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aggiudicazione immobile ad uso abitativo in corso di definizione (F4)
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Simona Fulceri
Siena07/07/2022 16:53aggiudicazione immobile ad uso abitativo in corso di definizione (F4)
Ho aggiudicato come professionista delegato nell'ambito di una procedura esecutiva un immobile ad uso abitativo ma classificato come F4 in quanto non ancora ultimato. I lavori risultano fermi dal 2009. Il debitore esecutato è una società (irreperibile), l'acquirente un privato che non intende acquistare con agevolazione prima casa.
Ritengo che l'acquisto sia da assoggettare ad IVA, ma non risulta chiaro se l'aliquota applicabile sia quella ordinaria al 22% o agevolata al 10%, e se Imposta di registro, ipotecaria e catastale possano applicarsi in misura fissa.
L'aggiudicatario insiste nel ritenere che alla cessione non sia applicabile l'IVA ma unicamente l'imposta di registro in misura proporzionale (quindi 9%).
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Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como02/08/2022 12:53RE: aggiudicazione immobile ad uso abitativo in corso di definizione (F4)
Il punto di partenza è la sentenza della Corte di Cassazione n. 22138/2017, che fa una affermazioni, della quale riteniamo condivisibile la prima parte, molto meno la seconda e la terza:
- "Le cessioni di beni strumentali non ultimati, ove avvengono nell'ambito del circuito produttivo, sono soggette ad IVA, non ricadendo nell'esenzione di cui al D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10, comma 1, n. 8 ter,"
- "e, conseguentemente, ad imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale, ai sensi dell'art. 1 bis della Tariffa allegata al D.Lgs. n. 347 del 1990"
- "mentre, se sono poste in essere a favore del consumatore finale, il quale provveda alla ultimazione dei lavori tramite contratto di appalto, sono sottoposte ad imposte di registro".
Contro la terza parte di tale affermazione si è espresso lo Studio 181-2017 del Consiglio Nazionale del Notariato, del quale riportiamo l'abstract, che ci pare ben chiaro:
"Secondo i più recenti orientamenti della Corte di Cassazione (sentenze nn. 22757/2016; 23499/2016 e 22138/2017) non può essere considerato in corso di costruzione l'immobile non ultimato ceduto ad un consumatore finale, che quindi lo utilizza direttamente, anche se esercente un'attività d'impresa. Conseguentemente se l'immobile si considera ultimato, e trova applicazione l'art. 10, comma 1, n. 8 – ter) del D.P.R. n. 633/1972, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura "rinforzata" del 3 e dell'1 per cento. La tesi della Suprema Corte non è condivisibile in quanto la nozione di immobile in corso di costruzione è rappresentata da una situazione "oggettiva" e di fatto, e cioè avendo riguardo all'effettivo stato in cui si trova il fabbricato. Tale nozione non può mutare in ragione della natura del soggetto acquirente e delle modalità di utilizzo del fabbricato oggetto di acquisto".
È evidente la contraddittorietà della tesi della sentenza:
- o si considera applicabile l'art. 10 del D.P.R. 633/72, e quindi sarà dovuta l'imposta di registro e saranno dovute le imposte ipotecaria e catastale sempre proporzionali
- o non lo si considera applicabile, e quindi per il principio dell'alternatività IVA/registro (art. 40 del T.U. 131/1986) soggetto a imposta di registro in misura fissa, e parimenti in misura fissa saranno dovute le imposte ipotecaria (nota all'art. 1 della Tariffa allegata al T.U. 347/1990) e catastale (art. 10, II comma, sempre del T.U. 347/1990).
La questione è stata fortunatamente risolta dalla recente Risposta 241/2020, nella quale leggiamo "Considerato il trattamento IVA come sopra delineato e in virtù del principio di alternatività IVA/Registro di cui all'articolo 40, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, si ritiene che l'imposta di registro debba essere applicata nella misura fissa di euro 200,00. Nella stessa misura di euro 200,00 sono dovute l'imposta ipotecaria, ai sensi della nota all'articolo 1 della Tariffa allegata al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), e l'imposta catastale, ai sensi dell'articolo 10, comma 2, del medesimo TUIC".
Quindi la cessione in esame sarà soggetta a IVA 22% (non si vede perché debba applicarsi una aliquota ridotta) e alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. -
Simona Fulceri
Siena03/08/2022 12:13RE: aggiudicazione immobile ad uso abitativo in corso di definizione (F4)
Ringrazio per la esaustiva risposta. Mi chiedo solo se sia applicabile l'IVA al 10% ove sussistano i presupposti di cui al n. 127 undecies della tabella A parte III DPR 633/1972 trattandosi di fabbricato in corso di costruzione relativo a casa di abitazione. -
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como05/08/2022 23:07RE: RE: aggiudicazione immobile ad uso abitativo in corso di definizione (F4)
Ci pare sufficientemente chiaro quanto affermato dalla Risposta dell'Agenzia delle Entrate n. 357/2019: "l'agevolazione 'prima casa' compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo; non è, invece, richiesto che gli stessi siano già idonei a detto uso al momento dell'acquisto",La medesima Risposta cita anche ampia e concorda giurisprudenza: "Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza (cfr. Corte di Cassazione sentenza 10/09/2004, n. 18300; nn. 9149/2000; 9150/2000; 5297/2001; 8163;2002; 3604/2003), l'agevolazione 'prima casa' compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo; non è, invece, richiesto che gli stessi siano già idonei a detto uso al momento dell'acquisto".Ovviamente l'aggiudicatario dovrà presentare al Curatore tutti i moduli di richiesta delle agevolazioni, contenenti le dichiarazioni spettanza del beneficio e di assunzione di responsabilità di chi li firma.
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