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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Contratto di locazione stipulato con i precedenti proprietari dell'immobile pignorato: è opponibile?
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Marcello Cosentino
Portogruaro (VE)13/04/2021 11:13Contratto di locazione stipulato con i precedenti proprietari dell'immobile pignorato: è opponibile?
Buongiorno,
premetto che ero convinto di aver già "postato" qualche giorno fa il quesito che segue ma, non avendolo più rintracciato, ritengo che qualcosa non abbia funzionato per cui lo ripropongo.
Si tratta di una E.I. in cui l'immobile staggito è occupato con un contratto, regolarmente registrato da alcuni anni, stipulato con i precedenti proprietari i quali, successivamente, hanno venduto l'immobile locato all'odierno esecutato.
L'atto di vendita nulla dice sulla locazione ma, in tutti i casi, l'esecutato ha continuato ad incassare i canoni dal locatario senza effettuare alcuna comunicazione all'AE.
Io ritengo che il contratto sia regolare e quindi opponibile alla procedura e chiedo cortesemente conferma di un tanto.
Vi ringrazio per la preziosa collaborazione e saluto cordialmente.
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Zucchetti SG
15/04/2021 08:31RE: Contratto di locazione stipulato con i precedenti proprietari dell'immobile pignorato: è opponibile?
Anche secondo noi il contratto è opponibile.
Invero, ricorrono tutti i presupposti di opponibilità di cui all'art. 2923 c.c., trattandosi di contratto avente data certa (ricavabile dalla registrazione) anteriore al pignoramento (recte alla notifica dell'atto di pignoramento).
Aggiungiamo che non pare applicabile al caso prospettato la previsione dell'art. 1, comma 346, l. 30 dicembre 2004, n. 311, a mente della "I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. La norma riecheggia l'antico disposto dell'art. 1, r.d.l. 27 settembre 1941 n. 1015 (abrogato dall'art. 1 del d.lgt. 20 marzo 1945, n. 212), che aveva introdotto la sanzione della nullità "di pieno diritto" degli atti di trasferimento immobiliare ove non registrati in termini di legge.
La norma introducendo una causa di nullità testuale per il suo carattere di eccezionalità non è applicabile analogicamente alla diversa ipotesi di mancata registrazione della cessione.-
Marcello Cosentino
Portogruaro (VE)20/09/2021 11:47RE: RE: Contratto di locazione stipulato con i precedenti proprietari dell'immobile pignorato e diritto dell'aggiudicatario ad incassare i canoni
Buongiorno,
mi riallaccio alla Vs condivisa risposta alla mia domanda dello scorso aprile di cui riassumo i fatti:
L'esecutato aveva comprato l'immobile (poi pignorato) regolarmente locato.
Il nuovo proprietario aveva evitato di segnalare all'AdE che, da quel momento in poi, era lui ad incassare i canoni tant'è che, su richiesta del CTU nominato, L'AdE aveva risposto che non esistevano contratti di locazione a nome dell'esecutato.
Considerato che il contratto è risultato opponibile alla procedura, il Custode ha comunicato alla parte locataria la sua risoluzione con la prima scadenza prevista dal contratto stesso e tale situazione è stata benn rappresentata sull'avviso d'asta che sarà celebrata a breve.
Ciò premesso chiedo quali siano gli eventuali obblighi del Delegato dopo il perfezionamento della vendita e precisamente:
- Il Decreto di trasferimento dovrà segnalare la locazione in corso?
- E' da effettuare una qualche comunicazione all'AdE in merito al subentro nel contratto da parte del nuovo proprietario?
Grazie molte le Vs. risposte sempre precise e illuminanti.-
Zucchetti SG
20/09/2021 16:58RE: RE: RE: Contratto di locazione stipulato con i precedenti proprietari dell'immobile pignorato e diritto dell'aggiudicatario ad incassare i canoni
Rispondiamo alla ulteriore richiesta di precisazioni osservando che in caso di cessione del contratto trova applicazione la previsione di cui all'art. 17 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell'imposta di registro) a mente del quale L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni.
Prosegue la norma disponendo che entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso.
La norma afferma che agli adempimenti sopra indicati provvedano "le parti", sicché a rigore il professionista delegato non dovrebbe essere tenuto ad alcun adempimento, il quale così graverebbe sul debitore esecutato e sull'aggiudicatario.
Qualche dubbio potrebbe venire instillato dall'art. 591-bis n. 11 c.p.c., il quale prevede che il professionista delegato provvede, tra l'altro, alla comunicazione del decreto d trasferimento "a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento".
La norma, tuttavia, non ci sembra idonea a radicare in capo al delegato l'obbligo di registrazione della cessione del contratto poiché essa fa riferimento alla comunicazione del trasferimento del bene, che è cosa diversa dal trasferimento della titolarità del rapporto locatizio.
Occorre ancora chiedersi se siano applicabili all'ipotesi di cessione della locazione le deduzioni svolte dall'agenzia delle entrate a proposito degli obblighi di fatturazione e versamento IVA, in relazione ai quali con la risoluzione 16 maggio 2006 n. 62/E, ribadita con la risoluzione n. 102/E del 21 aprile 2009 ha affermato che obbligato ad emettere fattura in nome e per conto del contribuente e a versare l'IVA sia il professionista delegato delle operazioni di vendita.
L'Agenzia delle Entrate sottolinea come, se da un lato il custode giudiziario non assume la titolarità del bene oggetto di espropriazione forzata, che va riconosciuta pur sempre in capo al debitore, quest'ultima non si delinea come una titolarità piena nel suo esercizio, in quanto priva del potere dispositivo sul bene. Ne consegue che anche la soggettività passiva d'imposta del debitore esecutato deve ritenersi in parte "limitata" sotto il profilo dei concreti adempimenti che ne discendono, in particolare con riguardo agli obblighi di fatturazione e versamento del tributo. La procedura espropriativa del resto rappresenta un momento patologico nella circolazione del bene immobile, cosicché anche sotto il profilo della tutela degli interessi dell'erario, gli obblighi di fatturazione e versamento del tributo, non solo nell'ipotesi di irreperibilità del contribuente ma, in ogni caso, devono ritenersi accentrati nella procedura stessa.
Se si applicassero questi argomenti anche alla cessione del contratto di locazione si dovrebbe giungere alla conclusione di ritenere che i connessi adempimenti gravino sul delegato.
Sennonché vi sono margini per dissentire da questa conclusione, ove si osservi che essa: parte dal presupposto che sul conto della procedura veniva versata anche la somma dovuta a titolo di IVA; si muove nell'ottica di assicurare il versamento dell'IVA scongiurando il rischio che, ove il relativo importo fosse attribuito all'esecutato affinché provvedesse, questo potesse venire a mancare alle casse erariali.
In definitiva, la nostra opinione è che il professionista delegato non sia tenuto agli adempimenti previsti dal testo unico dell'imposta di registro conseguenti alla cessione del contratto di locazione quale effetto del trasferimento dell'immobile.
La singolarità della questione, e l'assenza di pronunce giurisprudenziali che abbiano affrontato l'argomento, potrebbero anche suggerire di richiedere indicazioni al giudice dell'esecuzione, a norma dell'art. 591-ter c.p.c.
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