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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
revocatoria immobile e canoni di locazione
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Marco Del Bianco
MILANO14/12/2018 12:20revocatoria immobile e canoni di locazione
Si chiede cortese parere sul seguente quesito.
IL Fallimento A ha promosso azione revocatoria contro vendita immobile, effettuato dalla società A poi fallita al soggetto persona fisica B e la vendita è stata dichiarata inefficace.
Durante il procedimento giudiziaro, B ha locato l'immobile incassando i relativi canoni.
Si chiede se il predetto contratto sia opponibile al Fallimento e, in caso positivo, se la procedura abbia diritto ad incassare i canoni e da quale momento.
Grazie.-
Zucchetti SG
Vicenza15/12/2018 20:58RE: revocatoria immobile e canoni di locazione
Se la domanda giudiziale di revocatoria è stata trascritta (come è molto probabile) la sentenza che l'accoglie è opponibile anche al conduttore che ha preso in locazione l'immobile, oggetto del contratto di compravendita revocato giacchè gli effetti della sentenza risalgo alla iniziale trascrizione, sicchè da quel momento il contratto di compravendita deve ritenersi inefficace, e con esso anche i contratti conseguenti. Invero, a norma dell'ult. comma dell'art. 2901 c.c. l'inefficacia dell'atto non pregiudica i diritti (di qualsiasi tipo, di trasferimento di diritti reali come di godimento) acquisiti a titolo oneroso da terzi in buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione; da cui discende che, nel suo caso di trasferimento di bene poi dato in locazione, l'accoglimento dell'azione revocatoria proposta con riferimento alla alienazione è opponibile al conduttore, non importa se di buona o mala fede, ove la trascrizione della domanda di revoca sia precedente alla locazione, mentre quando la trascrizione della domanda di revoca segua la locazione questa non è pregiudicato se di buona fede e a titolo oneroso.
Posto che l'effetto della revocatoria si estende anche al conduttore dell'acquirente, senza che abbia alcuna rilevanza il suo stato soggettivo (di buona o di mala fede), questi nulla può fare nei confronti del fallimento agente, visto che, a norma degli artt. 1585 e 1586 c.c, in presenza di molestie di diritto il conduttore può avvalersi della sola garanzia contrattuale verso il locatore, al quale deve a tale scopo fare avviso affinché questi agisca verso il terzo rivendicante, ma non ha azione diretta verso quest'ultimo per far accertare l'insussistenza della pretesa che contrasti con il diritto personale di godimento.
Tuto questo discorso ricostruttivo riguarda la opponibilità della revocatoria a terzi, ma non incide sul diritto alla percezione dei canoni giacchè il vittorioso esperimento di un'azione revocatoria fallimentare non è idoneo a determinare alcun effetto restitutorio rispetto al patrimonio del disponente (poi fallito), né, tantomeno, alcun effetto direttamente traslativo in favore dei creditori, comportando soltanto la declaratoria di inefficacia (relativa) dell'atto rispetto al creditore che agisce in giudizio, e rendendo, conseguentemente, il bene trasferito assoggettabile ad azioni esecutive, senza in alcun modo caducare, ad ogni altro effetto, l'avvenuta alienazione in capo all'acquirente.
In sostanza a seguito del vittorioso esperimento della revocatoria fallimentare della compravendita, la proprietà del bene oggetto del contratto revocato rimane in capo all'acquirente e il curatore ha il diritto di ottenere la restituzione del bene per consentire alla massa di soddisfarsi sullo stesso e nulla di più, per cui i frutti prodotti dall'immobile come i canoni competono al proprietaruio e non al fallimento vittorioso in revocatoria.
Zucchetti SG srl-
Lorenzo Cagli
Ancona28/09/2021 18:35RE: RE: revocatoria immobile e canoni di locazione
Buongiorno, mi permetto di riprendere questa ormai datata discussione.
Sono curatore di un fallimento che ha appena vinto un'azione revocatoria ordinaria ex art.66 L.F. relativa ad atti di cessione di immobili, alcuni dei quali già locati.
Da quanto leggo nell'ultima parte della Vs. risposta, in tale contesto, non avrei diritto di richiedere la restituzione dei canoni incassati dal convenuto in revocatoria dalla data della trascrizione della domanda giudiziale in poi. Ed inoltre non avrei diritto, dal passaggio in giudicato della sentenza di revocatoria in poi, ad incassare io i canoni futuri fino alla vendita coattiva in sede fallimentare.
Tuttavia, come si concilia tale conclusione con la disposizione dell'art.2912 c.c. secondo cui il pignoramento estende i suoi effetti anche ai frutti della cosa pignorata?
Di fatto, con l'apprensione del bene alla massa attiva (tanto che - mi pare sia pacifico - il curatore può procedere direttamente alla sua liquidazione, ancorchè non muti per l'effetto della revocatoria la proprietà del bene, senza necessità di promuovere un'autonoma azione esecutiva) , si verificano effetti identici a quelli del pignoramento, quali lo spossessamento ecc.
Sarebbe illogico - mi pare - che il creditore procedente si veda estendere gli effetti del suo pignoramento anche ai frutti mentre il curatore, che agisce direttamente in executivis, no.
Inoltre segnalo un orientamento giurisprudenziale, secondo cui la restituzione dei frutti civili prodotti medio tempore dall'immobile oggetto di revocatoria deve farsi risalire alla data della domanda giudiziale (Cass. civ. n.1001/1987 e n.2909/2009).
Pertanto a maggior ragione a me pare che dalla data di passaggio in giudicato della sentenza i canoni di affitto vadano versati al fallimento.
Ringrazio per la risposta.
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Zucchetti SG
Vicenza29/09/2021 20:24RE: RE: RE: revocatoria immobile e canoni di locazione
Noi nella risposta che precede siamo partiti dal concetto, affermato anche di recente in giurisprudenza (App. Milano 26/04/2021, n.1297), che in assenza di una norma che vieti, in via generale, di porre in essere attività negoziali pregiudizievoli per i terzi, il negozio lesivo dei diritti o delle aspettative dei creditori non è, di per sé, illecito, sicché la sua conclusione non è nulla per illiceità della causa, per frode alla legge o per motivo illecito determinante comune alla parti, apprestando l'ordinamento, a tutela di chi risulti danneggiato da tale atto negoziale, dei rimedi speciali che comportano, in presenza di particolari condizioni, l'applicazione della sola sanzione dell'inefficacia. Abbiamo esteso questo concetto ai contratti stipulati dall'acquirente revocato e ne abbiamo dedotto che la inefficacia nel rapporto revocante revocato non si riflette sui diritti del proprietario revocato.
Sappiamo che esistono interpretazioni diverse, ma ci sembra che queste troppo semplicisticamente affermino l'obbligo della restituzione dei canoni qualke conseguenza dell'inefficacia, senza approfondire le conseguenza dell'accoglimento della revocatoria.
Lei introduce un argomento interessante legato all'art. 2912 c.c., ma anche questi va rapportato agli effetti prodotti dalla revocatoria, che ruotano intorno alla inefficacia dell'atto e alla possibilità di soddisfarsi sul bene oggetto di quell'atto e nulla più.
Sapevamo e sappiamo le eventuali obiezioni alla nostra ricostruzione, ma noi cerchiamo di prospettare soluzioni argomentando, poi ognuno sceglie la via da seguire.
Zucchetti SG srl
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