Menu
Forum FISCALE - AREA FISCALE E TRIBUTARIA
Aggiudicazione immobile ad uso abitativo in corso di costruzione (cl. F3) - IVA applicabile
-
Mariano Allegro
LODI14/03/2022 20:08Aggiudicazione immobile ad uso abitativo in corso di costruzione (cl. F3) - IVA applicabile
Nell'ambito di una procedura fallimentare, avente oggetto un'impresa di costruzioni, ho realizzato un esperimento di vendita di un immobile secondo quanto previsto dall'art. 569 e ss cpc (come previsto dall'art. 107 l.f.), al termine del quale l'immobile è stato aggiudicato all'unico offerente PRIVATO.
Come indicato in perizia dallo stimatore, l'immobile di che trattasi non è ancora classato giacché "in corso di costruzione", talché la relativa visura catastale lo identifica come F3 (già dal 2015). Ciò non di meno, allo stato e come risulta dalla DIA, l'immobile è (o sarà) una villetta ad uso di civile abitazione il cui classamento, come mi ha testualmente riferito per iscritto il perito "saranno censiti nella categoria catastale A7, allorquando gli stessi presenteranno i requisiti richiesti dalla vigente normativa".
Per altro, la circolare n. 22/E del 28/06/13 al suo punto 5.3, penultimo periodo, testualmente riferisce che "la cessione di un fabbricato non ultimato è esclusa dall'ambito applicativo dell'art. 10, primo comma, nn. 8-bis) e 8-ter), del d.P.R. n. 633 del 1972, in quanto si tratta di un bene che non è ancora uscito dal circuito produttivo la cui cessione, pertanto, deve essere assoggettata ad IVA".
Non vi è dubbio, dunque, che l'immobile debba essere assoggettato ad IVA.
Ma il punto è a quale aliquota, non essendo ancora determinato se l'immobile sarà (come dice il perito) accatastato come A7, che gode dell'IVA agevolata al 4% ex n. 21, parte II della tabella A, allegata al DPR 633/72 (giacché l'assegnatario intende chiedere l'agevolazione per la prima casa) o del 10% ex punto 127-undecies), parte III della medesima tabella.
Nell'indeterminatezza del classamento (F3), sarei propenso ad applicare il 22% (come per altro fatto in precedenti occasioni, ma a carico di soggetti con P.I.) ma l'assegnatario "privato" non è ovviamente d'accordo, anche se, in sede d'avviso d'asta, la questione è stata chiaramente rappresentata.
In tal senso, ho rilevato una certa "apertura" da parte dell'A.d.E. con risposta n. 357 del 2019 nel quale, la stessa, testualmente specifica che "l'agevolazione 'prima casa' compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo; non è, invece, richiesto che gli stessi siano già idonei a detto uso al momento dell'acquisto", senza però considerare che in sede di classamento l'abitazione potrebbe essere qualificata come A8 e dunque, l'eventuale agevolazione "prima casa" sarebbe illegittima.
Attendo un Vs. cortese (e se possibile, visti i 120 gg per erogare il saldo-prezzo, celere) parere.
Cordiali saluti.-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como25/03/2022 09:40RE: Aggiudicazione immobile ad uso abitativo in corso di costruzione (cl. F3) - IVA applicabile
Riteniamo che l'analisi esposta nel quesito sia approfondita e completa.
Probabilmente anche perché non coinvolti personalmente, saremmo meno prudenti di quanto traspaia dall'ultima parte di esso: la Risposta 357/2019 ci pare una base sufficientemente solida per l'applicazione dell'aliquota agevolata del 4%.
Il dubbio sul possibile diverso classamento è certamente legittimo, ma anche questo problema ci pare possa essere superato sulla base del parere (scritto) del Perito: i parametri per il classamento lasciano infatti molto poco spazio a una possibile diversità di vedute fra un tecnico e l'Ufficio, quindi se il Perito è così convinto della sua valutazione riteniamo che il rischio di una diversa valutazione da parte dell'Ufficio sia minimo.
L'unica perplessità che invece potremmo avere, non conoscendo il testo del bando, nasce dalla frase "in sede d'avviso d'asta, la questione è stata chiaramente rappresentata": se nel bando era scritto che non sarebbe stato possibile richiedere l'agevolazione prima casa, ovvero che la vendita sarebbe stata soggetta all'aliquota IVA del 22% (o 10%), in sede di determinazione delle spese da richiedere qualche problema potrebbe sorgere:
- da un lato non è del tutto corretto concludere la cessione a condizioni diverse da quelle del bando (un terzo potrebbe sostenere che se avesse saputo che si poteva usufruire dell'agevolazione avrebbe partecipato all'asta)
- dall'altro, l'aliquota agevolata è un diritto che spetta per legge, non per opzione del venditore, quindi negarne l'esercizio non ci convince.
Il nòcciolo di questo problema è: cosa esattamente era scritto nel bando?-
Mariano Allegro
LODI25/03/2022 12:09RE: RE: Aggiudicazione immobile ad uso abitativo in corso di costruzione (cl. F3) - IVA applicabile
Tengo precisare che nell'Ordinanza di vendita non vi è alcuna specifica di carattere tributario ma, in ottemperanza a quanto indicato in detto documento (rectius: "le informazioni sul regime fiscale a cui è assoggettata la vendita - imposte sul trasferimento, agevolazioni, ecc. - saranno fornite dal curatore"), il sottoscritto CURATORE/DELEGATO ALLA VENDITA ha inteso precisare nell'AVVISO DI VENDITA la seguente avvertenza: <<Si precisa che gl'immobili posti in vendita sono tutti classati come "F3" e, pertanto, l'imposizione I.V.A. sarà conseguente allo stato di "fabbricati in corso di costruzione">>. Insomma, quasi a dire, prima di presentare l'offerta parliamone !
Sicché, così a me pare, non credo che detta avvertenza possa "compromettere" il fallimento ad un "pensiero" tributario univoco, giacché lascia l'opportunità di valutare, caso per caso, l'imposizione I.V.A.
Invero, poiché l'immobile in oggetto di trattazione fa parte di un gruppo di 4 lotti perfettamente identici, negli avvisi d'asta dei lotti non ancora venduti e che andranno in asta prossimamente, ho inteso rafforzare il concetto aggiungendo "normalmente del 22%". Quel "normalmente", a mio giudizio, non esclude le agevolazioni previste dal n. 21, parte II della tabella A, allegata al DPR 633/72 e punto 127-undecies), parte III della medesima tabella ma, come sopra già considerato, credo sia utile all'ipotetico offerente per riflettere (anche) sulla questione tributaria.
Per altro, tale modus operandi trae fondamento dalla lettura di alcuni vostri post nei quali consigliavate di preavvisare gli eventuali offerenti in ordine a particolari situazioni tributarie.
Per quanto attiene alle determinazioni dello stimatore, tengo altresì sottolineare che le affermazioni dello stesso sono proposte in forma "condizionale" (saranno censiti......A7.....allorquando......presenteranno i requisiti.....vigente normativa), rendendo, di fatto, inaffidabile il ragionamento in sede tributaria.
Ad ogni modo, per ora, in accordo con il Legale ho inteso comportarmi così:
1) di ricevere, da parte dell'aggiudicataria e sotto la sua responsabilità, una dichiarazione nella quale vengono accertati i requisiti (soggettivi, ma anche oggettivi) previsti al fine di usufruire dell'agevolazione di cui al n. 21, parte II della tabella A;
2) di ricevere, da parte di un tecnico nominato dall'aggiudicataria, un parere pro-veritate (giurato), nella quale si da evidenza che l'immobile non potrà che essere accatastato come A7 e mai con altro classamento;
3) applicazione dell'IVA agevolata al 4% sulla vendita di che trattasi;
4) accatastamento definitivo (da F3 ad A7) SOLO dopo la sottoscrizione del decreto di trasferimento.
Ovviamente, la responsabilità dell'errata applicazione dell'IVA è comunque a carico del fallimento (quindi mia), ancorché vi sia comunque la "tutela" di cui all'ultimo comma dell'art. 60 DPR 633/72 che, combinata alle dichiarazioni di cui ai precedenti nn. 1 e 2 (e del "principio di diritto" spiegato in via incidentale dalla Risposta A.d.E. 357/2019), dovrebbe ridurre al minimo il rischio per il fallimento.
A voi, comi vi pare la soluzione ?
Grato sin d'ora per la risposta.
Saluti.-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como01/04/2022 12:29RE: RE: RE: Aggiudicazione immobile ad uso abitativo in corso di costruzione (cl. F3) - IVA applicabile
La soluzione proposta ci pare sufficientemente tutelante per la procedura.
Personalmente riterremmo preferibile un parere anche meno "blindato", ma accompagnato da un'assunzione di responsabilità dell'acquirente supportato da un deposito cauzionale o una fidejussione a garanzia del pagamento dell'eventuale ulteriore IVA e relativi interessi e sanzioni: opzione probabilmente meno onerosa per l'aggiudicatario e altrettanto se non più garantita per il fallimento.
Non ci è chiara la precisazione sull'accatastamento definitivo: ci pare inevitabile che non si possa che fare successivamente al decreto di trasferimento, a cura e spese dell'aggiudicatario. Potrebbe essere precisato un obbligo per esso di provvedere con la massima tempestività.
Va peraltro precisato che, dal momento in cui l'aggiudicatario ha presentato al Curatore tutti i moduli di richiesta delle agevolazioni, contenenti le dichiarazioni spettanza del beneficio e di assunzione di responsabilità di chi li firma, i rischi per il Curatore ci paiono comunque minimi.
-
-
-
Mariano Allegro
LODI15/04/2022 18:30RE: Aggiudicazione immobile ad uso abitativo in corso di costruzione (cl. F3) - IVA applicabile
Ringrazio per la costruttiva ed efficiente collaborazione
-
Scarica la nuova app
