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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Rinuncia alla liquidazione di un terreno
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Manuela Rossi
Bassano del Grappa (VI)25/10/2018 11:07Rinuncia alla liquidazione di un terreno
Buongiorno,
sono curatrice di un fallimento di una s.r.l. e vorrei sottoporVi il seguente quesito.
La società fallita risulta proprietaria di una porzione di terreno, unito alla corte interna del fabbricato condotto in leasing, adibito a parcheggio. Per prudenza ho richiesto comunque la perizia di stima che ha evidenziato l'esiguo valore del terreno; considerato che l'unica interessata all'acquisizione era la società di leasing che, tuttavia, non ha mai dimostrato interesse all'acquisto, ho richiesto ed ottenuto l'autorizzazione del giudice delegato all'abbandono del bene, con preventivo parere favorevole del comitato dei creditori, informandone prontamente i creditori come disposto dall'art.104 ter co.7° l.f.
Nel frattempo la società di leasing ha riallocato il fabbricato e sono stata ora contattata dall'attuale proprietario, intenzionato ad acquistare la fascia di terreno dismessa.
Vorrei chiedere il Vostro parere in merito ai seguenti punti:
1. Non ho ritenuto opportuno informare della derelizione del bene l'amministratore della società fallita, per evitare il rischio che ponesse in essere atti distrattivi in danno dei creditori. Ho letto nel Forum, in una discussione di due anni fa che, nonostante lo stralcio del terreno dall'attivo fallimentare, il curatore potrebbe comunque, spiegandone le motivazioni, inventariare nuovamente il terreno e variare il programma di liquidazione. Ciò sarebbe possibile dopo averne richiesto il consenso all'amministratore della società fallita. Cortesemente potreste indicarmi se c'è giurisprudenza in merito?
2. Nel caso che Vi sottopongo, la possibilità che il prezzo realizzabile possa giustificare i costi da sostenere per la vendita sono molto remoti. E' possibile quindi che la vendita del terreno possa essere gestita direttamente dall'amministratore della società fallita, con incasso del prezzo, oppure la necessità di tutelare i diritti dei creditori, che in via ipotetica potrebbero promuovere azioni esecutive sullo stesso, la impedisce? In questo caso, a quale titolo il proprietario del fabbricato potrebbe disporre del terreno? Vi ringrazio anticipatamente e porgo i più cordiali saluti.-
Zucchetti SG
Vicenza25/10/2018 19:44RE: Rinuncia alla liquidazione di un terreno
Probabilmente lei si riferisce alla risposta del 20/04/2016 che riportiamo di seguito a beneficio dei lettori:
"Non ci risulta alcun precedente giurisprudenziale in proposito. In dottrina D'Attorre Sandulli (in La legge fallimentare a cura di A. Nigro, M. Sandulli e V. Santoro, Giappichelli, 2006, pag. 625) ammettono la possibilità della ripresa da parte del fallimento del bene derelitto qualora non si sia conclusa l'esecuzione individuale sullo stesso e, quindi, a maggior ragione ove, qualora non sia proprio iniziata alcuna esecuzione, come nel suo caso; opinione ripresa da Mandrioli, nella edizione della stessa opera del 2010, pag. 1448.
Pur avendo non poche perplessità sulle conseguenze di operazioni del genere- che lascerebbero al curatore di acquisire, dismettere, poi di nuovo acquisire ed eventualmente ove non si realizzassero le prospettive sperate abbandonare nuovamente il bene, e così via- tuttavia non troviamo ostacoli giuridici insormontabili all'accoglimento di una tale opinione, che anzi potrebbe essere utile a risolvere situazioni difficilmente realizzabili. Nel caso da lei proposto, infatti, se si ritenesse irrevocabile l'abbandono del bene, lo stesso potrebbe essere alienato soltanto attraverso una esecuzione individuale promossa dal creditore ipotecario, altrimenti il fallito deve effettuare una vendita privata e l'ipoteca non viene cancellata.
Ad ogni modo, il presupposto per il ripensamento, visto che il curatore ha già fatto una valutazione di chiara non convenienza a conservare e liquidare il bene, deve essere molto rigorosa sulla sopravvenuta convenienza per la massa che, a dire il vero, non vediamo nel caso come il suo in cui vi è un creditore ipotecario che assorbirebbe l'intero ricavato dalla vendita. Ovviamente una valutazione del genere va fatta in concreto sulla base di una serie di elementi che possono indurre a vedere una vantaggio per la massa".
Non ci risultano successivi interventi dottrinari né giurisprudenziali in materia.
Se si accetta la tesi riportata, la curatela potrebbe riacquisire il bene, ma, nel suo caso diventa rilevante la considerazione fatta nell'ultimo periodo perché, a quanto è dato capire, la riacquisizione della disponibilità del bene per venderlo al terzo interessato non sarebbe poi così conveniente; anzi, come lei dice, "la possibilità che il prezzo realizzabile possa giustificare i costi da sostenere per la vendita sono molto remoti", per cui sarebbe ingiustificato procedere ad una riacquisizione.
In caso di mancata riacquisizione, la vendita può essere eseguita direttamente dalla società fallita. Invero, è bene precisare che con la dismissione del terreno la curatela ha perso la disponibilità dello stesso, che è ritornata alla società fallita, che, anche dopo il fallimento, aveva mantenuto la proprietà, di modo che, ricostruita la proprietà e la disponibilità in capo alla società fallita, questa è libera di disporre del bene come crede, così come sono liberi i creditori di aggredire quel bene con una pignoramento, giacchè non facendo questo più parte dell'attivo fallimentare non opera il divieto di cui all'art. 51 l.f.; ovviamente, se interviene un pignoramento, il proprietario perde nuovamente la libertà di disporre del bene stesso, giusto il disposto dell'art. 492 cpc.
In conclusione, in primo luogo, lei deve dare comunicazione alla società fallita dell'avvenuta dismissione e quest'ultima, se non esistono altri impedimenti dovuti all'esercizio di azioni esecutive da parte dei creditori, può vendere il bene dismesso, senza che ciò interessi la curatela. Questa, prima che il debiore disponga del bene, potrebbe riprendere la disponibilità del bene ove sussita una evisdente convenienza nell'operazione.
Zucchetti SG srl-
Manuela Rossi
Bassano del Grappa (VI)06/09/2021 17:58RE: RE: Rinuncia alla liquidazione di un terreno
Buongiorno,
intervengo nuovamente per chiedere un Vostro cortese parere in merito alla seguente situazione che prende origine dagli sviluppi del caso che Vi avevo sottoposto qualche anno fa.
In qualità di curatrice ero stata autorizzata a stralciare dall'attivo del fallimento di una srl un terreno di modico valore di 140mq, con destinazione standard di parcheggio e verde, situato nella corte interna di un laboratorio condotto in leasing dalla società fallita.
Ai sensi dell'art.104 ter co.7° l.f. ne erano stati prontamente informati i creditori.
A distanza di anni, sono stata contattata ora dall'attuale proprietario del laboratorio, sopra indicato, che ha necessità di acquisire il terreno abbandonato ai fini di ottenere le distanze necessarie con i confinanti per le pratiche burocratiche di avvio delle convenzioni con il Gse.
I miei dubbi sono i seguenti:
- l'atto notarile va sottoscritto dal legale rappresentante della società fallita X: il prezzo realizzato può entrare subito nella disponibilità dell'amministratore o, dal momento che la proprietà del terreno è in capo alla società X, dovrà aprire un libretto/conto corrente intestato alla società X dove accantonare le somme che potrà prelevare solo a fallimento chiuso, con il rientro in bonis della società? Se fosse necessario chiudere prima il fallimento, una volta che l'amministratore avrà prelevato le somme realizzate con la vendita del terreno, sarà a suo carico la cancellazione dal Registro Imprese della società fallita?
- il terreno presenta una "destinazione standard di parcheggio e verde" e sullo stesso è presente una conduttura interrata del Comune con corrispondente servitù: può essere considerato "non suscettibile di utilizzazione edificatoria" in modo tale che la vendita sia fuori campo iva?
Se l'operazione fosse, invece, imponibile iva quale soggetto dovrebbe emettere la fattura di vendita e versare l'iva a debito? Come dovrebbe essere gestita quest'operazione nella dichiarazione iva e liquidazioni periodiche della società fallita?
Vi ringrazio anticipatamente e porgo i più cordiali saluti.-
Zucchetti SG
Vicenza06/09/2021 20:36RE: RE: RE: Rinuncia alla liquidazione di un terreno
Con la dismissione del bene ai sensi dell'art. 104ter comma ottavo (ora), il bene in questione, che era rimasto nella proprietà della società fallita è tornato nella disponibilità della stessa in quanto il fallimento ha dichiarato di non avere interesse alla liquidazione dello stesso.
A questo punto lei ha due vie: o sceglie di revocare la dismissione e riacquisire il bene all'attivo fallimentare, che è operazione, come detto nella risposta che precede, non prevista dalla legge, ma neanche vietata in presenza di una diversa valutazione; oppure lascia le cose come stanno, nel qual caso non può più interessarle la sorte del bene dismesso, in quanto di proprietà e nella disponibilità della società fallita, che può disporne come crede, anche , quindi, cedendolo a terzi..
A norma del citato comma ottavo dell'art. 104ter l. fall. il bene dismesso può essere oggetto di esecuzione da parte dei creditori i quali, come possono aggredire il bene , così possono agire esecutivamente sul ricavato della vendita, con le ovvie difficoltà implicite nella volatizzazione del bene danaro. Stante la piena disponibilità del ricavato, la società fallita è libera di disporre dello stesso come crede, fin dal momento dell'incasso, posto che l'incasso di tale somma non può essere considerata un attivo sopravvenuto, tale da acquisirlo al fallimento ai sensi del secondo comma dell'art. 42 l. fall. dal momento che la curatela ha già rinunciato alla disponibilità del bene dala cui vendita è stato tratto un ricavo.
Per la parte fiscale trasmettiamo il quesito alla nostra sezione specializzata.
Zucchetti SG-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como20/09/2021 16:09RE: RE: RE: RE: Rinuncia alla liquidazione di un terreno
Per quanto riguarda l'aspetto tributario, la dizione "non suscettibile di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni" e non "terreni agricoli" ci fa ritenere che la destinazione urbanistica indicata nel quesito (ovviamente se tale situazione è certa e indicata nella perizia del tecnico della procedura) collochi la cessione in questione fuori dal campo IVA.
Sono quindi superate le altre domande.
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