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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
diritto di prelazione e vendita fallimentare
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Vittorio Sarto
Cesena (FC)18/05/2018 17:33diritto di prelazione e vendita fallimentare
Buongiorno,
mi sto accingendo a porre in vendita alcuni beni immobili in una procedura fallimentare e vorrei un Vostro parere su quanto segue:
a) in merito ai terreni agricoli e ala questione relativa all'eventuale diritto di prelazione vantato da confinanti ritengo che la prelazione non sia consentita in caso di vendite fallimentari ( si veda Legge n 590/65 art 8 comma 2 come modificato dalla Legge n 817/71 articolo 7. Siete d'accordo?
b) in caso di vendita di un immobile ad uso non abitativo che risulta locato si applica in caso di vendite fallimentari quanto previsto dagli artt. 38 e seguenti della Legge 392/78 ovvero il riconoscimento al conduttore del diritto di prelazione?
grazie in anticipo
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Zucchetti SG
Vicenza21/05/2018 10:15RE: diritto di prelazione e vendita fallimentare
Per quanto riguarda la prelazione agraria, giustamente lei richiama il secondo comma dell'art. 8 legge n. 590 del 1965, come successivamente modificata, perché tale norma espressamente dispone che "la prelazione (quella prevista dal primo comma anche a favore dei confinanti a seguito della legge n. 817 del 1971) non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando ….". A fronte di tale esplicita statuizione non vi è dubbio che il confinante non possa vantare alcuna prelazione in caso di vendita fallimentare.
Nell'art. 38 legge n. 392 del 1978, che attribuisce la prelazione al conduttore di immobili non adibiti ad abitazione, ma ciò nonostante la giurisprudenza ha egualmente ascluso l'applicazione di tale prelazione alle vendite fallimentari. particolarmente interessante e argomentata è Cass. 29/03/2012, n. 5069 che, trattando della vendita alla vendita all'asta di un immobile indiviso nell'ambito di un giudizio di divisione, stabilisce che non la particolare modalità del trasferimento dell'immobile locato mediante asta pubblica a determinare l'applicazione della prelazione del locatore, ma la volontarietà o coattività della vendita e su questa premessa distingue le fattispecie oggetto del suo esame dalla vendita fallimentare. Spiega infatti la Corte che il diritto di prelazione deve escludersi in presenza di una vendita non volontaria, quale, ad esempio, quella realizzata nell'ambito di una procedura fallimentare o di un'azione espropriativa perché in tali procedure sono prevalenti le ragioni di non intralciare le finalità di tutela del ceto creditorio perseguite dalle procedure di smobilitazione coattiva del patrimonio del debitore, sia nell'ambito dell'esecuzione singolare che di quella collettiva; in tali circostanze, il legislatore ritiene di favorire, appunto, gli operatori economici, con riflessi postivi, più in generale, anche in favore dell'intero sistema economico. (Conf. Cass.16.12.96 dicembre 1996, n. 11225, nel mentre non ci risultano precedenti contrari).
Zucchetti SG srl
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Cristina Gaffurro
Bologna06/07/2022 13:52RE: RE: diritto di prelazione e vendita fallimentare
Per quanto concerne la prelazione su vendita di fondo agricolo condotto da agricoltore invece vi potrebbe essere una possibile prelazione in caso che il contratto sia stato stipulato post fallimento e firmato dal Curatore stesso?
Mi pare di percepire che la prelazione sarebbe esercitata solo a parità di prezzo.
Per meglio specificare, se vendo un terreno coltivato, ma che in effetti è edificabile, non vorrei vedere diminuire il valore del terreno stesso causa la prelazione.
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Zucchetti SG
Vicenza07/07/2022 18:47RE: RE: RE: diritto di prelazione e vendita fallimentare
Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti a parità di prezzo ad altri per l'acquisto di un bene quando il proprietario decide di venderlo.
Per quanto riguarda i terreni agricoli il diritto di prelazione compete in primo luogo al coltivatore diretto (o società agricola in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto) che conduce in affitto, da almeno due anni, il terreno offerto in vendita (art. 8 della legge 590/1965) e, qualora il terreno non sia affittato a un coltivatore diretto (o società agricola), il diritto di prelazione spetta ai coltivatori diretti (o società agricole in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto) proprietari di terreni confinanti, dei quali si è parlato nella risposta che precede.
Poiché lo scopo di queste norme che concedono la prelazione è quello di favorire l'acquisto dei terreni agricoli da parte di chi effettivamente li coltiva, il diritto di prelazione è espressamente escluso dalla legge quando il terreno si trova in zona edificabile (anche se in base a un piano regolatore adottato ma non ancora definitivamente approvato) oppure quando è oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, oltre che, naturalmente, in caso di donazione.
Nel suo caso quindi l'esclusione del diritto di prelazione dovrebbe discendere sia dal fatto che la vendita viene effettuata in via coattiva nell'ambito di un fallimento sia dal fatto che (ma su questo punto le informazioni non sono sufficienti) sembrerebbe che il terreno non sia agricolo ma area edificabile.
Zucchetti SG srl-
Andrea Panattoni
Lucca27/09/2022 11:51RE: RE: RE: RE: diritto di prelazione e vendita fallimentare
Buongiorno,
gestisco una procedura fallimentare il cui attivo risulta composto, fra le altre cose, dalla proprietà di un terzo di un terreno agricolo.
Il terreno in questione risulta affittato ad un soggetto coltivatore diretto con contratto opponibile alla procedura.
La curatela ha ricevuto procura speciale a vendere le residue quote (due terzi) del terreno possedute da soggetti terzi in bonis: risulta quindi possibile porre in vendita l'intera proprietà.
Sono a chiedere:
1) se la prelazione dei confinanti e/o la prelazione dell'affittuario coltivatore diretto si applichi o meno alla quota (un terzo) del terreno ricaduta nell'attivo fallimentare;
2) se la prelazione dei confinanti e/o la prelazione dell'affittuario coltivatore diretto possa essere esercitata sulle quote (due terzi) non ricadute nell'attivo fallimentare;
3) nel caso in cui la prelazione operasse nei confronti della quota del fallimento e/o dei terzi proprietari, in caso di aggiudicazione del bene all'asta, è sufficiente inviare agli aventi diritto la comunicazione dell'avvenuta aggiudicazione per far decorrere i termini dell'esercizio del diritto?
4) se il soggetto avente diritto di prelazione partecipa all'asta e non si aggiudica il bene, può comunque esercitare detto diritto successivamente?
Ringrazio e saluto cordialmente-
Zucchetti SG
Vicenza28/09/2022 19:49RE: RE: RE: RE: RE: diritto di prelazione e vendita fallimentare
Nella ipotesi prospettata lei metterebbe in vendita l'intero fondo, concesso in affitto, ma l solo la quota indivisa di un terzo appartiene al fallito, e può comunque procedere alla vendita anche dei residui due terzi in forza di procura data dai comproprietari in bonis.
Bisogna, quindi tenere distinta la vendita della quota di un terzo, che è una vendita di natura coattiva, anche se espletata dal curatore o da un delegato, e la vendita dei due terzi, che, sebbene effettuata dal curatore, non è una vendita coattiva in quanto l'organo fallimentare agisce, per questa quota, in nome e per conto dei proprietari in forza di apposita procura.
In questo secondo caso, in applicazione delle regole che disciplinano le prelazioni agrarie nelle vendite private, la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che sia il diritto prelazione dell'affittuario coltivatore diretto previsto dall'art. 8 l. n. 590 del 1965, sia quello del confinante di cui all'art. 7, secondo comma, l. n. 817 del 1971, sussistono anche nel caso di vendita solo di una quota indivisa dell'intero fondo, "purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti. Pertanto, l'esistenza sul fondo offerto in vendita di un coltivatore diretto non tanto attribuisce a quest'ultimo la preferenza sui proprietari confinanti, quanto, piuttosto, esclude proprio il diritto di prelazione a favore dei confinanti, anche nell'ipotesi in cui i coltivatori del fondo non intendano esercitare il loro diritto di prelazione; con la precisazione fatta dalla S. Corte che non è solo l'affitto in sé ad escludere tale diritto ma "l'esistenza di un insediamento stabile ed effettivo sul fondo, in quanto è quest'ultima che giustifica la prevalente tutela della conservazione dell'azienda agricola dell'affittuario rispetto all'interesse del proprietario del fondo confinante al conglobamento dei terreni" (Cass. 8 giugno 2003, n. 9712).
Di conseguenza, nel suo caso, solo l'affittuario coltivatore diretto, da più di due anni può esercitare la prelazione e può esercitarla sulla vendita della quota dei due terzi dei comproprietari in bonis.
Nelle vendite negoziali tra privati, a norma del quarto comma della l. n. 590 del 1965,"il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni". Poichè, però, nella specie la venduta avviene comunque a mezzo procedura competitiva finalizzata a determinare il prezzo, si deve ritenere che (come per l'esercizio della prelazione in favore dell'affittuario di azienda al momento della vendita della stesa previsto dall'art. 104bis l. fall.), il curatore, una volta esaurita la procedura per la determinazione del prezzo, debba comunicarlo all'affittuario, il quale può esercitare il diritto di prelazione entro i trenta giorni previsti dalla legge.
Se il soggetto avente diritto di prelazione partecipa all'asta o alla gara (e non vediamo perché debba farlo) e non si aggiudica il bene, riteniamo (non abbiamo rinvenuti precedenti specifici) che non possa più esercitare la prelazione successivamente in quanto la sua partecipazione alla gara è indice della volontà di porsi sul piano degli altri concorrenti con implicita rinuncia alla prelazione.
Quanto alla vendita del terzo di proprietà del soggetto fallito, il secondo comma dell'art. 8 della legge n. 590 del 1965 stabilisce che "la prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità, ….", per cui per questa quota, oggetto di vendita coattiva fallimentare, non opera la prelazione dell'affittuario per espressa disposizione di legge.
Zucchetti Sg srl
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