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Vendita esecutiva di area urbana F/1 gravata da precedente sequestro preventivo penale trascritto al Catasto Terreni
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Andrea Nieri
Calcinaia (PI)21/05/2026 08:43Vendita esecutiva di area urbana F/1 gravata da precedente sequestro preventivo penale trascritto al Catasto Terreni
In una esecuzione individuale risulta pignorata a novembre 2025 area urbana iscritta al Catasto Fabbricati come F1. Dalle ricerche effettuate dal delegato alla vendita risulta precedente trascritto a febbraio 2023 contro i due esecutati sequestro preventivo (codice 734) a seguito del provvedimento del GIP in cui dispone il sequestro preventivo finalizzato alla confisca ex artt. 321 cpp e 12 bis d.lgs. 74/2000. Il sequestro risulta trascritto sulla medesima particella pignorata ma al Catasto Terreni (e non al Catasto Fabbricati). La particella al catasto terreni risulta a partita 1.
Ritengo che questa circostanza sia di impedimento alla vendita esecutiva pur avendo dei dubbi sulla corretta trascrizione al Catasto terreni in luogo del Catasto Fabbricati. Ritenete corretto rimettere comunque gli atti al GE.-
Zucchetti Software Giuridico srl
24/05/2026 10:53RE: Vendita esecutiva di area urbana F/1 gravata da precedente sequestro preventivo penale trascritto al Catasto Terreni
Accade con una certa frequenza che, nell'interrogare i registri immobiliari, si riscontrino errori di trascrizioni con riferimento alla corretta identificazione catastale degli immobili oggetto della formalità.
La disciplina di queste inesattezza deve essere affrontata sulla applicando il principio enunciato dall'art. 2665 c.c., ai sensi del quale l'omissione o l'inesattezza delle indicazioni richieste nelle note menzionate negli articoli 2659 e 2660 (che individuano gli atti da presentare al conservatore per la trascrizione degli atti tra vivi o mortis causa) non nuoce alla validità della trascrizione, a meno che determini incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto o, rispettivamente, la sentenza o la domanda.
Il principio è stato affermato ripetutamente dalla giurisprudenza, la quale a più riprese ha ribadito che "a norma dell'art. 2665 cod. civ., non ogni omissione od inesattezza nella nota di trascrizione determina l'invalidità della trascrizione stessa, ma solo quelle che ingenerano incertezze sulle persone, sul bene e sulla natura giuridica dell'atto; e l'accertamento dell'esistenza dello stato d'incertezza, soprattutto ove incentrato sulla ritenuta idoneità dell'univocità del riferimento ritraibile dal codice fiscale, costituisce giudizio di fatto insindacabile in Cassazione, se immune da vizi logici e giuridici e sorretto da congrua motivazione" (Cass., 30/5/2018, n. 13543. Con riferimento alla non corretta indicazione della particella catastale nell'atto di pignoramento cfr. Cass. 15/9/2020, n. 19123).
Ciò premesso, il caso dell'iscrizione o della trascrizione (soprattutto del pignoramento) che interessi il suolo su cui sorge l'edificio anziché l'edificio medesimo è frequente, e ricorre nella pratica soprattutto nel caso di ipoteca iscritta a garanzia del finanziamento concesso al costruttore per la realizzazione di un fabbricato, con indicazione nella relativa nota del dato catastale riferito al terreno, come espressamente previsto dall'art. 2826 c.c.
In queste ipotesi accade che, successivamente all'iscrizione di ipoteca, il fabbricato venga realizzato e quindi denunciato al N.C.E.U. con una sua autonoma identità catastale, mentre il terreno su cui esso insiste, non esprimendo più un'autonoma capacità patrimoniale (art. 5 RDL n. 652 del 1939) viene, inserito nella così detta partita 1 del C.T. ("aree di enti urbani"), senza reddito.
Si ritiene generalmente in questi casi che il pignoramento trascritto sul terreno sia comunque legittimo (anche ove nella sezione "D" della nota di trascrizione non fosse inserita la precisazione secondo cui il pignoramento si estende ad eventuali accessioni e fabbricati) tenendo presenti due norme. L'art. 2826 c.c. da cui si ricava che l'ipoteca iscritta sul terreno è (e non può non essere) opponibile a chi acquista diritti sul fabbricato, e l'art. 2812 c.c. secondo il quale l'ipoteca iscritta sul terreno si estende per accessione al fabbricato.
In questi termini si esprime la giurisprudenza, la quale ha osservato che "In materia di esecuzione forzata, i beni trasferiti a conclusione di un'espropriazione immobiliare sono quelli di cui alle indicazioni del decreto di trasferimento emesso ex art. 586 c.p.c., cui vanno aggiunti quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente, ai sensi dell'art. 2912 c.c., come accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti ed addizioni, e quei beni che, pur non espressamente menzionati nel predetto decreto, siano uniti fisicamente alla cosa principale, sì da costituirne parte integrante, come le accessioni propriamente dette; sicché, il trasferimento di un terreno all'esito di procedura esecutiva comporta, in difetto di espressa previsione contraria, il trasferimento del fabbricato insistente su di esso, ancorché abusivo". (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva rigettato la domanda di convalida di sfratto, risoluzione del contratto di locazione, rilascio dell'immobile e pagamento dei canoni, proposta dall'esecutato nei confronti dell'avente causa dell'aggiudicatario del terreno in forza di procedura esecutiva, in quanto l'acquisto del terreno aveva comportato, per accessione, anche il trasferimento del capannone abusivo non sanabile su di esso costruito, non rilevando l'omessa menzione dell'immobile tanto nel bando di vendita quanto nel decreto di trasferimento del terreno. Cass., 28/6/2018, n. 17041).
Ancora, si è detto che "In materia di esecuzione forzata, i motivi di invalidazione della vendita forzata a causa del mancato rispetto di norme del processo di espropriazione devono essere fatti valere come opposizione agli atti esecutivi nell'ambito di quel processo; in mancanza, non possono essere utilizzati per sostenere un'opposizione all'esecuzione per rilascio intrapresa sulla base del titolo esecutivo formatosi a conclusione dell'espropriazione, giacché solo i vizi che determinano una nullità non sanabile possono esser azionati in ogni tempo, mentre tutti gli altri vizi di nullità di un provvedimento giurisdizionale vanno fatti valere secondo lo specifico mezzo di impugnazione previsto dalla legge, come si desume dal disposto dell'art. 161 c.p.c.. Pertanto, qualora nell'ordinanza di vendita di un terreno non si faccia menzione di una costruzione abusiva insistente su di esso, è ammissibile la proposizione, nei termini di legge, di un'opposizione agli atti esecutivi, ma non, in prosieguo, la contestazione del diritto dell'aggiudicatario a procedere ad esecuzione forzata, atteso che il pignoramento di un terreno successivamente contemplato nel decreto di trasferimento si estende, in difetto di espressa previsione contraria, al fabbricato che insiste sul terreno medesimo"(Cass., 26/4/2004 n. 7922).
Sulla scorta delle premesse sopra indicate riteniamo che la iscrizione del sequestro erroneamente eseguita sul terreno e non sull'edificio che si di esso insiste sia valida, poiché consente comunque la puntuale indicazione dell'oggetto della iscrizione medesima.
Ciò detto, poiché oggetto della trascrizione è il sequestro e non la confisca, il bene può essere comunque posto in vendita, con la precisazione che nell'avviso di vendita occorrerà fare menzione della esistenza del sequestro, il quale essendo stato trascritto prima del pignoramento è opponibile alla procedura.
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