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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
Locazione e privilegio ex art. 2764 c.c.
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Pietro Mazzoletti
Brescia10/01/2016 18:04Locazione e privilegio ex art. 2764 c.c.
La società fallita aveva sottoscritto, in qualità di conduttore, un contratto di locazione "temporanea" per l'utilizzo di un'area nuda all'interno di un centro commerciale, su cui apporre un chiosco.
Il contratto aveva scadenza al 31/12/2014.
In novembre 2015 la società fallisce.
Stante il mancato pagamento dei canoni per euro 6.000, dopo numerosi solleciti, il centro commerciale è costretto alla rimozione del chiosco, addebitando alla fallita le spese di rimozione ed una penale contrattuale di euro 30.000.
Il centro commerciale si insinua nel fallimento chiedendo il riconoscimento del privilegio ex art. 2764 comma 3 c.c. e art. 80 L.f. per i canoni ante fallimento e per la penale contrattuale.
Può essere riconosciuto il privilegio? E la penale, sproporzionata rispetto al credito per canoni, deve rispettare quanto previsto nell'originario contratto?
A mio parere, alla data di fallimento il contratto era già scaduto e l'area non risultava occupata, nè tantomento sono identificati i beni su cui grava il privilegio speciale ex art. 2764 c.c..
Dunque ammetterei il credito per canoni al chirografo, e rigetterei la penale contrattuale (da determinarsi, piuttosto, davanti al giudice).
Ringrazio in anticipo per il confronto.
Cordiali saluti
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Zucchetti SG
Vicenza11/01/2016 21:07RE: Locazione e privilegio ex art. 2764 c.c.
Il conduttore deve i canoni scaduti e non pagati fino alla scadenza naturale del contratto del 31.12.2014 e, non avendo restituito l'area data in locazione, deve una indennità di occupazione per il periodo successivo fino all'effettivo rilascio, indennità che può essere equiparata quantitativamente ai canoni. Tali crediti per le ragioni da lei addotte non possono godere del privilegio di cui all'art. 2764 c.c.
Quanto alla penale la stessa, se è prevista in contratto, è dovuta, ma può essere equamente diminuita dal giudice a norma dell'art. 1384 c.c., e comuqnue non gode del privilegio ex art. 2764 c.c.
Zucchetti SG srl .
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Elisabetta Bolzan
Feltre (BL)13/03/2019 10:43RE: RE: Locazione e privilegio ex art. 2764 c.c.
Buongiorno,
sottopongo alla Vostra attenzione la seguente questione.
Fino al momento della dichiarazione di fallimento, intervenuto a dicembre 2017, la società oggi fallita svolgeva la propria attività in un immobile di proprietà di altra società (la cui compagine sociale era in parte coincidente con quella della società fallita).
Poco dopo la dichiarazione di fallimento, uno dei soci della società proprietà dei locali mi ha intimato di lasciarli immediatamente liberi. Avendo la necessità di svolgere le preliminari attività di inventariazione, ho pattuito di restare nell'immobile per un certo periodo di tempo a fronte della corresponsione di un'indennità di occupazione.
Ora la società proprietaria si insinua al passivo sostenendo che:
- nel 2015 la società ora fallita aveva comunicato il recesso dal contratto di locazione indicando quale termine per la riconsegna dell'immobile al 30 giugno 2016;
- che alla data sopra indicata la società non ha lasciato liberi i locali, permanendo negli stessi fino alla dichiarazione di fallimento intervenuta nel dicembre 2017 (e successivamente nei mesi in cui vi è stato l'accordo con il Curatore).
A fronte di tale situazione la società proprietaria dell'immobile chiede ora di essere ammessa al passivo per una somma pari al canone di locazione moltiplicato per i mesi decorrenti dal 30 giugno 2016 (data entro cui avrebbe dovuto lasciare i locali) alla data di dichiarazione del fallimento e chiede altresì che tale somma le sia riconosciuta in via privilegiata ex art. 2764 co. 3 CC.
Preciso che non è stato mai intimato alcuno sfratto per finita locazione e che non è stata prodotta alcuna comunicazione RAR o PEC successiva a giugno 2016 nella quale venisse espressamente richiesto alla società ora in fallimento di lasciare i locali.
Sarei del parere di non ammettere il credito al passivo in quanto la situazione sopra descritta non esclude che vi fossero altri e diversi accordi anche verbali tra le parti (peraltro i soci della fallita risultano soci anche della società proprietaria dei locali) e la somma richiesta a titolo di indennità di occupazione non è stata oggetto di un provvedimento giurisdizionale che ne abbia stabilito l'ammontare.
Nel caso in cui invece fosse corretto ammettere al passivo la somma richiesta, è corretto riconoscere l'ammissione in via privilegiata ex art. 2764 co. 3 C.C.?
Vi ringrazio.-
Zucchetti SG
Vicenza13/03/2019 12:31RE: RE: RE: Locazione e privilegio ex art. 2764 c.c.
Poiché la società fallita ha avuto il godimento del bene immobile in questione fino alla data del fallimento (tanto che lei, come curatore, ne ha appreso la disponibilità ed ha concordato col locatore di occuparli per un certo periodo), è chiaro che il locatore ha diritto ad ottenere un corrispettivo per la detenzione del bene (cfr. art. 1591 c.c.) fino alla data del fallimento (ovviamente anche per il periodo successivo, ma questo non è oggetto di domanda), salvo diversi accordi (tipo comodato gratuito), che lei ipotizza, ma che è lei che dovrebbe dimostrare essere intervenuti per escludere che sia dovuto un corrispettivo per il godimento del bene fino al fallimento.
Esclusa questa ultima ipotesi per impossibilità di prova, che si capisce da come espone la fattispecie, il locatore può chiedere il pagamento di un corrispettivo o quale canoni di locazione o quale indennità di occupazione per essere terminato il rapporto locativo a giugno del 2016. Stabilire quale rapporto sia intervenuto è questione di fatto perché dipende da ciò che le parti interessate riescono a provare; tuttavia, la ricostruzione fatta dal locatore che, muovendo dal recesso del conduttore con riconsegna dell'immobile al 30.6.2016, chiede, non essendo stati lasciati liberi i locali alla data indicata, il pagamento di una indennità di occupazione, equiparata nel quantum ai canoni in precedenza corrisposti, per il periodo successivo fino alla data del fallimento, è più conveniente per la procedura perché mentre il credito per canoni di locazione è assistito dal privilegio di cui all'art. 2764 c.c., il credito per indennità di occupazione non rientra in questa previsione normativa e va ammesso in chirografo.
Noi siamo convinti di tanto perché la norma di cui all'art. 2764 c.c. tutela il credito per canoni (le pigioni e i fitti, dice il primo comma) ed anche altri ma con espresso riferimento al contratto di locazione (cfr. comma terzo) nel mentre la richiesta di indennità per occupazione senza titolo presuppone proprio la mancanza di un rapporto locativo ed ha, propriamente, titolo in una responsabilità extracontrattuale in quanto la protrazione della detenzione del bene da parte del già conduttore è carente di titolo giuridico. Non è da escludere che il giudice che deve giudicare la possa pensare diversamente.
In sostanza, se lei non è in grado di dimostrare che esisteva un accordo per l'utilizzo gratuito dell'immobile, è da scartare la possibilità di escludere il credito insinuato e l'alternativa che le si pone è accettare la ricostruzione fatta dal creditore o sostenere che è continuato il rapporto di locazione anche dopo giugno 2016. Tra le due è più conveniente per la massa accettare la tesi del creditore e ammettere il credito in chirografo, o, almeno, questa tesi può essere sostenuta con possibilità di successo, nel mentre la riconduzione del credito al rapporto locativo porterebbe di sicuro all'ammissione privilegiata.
Zucchetti SG srl-
Marta Bellini
LEGNAGO (VR)19/10/2022 13:03RE: RE: RE: RE: Locazione e privilegio ex art. 2764 c.c.
Una società viene dichiarata fallita nel marzo 2015, mentre ha in essere un contratto di locazione per il quale non sta provvedendo al regolare pagamento dei canoni. La locatrice decide pertanto di notificare lo sfratto per morosità, che non viene iscritto al ruolo, in quanto medio tempoire avviene la vendita dei beni della procedura all'interno dell'immobile, che può essere liberato.
Quando si insinua al fallimento però, in un momento precedente la liberazione dell'immobile, chiede l'ammissione al privilegio 2764 cc della totalità della somma dovuta ante fallimento. Nulla chiede nello specifico per l'occupazione in corso, se non nella formula generica, dei canoni che matureranno e saranno dovuti. Non vi è pertanto nè un accordo per il riconoscimento in prededuzione dei canoni maturati dalla procedura dall'apertura alla liberazione, nè un'insinuazione ulteriore così titolata. Spettano egualmente ex 111 l.f. tali somme in mancanza di una richiesta specifica in tal senso? Siamo in fase di riparto finale. Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza20/10/2022 20:46RE: RE: RE: RE: RE: Locazione e privilegio ex art. 2764 c.c.
Premesso che non è necessario un accordo sul riconoscimento della prededuzione in quanto questa è una caratteristica processuale che accompagna i crediti nati in funzione o in occasione del fallimento per cui è la ricorrenza di tali elementi che giustifica il il pagamento dei crediti relativi in prededuzione rispetto a quelli concorsuali.
Tanto premesso, va detto che il contratto di locazione è continuato fino alla liberazione e restituzione dell'immobile in quanto, per un verso, così dispone il terzo comma dell'art. 90 l. fall. e, per altro verso, l'azione di sfratto, come lei dice non è stata portata avanti. Con la domanda di insinuazione con la quale il locatore chiede l'ammissione dei canoni ante fallimento con il privilegio di cui all'art. 2764 c.c. e dei "canoni che matureranno e saranno dovuti" l'istante ha, a nostro avviso, proposto domanda di ammissione anche per i canoni i dovuti successivamente al fallimento, ove la formula generica utilizzata ben si spiega col fatto che detta domanda è stata presentata prima della liberazione dell'immobile, in un momento, cioè in cui il credito in questione non era ancora quantificabile non conoscendosi quando il fallimento avrebbe rilasciato l'immobile locato.
Come va collocato tale credito non avendo il locatore chiesto la prededuzione? La necessità di una espressa richiesta, che si giustifica col fatto che la prededuzione, a differenza del privilegio, non è una caratteristica innata del credito ma un elemento processuale esterno, è superata dal fatto che comunque la prededuzione è una qualificazione giuridica che compete al giudice attribuire nel momento in cui riscontra che il credito è sorto in occasione o in funzione della fallimento.
Il credito va pertanto riconosciuto e la collocazione in prededuzione anche, ma quest'ultima dipende da quale linea segue il giudice delegato del caso.
Zucchetti SG srl
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MILO SASSI
Milano12/03/2024 15:10RE: Locazione e privilegio ex art. 2764 c.c.
Buon giorno
sottopogno questa questione.
Il soggetto "A" loca al soggetto "B" un immobile con regolare contratto di locazione.
Successivamente, il soggetto "B" - in violazione alle pattuizioni contrattuali stipulate con "B" - concede in sub-locazione al soggetto "C" una parte dell'immobile; questo rapporto di sub-locazione tra "B" e "C" non viene formalizzato, ma rimane una mera situazione di fatto.
Accade che il soggetto "C" fallisca e, quindi, che l'occupazione dell'immobile da parte di "C" perduri anche dopo la declaratoria di fallimento.
Ora il soggetto "A" presenta domanda di ammissione al passivo del soggetto "C" per il credito derivante dall'occupazione dell'immobile (per inciso sia per il credito concorsuale, che per credito in prededuzione), chiedendo espressamente che al credito vantato venga riconosciuto il privilegio ex art. 2764 cc sui beni presenti nell'immobile ed inventariati, atteso che - indipendentemente dalla mancata formalizzazione cartolare del rapporto instaurato tra "B" e "C" - esso si conformava come un rapporto di sub-locazione e, quindi, in forza dell'articolo 1595 cc, che stabilisce il diritto del locatore principale di agire direttamente nei confronti del sublocatore quando quest'ultimo è inadempiente al contratto di sublocazione.
Per inciso, si precisa che il soggetto "A" - pur non fornendo alla Curatela copia del contratto di sub-locazione - ha tuttavia offerto ampia prova delle circostanze di fatto tali per cui il rapporto tra tra "B" e "C" si conformasse in concreto come sub-locazione (i.e. trasferimento della sede di "C" nei locali, presenza nei locali dei dipendenti, delle attrezzature e dei beni di "C", ed altro).
Il Curatore della fallita "C" - dopo aver qualificato l'occupazione dei locali da parte di "C" come una occupazione senza titolo, in ragione dell'assenza di un formale contratto di sub-locazione tra "B" e "C" - riconosce ad "A" le inennità per occupazione dell'immobile sia ante che post fallimento, ma non riconosce il privilegio ex art. 2764 cc, sostenendo che le stesse spettino solo in caso di locazione, non anche in caso di occupazione senza titolo.
Si chiede di conoscere se il comportamento del Curatore sul punto possa essere considerato corretto, oppure se - come ritiene lo scrivente - questi avrebbe più correttamente dovuto riconoscere alle indennità di occupazione anche il privilegio ex art. 2764 cc.
A giudizio di chi scrive, infatti, la circostanza che l'occupazione dell'immobile non sia suffragata da un valido titolo cartolare, non fa venire meno la natura giuridica del rapporto insorto tra "B" e "C", consisntente nei fatti in un contratto di sub-locazione, e quindi il diritto del locatore alla tutela prevista per i canoni non percepiti.
Ringrazio in anticipo per il confronto.
Cordiali saluti.-
Zucchetti SG
Vicenza13/03/2024 20:17RE: RE: Locazione e privilegio ex art. 2764 c.c.
Alla luce dei fatti esposti e delle scelte processuali fatte da soggetto A, riteniamo di non poter dire nulla in ordine al rapporto intercorso tra B e C in quanto, non conoscendo gli atti, non siamo in grado di dare una qualificazione del rapporto intercorso.
E la questione è determinante ai fini del riconoscimento del privilegio di cui all'art. 2764 c.c. perché anche a nostro avviso, lo stesso assiste soltanto i crediti per locazione non quelli per l'indennità di occupazione.
Vi è qualche decisione che ammette il privilegio anche per tale indennità ma nei casi di continuata occupazione dopo la cessazione del rapporto di locazione in quanto in questi casi il credito assume natura risarcitoria rientrante nella previsione del terzo comma dell'art. 2764 c.c.. Si legge infatti in Cass. 19/10/2017, n.24683 che "Il riconoscimento del privilegio in favore del credito per indennità di occupazione trova infatti giustificazione nella natura contrattuale della responsabilità posta a carico del conduttore per il ritardo nella riconsegna della cosa locata, la quale, traendo origine dall'inadempimento dell'obbligo di restituire la cosa stessa alla scadenza del rapporto di locazione, consente di estendere lo speciale privilegio previsto dall'art. 2764 cod. civ., comma 3, anche al credito del locatore avente ad oggetto il risarcimento del danno provocato dal predetto ritardo". Nel caso non ci sembra che si versi in questa ipotesi in quanto si nega la costituzione stessa di un rapporto di locazione e si ammette l'occupazione, fin dall'inizio, di C di parte dell'immobile dato in locazione da A a B.
Noi, una volta scelta la strada dell'azione diretta nei confronti del sub locatore, indisteremmo nel cercare di dimostrare l'esistenza della sublocazione.
Zucchetti SG srl
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MILO SASSI
Milano13/03/2024 23:37RE: Locazione e privilegio ex art. 2764 c.c.
Ringrazio anzitutto per la risposta.
Devo tuttavia precisare al riguardo una circostanza che probabilmente non è stata adeguatamente chiarita.
Non è noto se tra i soggetti "B" e "C" sia stato formalizzato per iscritto un contratto di locazione: se ciò è stato fatto, non è stato reso noto né a locatore "A", né al Curatore della società fallita "C".
Ciò che pare palese è invece la circostanza che il rapporto contrattuale intercorso tra il soggetto "B" e il soggetto "C" si sia nei fatti conformato come una sub-locazione in favore di "C" di una parte dei locali tratti in locazione da parte di "B".
In sede di ricorso per ammissione al passivo di "C", il locatore "A" ha fornito alla Curatela prova:
- che sia il soggetto "B" che il soggetto "C" occupavano l'immobile oggetto di locazione e continuavano ad occuparlo anche dopo la declaratoria di fallimento di "C";
- che il conduttore"B" non aveva corrisposto ad "A" i canoni per il godimento dell'immobile tratto in locazione (quindi i canoni chiesti con l'ammissione al passivo del fallimento "C" - parametrati alla porzione di immobile da quest'ultimo occupata - derivano dal mancato pagamento dei canoni di locazione da parte di "B"; se detto conduttore avesse pagato i canoni per il godimento dell'intero immobile, nulla sarebbe ovviamente stato chiesto al sub conduttore "C");
- che il soggetto "C" aveva trasferito la propria sede in una parte di locali condotti in locazione da "B";
- che detta porzione d'immobile era utilizzata da "C" in modo esclusivo ed indipendente rispetto all'uso che "B" faceva della restante parte dell'immobile, anch'esso in modo esclusivo ed indipendente rispetto a "C";
- che "C" aveva trasferito nella porzione d'immobile a sé dedicata l'intera propria organizzazione aziendale, costituita non solo dalle merci di cui fa commercio, bensì dalle proprie attrezzature, dai propri macchinari, i propri uffici e l'officina;
- che gli stessi dipendenti di "C" prestavano il proprio lavoro, in modo stabile ed esclusivo, negli anzidetti locali;
- che un dipendente di "C" aveva addirittura riconosciuto che quest'ultima corrispondeva a "B" un corrispettivo per il godimento della propria porzione immobiliare ed un contributo per l'utilizzo delle utenze comuni;
Pare quindi indubbio che al soggetto "C" era stato concesso (in sub-locazione) il godimento autonomo ed esclusivo di una porzione dell'immobile tratto in locazione da "B".
Stando così le cose, si ritiene di poter dire che - ai sensi dell'art. 1595 c.c. - al soggetto "A" spetti il diritto di agire direttamente contro il sub-conduttore "C" per esigere il prezzo della sublocazione di cui questi sia ancora debitore.
Orbene, passando alle decisioni assunte dalla Curatela in sede di SP, si evidenza che questa - preso atto dell'occupazione dei locali di proprietà del soggetto "A" da parte della fallita "C" - ha sì riconosciuto ad "A" una indennità d'occupazione (tanto per il periodo ante fallimento, che per il periodo post fallimento), ma ha negato ad essa l'estensione del privilegio ex art. 2764 c.c., disinteressandosi del rapporto giuridico nei fatti insorto tra "B" e "C".
Pur comprendendo le difficoltà incontrate dalla Curatela nell'assumere le proprie determinazioni per la oggettiva complessità della situazione, a sommesso avviso di chi scrive la Curatela avrebbe dovuto tenere conto del rapporto giuridico in concreto intercorso tra "B" e "C" e, quindi, trattandosi palesemente di sub-locazione, riconoscere il privilegio ex art. 2764 c.c. anche alle indennità che ha ritenuto di poter riconoscere ad "A" per l'occupazione dei locali da parte di "C"; ciò a tutela dei canoni di locazione che la locatrice ha diritto di chiedere direttamente anche al sub-conduttore ai sensi dell'articolo 1595 c.c.
Alla luce delle precisazioni ora fornite, si chiede di sapere se si possa concordare con la sopra esposta impostazione e se, quindi, sussista una ragionevole possibilità di esito positivo in caso di eventuale opposizione allo SP.
Ringraziando anticipatamente, si porgono cordiali saluti.
MS-
Zucchetti SG
Vicenza14/03/2024 19:40RE: RE: Locazione e privilegio ex art. 2764 c.c.
Come detto nella precedente risposta, scelta la strada di agire in virtù dell'art. 1595 c.c., bisogna insistere nel dimostrare la esistenza del rapporto di sublocazione tra B e C e, pur con le riserve del caso che nascono dalla mancata conoscenza degli atti, le circostanze da lei esposte ci sembrano molto indicative della esistenza di tale rapporto, anche perché le nuove dislocazioni nei locali sono intervenute pacificamente, senza contestazioni e senza che mai B avesse chiesto il rilascio dei locali, senza mai avvertire A che parte dell'immobile in locazione era stato occupati da un terzo, il che lascia intendere che vi fosse un accordo, almeno orale (per le locazioni commerciali la legge prescrive la forma scritta a pena di nullità solamente se la durata è pari o superiore ai 9 anni).
In sostanza ci sembra che esistano sufficienti elementi per proporre opposizione, con la quale chiedere, in via principale, la qualificazione del rapporto tra B e C come sublocazione, e in via subordinata il riconoscimento del privilegio ex art. 2764 c.c. (sebbene questo motivo, per quanto detto nella risposta precedente crediamo che non abbia molte possibilità di successo).
Zucchetti SG srl
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