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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
VENDITA IMMOBILIARE COATTIVA NEL GIUDIZIO ENDOPROCEDIMENTALE DI DIVISIONE
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Sabrina Condemi
Reggio Calabria (RC)23/11/2022 10:23VENDITA IMMOBILIARE COATTIVA NEL GIUDIZIO ENDOPROCEDIMENTALE DI DIVISIONE
Nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare veniva istaurato un giudizio di divisione affinchè si valutasse la possibilità di dividere un immobile la cui titolarità indivisa era riconducibile al debitore e alla sorella.
Dall''esito del giudizio di divisione veniva stabilita la indivisibilità del bene per cui l'immobile veniva venduto coattivamente secondo le regole del processo esecutivo.
Il decreto di trasferimento riportava dunque soltanto i dati del creditore del debitore e dell'aggiudicatario, trattandosi di una vendita coattiva dell'intero ed il cui ricavato sarebbe andato in quota parte alla proprietaria non debitrice.
La Conservatoria ha proceduto a trascrivere unicamente il trasferimento del bene del 50% dell'immobile ritenendo che non essendoci indicati i dati della proprietaria NON DEBITRICE sul decreto di trasferimento non sarebbe stato possibile estendere gli effetti sull'intero immobile, rappresentando che per estendere il trasferimento a tutta la proprietà si rendeva necessaria una rettifica del decreto di trasferimento da parte del GD. E' giusto invece considerare sciolta la divisione all'esito della sentenza del giudizio di divisione che ha dato esito negativo? Potreste chiarirmi a seguito del giudizio di divisione, dal quale è risultato indivisibile l'immobile con conseguente aggiudicazione dell'intero bene a seguito di vendita coattiva svolta nell'ambito del giudizio endoprocedimentale, quali contenuti dovrebbe riportare il decreto di trasferimento affinchè possano essere fatte le trascrizioni sull'intera proprietà?-
Zucchetti SG
23/11/2022 12:45RE: VENDITA IMMOBILIARE COATTIVA NEL GIUDIZIO ENDOPROCEDIMENTALE DI DIVISIONE
Gli artt. 599, 600 e 601 del codice di procedura civile disciplinano l'espropriazione forzata di beni mobili e immobili appartenenti pro quota al debitore.
Da queste norme si ricava il quadro per cui al pignoramento della quota segue, normalmente, non la liquidazione della stessa ma la vendita dell'intero attraverso un giudizio di scioglimento della comunione.
Nel pignoramento di quota il vincolo colpisce la sola quota del debitore, ma i comproprietari subiscono comunque taluni effetti, quali ad esempio: il divieto di lasciar separare dal debitore la sua parte delle cose comuni (art. 599, comma secondo, c.p.c.) e (soprattutto) l'eventuale vendita forzata dell'intero bene in comunione o la sua assegnazione ad un quotista richiedente, ai sensi dell'art. art. 720 c.c..
Eseguito il pignoramento di quota e notificato ai comproprietari l'avviso di cui all'art. 599 e l'invito a comparire all'udienza di cui all'art. 600 c.p.c., e 180, comma secondo, disp. att. c.p.c. si aprono tre scenari possibili: la separazione della quota in natura; la vendita forzata della quota indivisa; l'assegnazione di un termine per introdurre il giudizio divisorio incidentale.
Con la separazione della quota in natura una porzione materiale del bene indiviso, corrispondente per valore alla quota pignorata, viene trasferita all'esecutato in proprietà esclusiva. Tale quota, così "staccata" sarà posta in vendita per l'intero.
La vendita della quota indivisa viene invece concepita dal legislatore come ipotesi residuale. L'art. 600, comma secondo, c.p.c. non la scia dubbi in proposito, prevedendosi che si possa ricorrere ad essa solo se il giudice ritiene che la quota si venderà ad un prezzo pari o superiore al suo valore venale, stimato dall'esperto nominato.
In caso di vendita di quota indivisa si seguiranno le regole generali, con l'espressa avvertenza che nel decreto di trasferimento dovrà specificarsi che oggetto del trasferimento è la quota e non l'intero.
La così detta "divisione endoesecutiva" è invece naturale dell'udienza di comparizione delle parti quando sia stata verificata l'impossibilità (giuridico economica) di procedere alla separazione della quota o di venderla ad un prezzo almeno pari al valore di stima.
Attraverso questo giudizio si procede allo scioglimento della comunione, similmente a quanto accadrebbe in un ordinario giudizio divisorio, con attribuzione all'esecutato di una porzione del ricavato dalla vendita di valore uguale al valore della quota di proprietà di cui era titolare, e sulla quale è stato trascritto il pignoramento.
A proposito della trascrizione della domanda di scioglimento della comunione, l'opinione che si va affermando è quella per cui essa è già contenuta nell'atto di pignoramento, il quale essendo trascrivibile (e trascritto) consente di rispettare il disposto degli artt. 2646, comma secondo, e 2685 c.c. (che impongono la trascrizione della domanda di divisione). Invero, si osserva, dall'art. 600 c.p.c. si ricava che l'atto di pignoramento di quota contiene in se' l'implicita domanda di adozione dei provvedimenti previsti da questa norma, tra cui anche quello dello scioglimento della comunione, per cui si opererà una seconda trascrizione anche a favore e contro gli altri comproprietari.
Se dunque nel giudizio divisorio si procede alla vendita dell'intero, il decreto di trasferimento dovrà riguardare l'intero e dovrà essere trascritto a favore dell'aggiudicatario e contro tutti i comproprietari.-
Sabrina Condemi
Reggio Calabria (RC)24/11/2022 11:05RE: RE: VENDITA IMMOBILIARE COATTIVA NEL GIUDIZIO ENDOPROCEDIMENTALE DI DIVISIONE
vi chiedo di specificarmi se, a vostro avviso, nel contenuto del decreto di trasferimento - nell'ambito della fattispecie sopra descritta - dovrebbe essere fatta menzione dell'esito del giudizio di divisione affinchè il Conservatore trascriva il trasferimento del bene per l'intero, tenuto conto che, il decreto di trasferimento RG n. 0000 ordina il trasferimento dell'intero immobile ma non specifica altro, ritenendo implicita la necessità di trasferire l'immobile ritenuto non comodamente divisibile.
La domanda nasce dalla circostanza verificata di un errore (a mio avviso) della Conservatoria sulla nota di trascrizione dalla quale si evince che il bene è ancora per il 50% del proprietario NON DEBITORE. Si può dunque pretendere la rettifica della nota, magari indicando in nota i riferimenti del giudizio di divisione o deve farsi istanza di integrazione del decreto di trasferimento in quanto carente di specifiche a riguardo?-
Zucchetti SG
25/11/2022 07:07RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILIARE COATTIVA NEL GIUDIZIO ENDOPROCEDIMENTALE DI DIVISIONE
Certamente, come abbiamo detto, il decreto di trasferimento dovrà avere ad oggetto l'intero, e dovrà essere trascritto a favore dell'aggiudicatario e contro i comproprietari.
Non è necessario fare menzione dell'esito del giudizio di divisione, che è insito nel decreto di trasferimento, essendo sufficiente precisare che il decreto di trasferimento viene pronunciato in seno ad un giudizio di scioglimento della comunione che trae origine da un pignoramento di quota di bene comune.
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