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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Emissione fattura su canoni di affitto immobile pignorato
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Alberto Biccheri
CITTA DI CASTELLO (PG)30/06/2021 16:03Emissione fattura su canoni di affitto immobile pignorato
Ripropongo il quesito in questa area non avendo avuto risposta nella sezione fiscale. Grazie
Emissione fattura su canoni di affitto immobile pignorato
In una procedura esecutiva immobiliare, il debitore, società a responsabilità limitata, aveva affittato nel 2016, l'unica azienda comprensiva dell'immobile ad un'altra Srl.
Dallo stesso anno la società locatrice, poi esecutata, rimaneva senza organo amministrativo per decesso dell'amministratore unico nonché socio unico.
Nel 2018 i creditori della locatrice proponevano azione esecutiva per la vendita dell'immobile.
I soci eredi del de cuius, chiedevano e ottenevano la nomina di un liquidatore da parte del Tribunale.
Il locatario continuava nella sua attività non pagando i canoni adducendo una compensazione per alcuni debiti del locatore; debiti che si era accollato in fase di sottoscrizione del contratto di affitto (in particolare il TFR dei lavoratori e lavori di manutenzione straordinaria sostenuti dopo l'inizio dell'affitto d'azienda). In fase di esecuzione immobiliare, il locatore (tramite il nominato liquidatore) ha contestato l'ammontare della compensazione (in particolare le spese di manutenzione straordinaria) chiedendo il pagamento di parte dei canoni pregressi e di quelli a venire.
Nel frattempo il GE, nominava un custode giudiziario, tenuto alla riscossione dei canoni stessi.
L'affittuario ha continuato a non pagare opponendosi alle istanze del locatore.
Premesso che la società debitrice (locatrice) non ha mai emesso fattura per i canoni dall'inizio del contratto fino alla nomina del liquidatore, si domanda se il liquidatore deve emettere fattura per i canoni non riscossi e per quelli a riscuotere o piuttosto, considerato che è il custode giudiziario il soggetto tenuto alla riscossione, il locatore deve attendere la comunicazione da parte del custode giudiziario dell'avvenuta riscossione per la conseguente fatturazione e registrazione del ricavo in contabilità generale.
In sostanza si domanda quando il debitore (locatore) deve emettere fattura e quando deve registrare i relativi ricavi.
Nella speranza di essere stato chiaro, ringrazio e saluto.-
Zucchetti SG
01/07/2021 07:01RE: Emissione fattura su canoni di affitto immobile pignorato
Rispondiamo all'interrogativo formulato premettendo che a proposito degli aspetti effetti fiscali derivanti dalla locazione, l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 158/E del dell'11 novembre 2005 (pronunciata a seguito di una istanza di interpello concernente proprio gli obblighi tributari del custode giudiziario nel caso di incasso di canoni derivanti dalla locazione di immobili pignorati) ha premesso che nel caso di pignoramento non si determina alcuna modificazione soggettiva nella titolarità del diritto di proprietà sui beni, ed il custode agisce in sostituzione dell'esecutato. In particolare, secondo l'Agenzia, la custodia giudiziaria è strettamente connessa, sul piano funzionale, all'atto di pignoramento, realizzando sul versante fattuale il vincolo di indisponibilità che esso determina. Essa, pertanto, non determina alcuna modifica della titolarità dei beni e dei frutti che ne sono oggetto, e quindi il custode non assume la proprietà dei beni in custodia, ma si limita alla loro gestione.
Da queste premessa si ricaverebbe allora che soggetto passivo dell'obbligazione tributaria è pur sempre il debitore esecutato, sia ai fini IVA (a proposito della quale l'Agenzia ha ritenuto che in capo all'esecutato permane l'obbligo di liquidazione, versamento e dichiarazione del tributo, mentre obbligato a emettere fattura, in sostituzione del contribuente, sia il custode - poiché l'emissione della fattura è strettamente funzionale all'apprensione dei canoni locatizi - cui il custode deve trasmettere, oltre all'importo del tributo incassato, copia della fattura, a meno che l'esecutato non si renda irreperibile, nel qual casa sarà il custode giudiziario a versare l'IVA direttamente all'Erario), sia ai fini IRPEF.
Ciò premesso, ai sensi dell'art. 21, comma primo, d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 6331, per ciascuna operazione imponibile il soggetto che effettua la cessione del bene o la prestazione del servizio (l'art. 3, comma 2 n. 1 specifica che la locazione è una prestazione di servizio) emette fattura.
Il comma 4 precisa che la fattura è emessa entro dodici giorni dall'effettuazione dell'operazione determinata ai sensi dell'articolo 6, il quale a sua volta al comma 3 prevede che le prestazioni di servizi si considerano effettuate all'atto del pagamento del corrispettivo.
Dunque, prima del pagamento del corrispettivo non vi sono i presupposti per la emissione della fattura.
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