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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - CONCORDATO
IMU nel concordato; riparto in favore dell'ipotecario
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Cristiano Carli
BASSANO DEL GRAPPA (VI)30/04/2018 15:13IMU nel concordato; riparto in favore dell'ipotecario
Buongiorno,
ho venduto uno degli immobili di un concordato con cessione dei beni: ora dovrò pagare la somma al creditore ipotecario.
Prima della vendita, con le disponibilità che mano a mano si formavano, ho provveduto a pagare (quasi totalmente) l'IMU degli immobili.
Sempre con le stesse disponibilità ho pagato circa il 3% a tutti i creditori fino ad allora non soddisfatti (chirografi e ipotecari) assegnando loro la stessa percentuale, nella considerazione che gli ipotecari non possono ricevere meno dei chirografi.
Ora, secondo me, la somma da pagare all'ipotecario (somma che non è in grado di soddisfare tutto il suo credito, che per differenza quindi cadrà in chirografo) dovrebbe essere così calcolata:
Importo ricavato dalla vendita +
Affitti percepiti sull'immobile -
IMU sull'immobile (pagata e da pagare sul medesimo) -
Quota compenso commissario -
Spese pubblicità -
Altre spese (conti speciali) -
Somme già pagate con riparto di cui sopra (% uguale ai chiro) +
Nuova % identica ai chirografi però solo sulla nuovo credito caduto in chirografo.
E' corretta questa impostazione?
Vi ringrazio del Vostro prezioso lavoro.
Cristiano Carli-
Zucchetti SG
Vicenza30/04/2018 17:42RE: IMU nel concordato; riparto in favore dell'ipotecario
Va premesso che l'iter ipotizzato presuppone che sia stata effettuata alla presentazione del ricorso la stima di cui al secondo comma dell'art. 160, altrimenti il credito ipotecario va soddisfatto per intero. Dando per scontato che sia stato appurato che il valore dell'immobile non consente la soddisfazione integrale dell'ipotecario, è corretto il calcolo che lei prone, compresa la detrazione dal credito ipotecario della quota già pagata nei precedenti riparti con il ricavo dalla liquidazione di altri beni (in sostanza lei ha applicato al concordato il meccanismo di cui all'art. 54, che però non è richiamato dall'art. 169). Una volta esaurito il ricavato dalla vendita dell'immobile ipotecato, il residuo credito dell'ipotecario (per la parte quindi non soddisfatta con la liquidità di derivazione immobiliare) passa al chirografo (se è stata effettuata la stima di cui al secondo comma dell'art. 160), e, quindi, il creditore in questione, per questa parte, ha diritto a ricevere ciò che viene dato agli altri creditori chirografari sulla base del ricavato dalla liquidazione degli altri beni.
Zucchetti SG srl
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Cristiano Carli
BASSANO DEL GRAPPA (VI)07/05/2018 16:38RE: RE: IMU nel concordato; riparto in favore dell'ipotecario
Cortesemente chiedo un ulteriore chiarimento, a scanso di miei fraintendimenti.
Sia la perizia di parte in sede di presentazione del concordato (anno 2009) che quella del tecnico da me incaricato, stimavano gli immobili per valori sufficienti al pagamento dei creditori ipotecari. Con tali valori il piano prevedeva l'integrale pagamento degli ipotecari.
Dal 2010 gli immobili hanno avuto la riduzione che conosciamo.
Per tale motivo ora si potranno solo realizzare valori inferiori al 50% della stima di allora. E' ciò che è successo anche nel caso del mio quesito.
Fatta questa (lunga) premessa, credo che il creditore ipotecario NON possa pretendere il pagamento integrale del suo credito.
E' corretto?
Grazie ancora della preziosa, rapida e puntuale collaborazione
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Zucchetti SG
Vicenza08/05/2018 20:14RE: RE: RE: IMU nel concordato; riparto in favore dell'ipotecario
Riteniamo di si in quanto, trattandosi di concordato con cessione dei beni, il livello di soddisfazione dei creditori- compresi quelli prelatizi per i quali, a seguito della stima, è venuto meno l'obbligo del pagamento integrale- è determinato dal risultato della liquidazione. La stima, di cui al secondo comma dell'art. 160 ha, in questa ottica, la funzione di determinare la possibile quota di soddisfazione dei prelatizi, con le conseguenze ai fini della parte di credito trasferibile al chirografo ai fini della votazione, ma non costituisce un obbbligo per il debitore di soddisfare tali creditori nella misura risultante dalla stima.
Ovviamente esistono opinioni contrarie, ma più che altro riferite al caso contrario della destinazione del maggior importo rispetto alla stima derivante dalla liquidazione.
Zucchetti SG srl
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