
Salve,
al fine di ottenere un Vostro prezioso contributo, significo quanto segue.
Due soci (di una s.n.c.), falliti in proprio ex art. 147 l.f., sono proprietari, nella misura di diritti pari ad 1/4 cadauno, di due consistenze immobiliari di categoria C/3. I restanti diritti risultano di proprietà, sempre nella prefata misura, dei due coniugi dei soci falliti in proprio.
Considerata l'impraticabilità di una procedura tesa ad una divisione in natura dei prefati compendi, ci si chiede:
A) come procedere, nei confronti dei due comproprietari, al fine di alienare integralmente le prefate consistenze attribuendo loro, all'esito della vendita, la rispettiva quota (potrebbe risultare sufficiente anche il conferimento di una procura alla vendita rilasciata dagli stessi in favore della Curatela?);
B) siccome le prefate consistenze risultano occupate da una società terza, in ragione di contratti di locazione debitamente registrati, si profilerebbe, in tal caso, un diritto di prelazione all'acquisto da parte della prefata società? In caso di risposta affermativa, da un punto di vista meramente operativo, risulterebbe, comunque, necessario procedere con la procedura competitiva per la vendita (emissione dell'Ordinanza di vendita ad opera del G.D. e presentazione delle offerte ad opera degli interessati), ovvero, in caso di disponibilità all'acquisto ad opera della prefata società per il valore stimato, non risulterebbe necessario espletare la procedura competitiva?;
B) ai fini del concetto di attivo realizzato, per la determinazione del compenso spettante alla Curatela, occorre considerare l'intero ricavato dalla vendita, ovvero solo la parte di attivo (50%) riconducibile alla quota di proprietà dei soci falliti in proprio?.
Ogni ulteriore considerazione, finalizzata ad un compiuto inquadramento della fattispecie innanzi evidenziata, sarà doviziosamente analizzata.
Cordialità
Dott. Giuseppe Franco-
Zucchetti SG
Vicenza05/10/2022 16:25RE: ALIENAZIONE DEPOSITI, PRESENZA DI COMPROPRIETARI, DIRITTO DI PRELAZIONE CONDUTTORE
Posto che il fallimento può vendere solo beni del fallito la cui disponibilità è stata acquisita all'attivo fallimentare, è chiaro che nella specie il curatore può alienare solo la quota della metà dell'immobile di proprietà dei due soci dichiarati falliti, perchè solo di questa quota dispone. Pertanto per vendere l'intero immobile, le due proprietarie della residua metà dovrebbero rilasciare una procura ad hoc al curatore, per cui la metà del ricavato della vendita (al netto delle spese) va trattenuto dal fallimento e la residua metà va versato alle proprietarie in bonis, salvo diversi accordi.
In tal modo, nonostante la vendita unitaria dell'immobile, la vendita della quota del fallimento è una vendita coattiva, nel mentre quella effettuata su procura rimane una vendita volontaria in quanto per questa parte il curatore agisce in nome e per conto di due soggetti in bonis.
Questa distinzione teoricamente importante potrebbe nel caso rilevarsi superflua in quanto è pacifico che la prelazione di cui all'art. 38 l, n. 392 del 1978 non trova applicazione nelle vendite coattive; meno sicura è la inapplicabilità della stessa norma nel caso di vendita di quota delle proprietarie in bonis, non tanto in linea di diritto ove questo principio è affermato (da ult. Trib. . Massa, 12 novembre 2018), quanto pwe il fatto che nel caso viene messo in vendita l'intero immobile. A nostro avviso considerate le diverse fonti del diritto del curatore ad alienare, dovrebbe reggere la distinzione tra le due modalità: una coattiva della quota della metà ed una volontaria della quota dell'altra metà.
Per attivo realizzato si intende quello che entra nella disponibilità del fallimento per il pagamento delle spese e dei creditori, per cui non comprende il ricavato della quota di proprietà delle meoglie dato che la parte di prezzo relativa a tale quota va versata alle proprietarie che hanno dato la procura a vebndere.
Zucchetti SG Srl-
Giuseppe Franco
Nocera Inferiore (SA)06/10/2022 09:12RE: RE: ALIENAZIONE DEPOSITI, PRESENZA DI COMPROPRIETARI, DIRITTO DI PRELAZIONE CONDUTTORE
Nel ringraziarVi per il contributo, aggiungo quanto segue.
Nel caso in cui i comproprietari non intendano rilasciare al Curatore una procura alla vendita, quale potrebbe essere la soluzione percorribile per procedere con la vendita dell'intero?
E' ipotizzabile una "convocazione" degli stessi dinanzi al G.D. per verificare la loro disponibilità ad acquisire la quota acquisita al fallimento (come da valore stimato), ovvero, in caso contrario, conferire "autorizzazione" (in seno al "Verbale d'Udienza") alla vendita anche delle relative quote e successivo versamento della rispettiva parte di attivo realizzato.
Oppure, considerata l'impossibilità di procedere con una divisione in natura degli stessi, la Curatela non ha altre alternative che vendere solo la quota acquisita all'attivo fallimentare.
Affrontando, per la prima volta, la questione, sto cercando, nell'esclusivo interesse della massa creditoria (ergo, vendere l'intero per una oggettiva maggiore appetibilità), di individuare la migliore soluzione.
Cordialità.-
Zucchetti SG
Vicenza06/10/2022 17:23RE: RE: RE: ALIENAZIONE DEPOSITI, PRESENZA DI COMPROPRIETARI, DIRITTO DI PRELAZIONE CONDUTTORE
Il suo impegno è giustificato e apprezzabile, ma se le proprietarie in bonis delle quote non rilasciano procura a vendere al curatore, questi non può disporre di dette queote epertanto non può mettere in vendita l'intero immobile. A questo punto l'unica via per vendere l'intero potrebbe essere quella di iniziare un giudizio di divisione ove, qualora l'immobile sia indivisibile si potrà arrivare alla vendita dell'interoo possono essere vagliate offerte di acquisto da parte dei comproprietari, senza la necessità di una vendita competitiva.
Zucchetti SG srl
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