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Forum ESECUZIONI - ALTRO
Pignoramento parziale di un immobile e successiva locazione per l' intero
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Luca Millucci
PERUGIA06/12/2015 12:53Pignoramento parziale di un immobile e successiva locazione per l' intero
Vorrei sottoporre alla Vs. attenzione il caso di un locale commerciale che successivamente al pignoramento (della sola quota del 25%) è stato interamente concesso in affitto da uno dei comproprietari, quindi da un soggetto diverso dal debitore. Mi viene da pensare che se anche il contratto è stato stipulato da un soggetto estraneo alla procedura esecutiva lo stesso deve intendersi comunque non opponibile ai creditori per il semplice fatto che l' affitto riguarda anche la parte di pertinenza dell' esecutato e che, per la stipula del contratto, dopo il pignoramento, è necessaria, relativamente alla quota pignorata del 25%, l' autorizzazione del Giudice delle Esecuzioni. Per quanto riguarda i canoni ritengo che, limitatamente alla quota pignorata, debbano essere restituiti al Custode dalla data di stipula del contratto in quanto il pignoramento è precedente.
Ringrazio per l' attenzione e resto in attesa di un Vs. autorevole riscontro.-
Zucchetti SG
Vicenza07/12/2015 20:13RE: Pignoramento parziale di un immobile e successiva locazione per l' intero
Situazione molto complessa perché si innestano una serie di problemi non facilmente risolvibili.
La premessa da cui partire è che nelle vicende del rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile in comunione, senza che agli altri partecipanti possa competere azione di rilascio, e tantomeno di revindica, nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, qualora la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione (Cass. 13/01/2009, n. 483; Cass. 18/07/2008, n. 19929; ecc.).
Questi principi possono essere applicati anche quando la quota di uno dei comproprietari è stata pignorata, per cui la locazione da parte di un comproprietario è stata effettuata dopo il pignoramento della quota di un altro comproprietario? E' chiaro che la locazione, in quanto successiva alla trascrizione del pignoramento non è opponibile al creditore procedente né lo sarebbe all'aggiudicatario, qualora il bene fosse venduto, ma questa soluzione agevole nel caso del pignoramento gravante sull'intero immobile, diventa di difficile realizzazione nel caso, come il suo, in cui il pignoramento interessi solo la quota del 25% di uno dei comproprietari. Probabilmente- e sottolineiamo il dubbio insito in questa soluzione- poiché l'immobile non è diviso materialmente, dovrebbe operare lo stesso principio della inopponibilità della locazione dell'intero immobile non potendo la stessa valere solo per una quota.
In ogni caso, nella qualità di custodi, nel frattempo eviteremmo di accettare canoni , neanche per la parte del 25%, che costituirebbe una adesione al contratto; nel frattempo la cosa migliore da fare è cercare una soluzione concordata.
Zucchetti SG srl
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Lorena Marcugini
Foligno (PG)23/03/2018 04:55RE: RE: Pignoramento parziale di un immobile e successiva locazione per l' intero
Mi inserisco nella suddetta discussione poiché mi si presenta il medesimo caso.
Si consiglia al collega una soluzione concordata ma di che tipo?
Ringrazio sin d'ora per il vostro autorevole supporto.-
Zucchetti SG
Vicenza23/03/2018 19:38RE: RE: RE: Pignoramento parziale di un immobile e successiva locazione per l' intero
Le soluzioni concordate sono delle più varie e dipendono dalla situazione concreta e dalla disponibilità degli interessati a trovare una soluzione, tanto più difficile quanti più soggetti coinvolge. Nel caso è chiaro che qualsiasi soluzione dovrebbe passare attraverso un accordo con il creditore pignorante, che preveda eventualmente il pagamento da parte dei comproprietari di una quota del suo credito a stralcio con successiva estinzione del pignoramento e accordo tra i comproprietari su come ripartire l'esborso. Come si vede, è impossibile dare una indicazione perché dipende dalla entità del credito da soddisfare, dalla volontà del creditore e dei comproprietari a venirsi incontro, dalle disponibilità economiche di questi ultimi; fattori tutti rilevanti che potrebbero far ribaltare la situazione verso altre soluzioni.
Zucchetti Sg srl
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