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Forum ESECUZIONI - PROGETTO DI DISTRIBUZIONE
spese condominiali
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Elis Dall'Olio
CASTEL SAN PIETRO (BO)06/11/2018 15:05spese condominiali
buongiorno,
volevo sottoporvi questo quesito.
siamo nel tribunale di bologna, che riconosce in prededuzione spese condominiali dell'anno relativo al decreto di trasferimento dell'immobile e dell'anno antecedente.
mi trovo in una situazione dove ho un condominio che interviene chiedendomi, in ragione di un decreto ingiuntivo del giudice di pace emesso a procedura esecutiva in corso, il pagamento di tutti gli oneri condominiali dall'anno 2014 (anno di costituzione della procedura) all'anno attuale.
mi vengono chiesti in prededuzione. tra cui una somma relativa a lavori straordinari deliberati prima della procedura esecutiva immobiliare, e il cui pagamento doveva avvenire in anni successivi (2015 e 2016) in cui la procedura era già intervenuta.
per come la vedo io: anche se in ragione di un decreto ingiuntivo esecutivo, io devo riconoscere in prededuzione solo le spese relative all'anno relativo al d.t. (2018) e all'anno precedente (2017), lasciando le altre in chirografario.
cosa ne pensate?-
Zucchetti SG
07/11/2018 09:06RE: spese condominiali
A nostro avviso la soluzione prospettata nella domanda è corretta.
Non siamo assolutamente concordi nel ritenere che le spese condominiali relative all'immobile pignorato vadano collocate in "prededuzione" (espressione atecnica in ambito esecutivo, poiché in sede di esecuzione forzata individuale non esistono le prededuzioni, ma esclusivamente i privilegi di cui all'art. 2770 c.c.), almeno non tutte, ma prendiamo atto dell'orientamento del Tribunale e consideriamolo dato acquisito.
Ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
È noto che la locuzione "anno in corso" non si riferisce all'anno solare, bensì all'annualità di esercizio.
Questo assunto è condiviso della prevalente dottrina e dalla giurisprudenza, la quale ha osservato che "In tema di ripartizione delle spese condominiali, l'espressione "anno in corso", di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all'approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l'anno solare". (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017. Negli stessi termini si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale "Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino").
Dunque al fine di individuare le spese condominiali insolute occorre avere riguardo alle delibere assembleari di approvazione dei bilanci e dei conti consuntivi degli esercizi che si riferiscono alle annualità di cui le abbiamo detto.
Discorso diverso (e qui alberga, evidentemente, il nocciolo della questione posta nella domanda) concerne i criteri da utilizzare per verificare se una data spesa sia o meno ricomprendibile nel biennio considerato dall'art. 63 citato, dovendosi avere riguardo, a tal fine, alla natura della stessa, alla data dell'assemblea condominiale in seno alla quale la spesa è stata deliberata o a quella in cui la spesa è stata sostenuta o si è resa necessaria.
In questo contesto la summa divisio va operata tra spese necessarie per la conservazione o il godimento delle parti comuni e spese per la esecuzione di interventi di straordinaria manutenzione.
Con riferimento alle prime si è affermato che "l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa" (Cass., 18.4.2003, n. 6323).
Viceversa, in materia di interventi di straordinaria manutenzione, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).
Applicando i richiamati concetti alla situazione prospettata, riteniamo che le somme di cui al decreto ingiuntivo non possono essere collocate in integralmente in prededuzione poiché per quelle derivanti da spese di straordinaria manutenzione va considerata la data dell'assemblea condominiale in cui quelle spese sono state deliberate. -
Claudio Montecchio
Rodigo - Fraz. Rivalta sul Mincio (MN)15/02/2023 15:53RE: spese condominiali
Buon giorno,
intervengo per integrare la questione soprariportata chiedendo come vanno consideratele spese legali sostenute dal condominio per l'intervento nell'esecuzione. Posto che per ipotesi gli oneri condominiali siano da ammettersi al privilegio ex art. 2770 c.c. per i motivi suesposti, come gestire le spese sostenute per l'intervento del legale nell'esecuzione (onorari, anticipazioni ed accessori) ?
E' una questione abbastanza rilevante in quanto tale importo – qualora il privilegio fosse ammissibile – sarebbe da anteporsi al creditore ipotecario.
La risposta visto il quadro normativo e la Cassazione Cass., Sez. I, 10 febbraio 2020, n. 3020 dovrebbe dipendere dalla funzionalità della spesa agli interessi di tutti i creditori o meno e a mio avviso, mancando tale funzionalità, il citato credito non è da ammettersi al privilegio ex art. 2770 c.c. Chiedo un vostro cortese parere, grazie.-
Zucchetti SG
20/02/2023 15:31RE: RE: spese condominiali
Come abbiamo osservato nella risposta che precede, non condividiamo l'affermazione per cui le spese condominiali relative all'anno in corso ed all'anno precedente al decreto di trasferimento devono essere collocate in prededuzione, perché non riteniamo che ricorra quel nesso di funzionalità agli interessi del ceto creditorio che sottende il riconoscimento del privilegio per spese di giustizia, proprio sulla scorta quanto affermato da Cass., Sez. I, 10 febbraio 2020, n. 3020.
È tuttavia evidente, che se si ritiene di riconoscere a quel credito il privilegio di cui all'art. 2770 c.c., è conseguenziale riconoscere il medesimo privilegio anche al compenso del difensore che ha agito per la tutela di un credito il cui adempimento è ritenuto funzionale alla tutela degli interessi comuni dei creditori.
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