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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
Pendenza termine per il versamento - istanza aggiudicatario
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Mirko De Gregori
08/06/2018 14:00Pendenza termine per il versamento - istanza aggiudicatario
Durante la pendenza del termine per il versamento del saldo l'aggiudicatario rivolge al Giudice dell'esecuzione, per il tramite del professionista delegato alla vendita, istanza con la quale chiede di essere ammesso a beneficiare dell'istituto del versamento rateale del saldo prezzo ai sensi dell'art. 569, comma terzo, c.p.c. indicando, quale giustificato motivo, il ritardo con il quale l'istituto di credito sta procedendo alla definizione dell'istruttoria funzionale all'erogazione del finanziamento necessario al pagamento del prezzo.
In subordine, chiede che il termine per il versamento del saldo sia prorogato per un termine di giorni 60 per le medesime ragioni.
Infine, in via ulteriormente gradata, domanda di essere rimesso nel termine ai sensi dell'art. 153 c.p.c., lamentando invocando il fatto descritto quale causa a lui non imputabile.
Le richieste formulate possono essere accolte?-
Zucchetti SG
08/06/2018 16:31RE: Pendenza termine per il versamento - istanza aggiudicatario
Il quesito posto contiene tre interrogativi, che meritano risposte separate: il primo è a quali condizioni il saldo prezzo possa essere versato ratealmente; il secondo attiene alla natura, ordinatoria o perentoria, del termine per il pagamento del saldo, e dunque della sua prorogabilità; il terzo riguarda l'operatività dell'istituto della remissione nel termine al termine per il versamento del prezzo di aggiudicazione.
In ordine al versamento rateale del saldo, osserviamo che questa facoltà è stata introdotta dal d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132.
In particolare, l'art. 13, comma 1, lett. p) n. 2 del citato decreto, nel riscrivere il terzo comma dell'art. 569 c.p.c. ha previsto che "Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell'esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi".
L'interpretazione della locuzione "giustificati motivi" ha dato luogo a qualche incertezza, dubbio essendo se la tessa dovesse intendersi in senso oggettivo o soggettivo.
A tenore di una prima opzione ermeneutica i giustificati motivi sono quelli addotti dallo stesso offerente, e dunque attengono alla sfera personale di quest'ultimo e come tali saranno valutati dal Giudice all'esito dell'aggiudicazione e prima del versamento del saldo prezzo.
Nel solco di questa interpretazione si distingue poi l'opinione di coloro i quali ritengono che i giustificati motivi debbano essere esplicitati già in sede di presentazione dell'offerta di acquisto, rispetto alla diversa idea di chi patrocina la possibilità che essi siano palesati anche ad aggiudicazione intervenuta, discutendosi ancora della necessità o meno che l'applicazione dell'istituto sia subordinata ad una espressa previsione dell'ordinanza di vendita.
Altra opinione, a nostro avviso maggiormente condivisibile, sostiene che i giustificati motivi attengono non alla persona dell'offerente ma alla realtà socioeconomica in cui si svolge la vendita, ovvero ancora all'ingente valore dell'immobile o alle peculiari caratteristiche dello stesso, sicché gli stessi devono essere valutati a monte in sede di adozione dell'ordinanza di vendita per decidere in quel momento se riconoscere o meno il beneficio.
Riteniamo che questa lettura del dato normativo sia da preferirsi, poiché sintonica rispetto alla collocazione sistematica dell'istituto all'interno dell'arto 569 c.p.c. Invero, il legislatore ha concepito il versamento rateale del saldo prezzo tra i contenuti eventuali dell'ordinanza di vendita, con la conseguenza che quindi la sua praticabilità deve essere valutata ex ante dal Giudice dell'esecuzione, il che implica che i giustificati motivi cui esso è subordinato non possono che avere connotazione oggettiva.
Pertanto, a nostro avviso il versamento rateale del saldo prezzo è ammissibile se esso è stato previsto a monte nell'ordinanza di vendita, dovendosi ritenersi escluso nel caso contrario.
Osserviamo ancora che, sul versante operativo, il pagamento non può comunque avvenire in un termine superiore a 12 mesi decorrenti dall'aggiudicazione.
Si aggiunga ancora che all'acquirente non è consentita, nel frattempo, l'immissione in possesso del bene, a meno che, ai sensi del nuovo art. 574 c.p.c., presti (ovviamente sostenendone i costi) una fideiussione per un importo pari ad almeno il trenta per cento del prezzo di vendita, autonoma, irrevocabile e a prima richiesta, rilasciata a favore della procedura esecutiva a garanzia del rilascio dell'immobile entro trenta giorni dall'adozione del provvedimento di decadenza dell'aggiudicatario e del risarcimento dei danni eventualmente arrecati all'immobile.
Andrà infine considerato che, in base al nuovo disposto dell'art. 587 c.p.c., la disciplina della decadenza dell'aggiudicatario per omesso versamento del saldo prezzo nel termine stabilito nell'ordinanza di vendita si applica anche nel caso di omesso versamento anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine con perdita a titolo di multa anche delle rate già versate.
A proposito dell'interrogativo riguardante la possibilità che il termine per il versamento del saldo prezzo sia prorogato, osserviamo che si tratta di un termine perentorio, e dunque non prorogabile.
In questi termini si è pronunciata la giurisprudenza della Cassazione, la quale facendo proprie le opinioni della prevalente dottrina e della giurisprudenza di merito ha osservato che in tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte. (Cass., Sez. 3, 29/05/2015, n. 11171).
A proposito dall'applicazione dell'istituto della remissione nel termine, occorre partire dalla lettura dell'art. 153 comma secondo c.p.c., ai sensi del quale "la parte che dimostra di essere incorsa in decadenze per causa ad essa non imputabile può chiedere al Giudice di essere rimessa in termini".
In linea di principio non sussistono ostacoli all'applicazione della norma con riferimento al termine per il versamento del saldo prezzo, trattandosi di termine processuale.
Il problema piuttosto è quello di stabilire se la mancata erogazione del finanziamento da parte della banca possa costituire causa non imputabile all'aggiudicatario.
A nostro avviso al quesito va data, in linea di massima, risposta negativa.
In materia di responsabilità contrattuale, infatti, la giurisprudenza ritiene che il fatto del terzo intanto può valere quale causa di esonero del debitore da responsabilità ex art. 1218 c.c. in quanto renda impossibile l'adempimento consistendo in una forza esterna, improvvisa ed imprevedibile, tale da neutralizzare la diligenza del debitore (Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 2011, n. 26830). Quindi, affinché l'impossibilità della prestazione possa costituire una causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l'uso della diligenza spiegata per rimuovere l'ostacolo frapposto da altri all'esatto adempimento.
Ora, con riferimento alla erogazione del finanziamento necessario per l'acquisto immobiliare, il ritardo con cui la banca provvede alla erogazione del mutuo costituisce un accadimento fisiologico nello svolgimento dei traffici commerciali, che in quanto tale è prevedibile dal debitore, e quindi anche dall'aggiudicatario. Appare allora applicabile a quest'ultimo il principio, più volte patrocinato dalla giurisprudenza della Cassazione, secondo cui "la condizione di impotenza economica del debitore (come fatto soggettivo e prevedibile e comunque normalmente imputabile al debitore tenuto a gestire la propria attività economica e a sopportarne il rischio relativo, secondo criteri di correttezza, buona fede, prudenza e di prevedibilità), non esclude di norma la sua responsabilità verso il creditore, verso il quale, del resto, rimane tenuto anche oltre il termine dell'adempimento, stante il principio di cui all'art. 2740 c.c. (Cass. civ. sez. L, 20 maggio 2004, n. 9645), con la conseguenza che "il debitore che non adempie l'obbligazione pecuniaria alla scadenza non può sottrarsi alle conseguenze della mora, dimostrando, soltanto, che l'inadempimento dipende dalla mancanza transitoria di liquidità" (Cass. civ., sez. I, 28 marzo 1991, n. 4270).
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