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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
continuità delle trascrizioni
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Chiara Fabbroni
AREZZO30/09/2022 21:38continuità delle trascrizioni
Buonasera,
sono a porre il seguente quesito.
In qualità di Professionista Delegato mi accingo a depositare una minuta di un decreto di trasferimento originato da una esecuzione la cui trascrizione del pignoramento risale all'anno 2017.
Nel verificare la continuità delle trascrizioni vengo a constatare che la proprietà delle porzioni immobiliari è pervenuta alla debitrice in forza del seguente titolo:
-per la quota pari all'intero (1/1) del diritto di piena proprietà, per atto di compravendita da potere della Società X S.r.l. del 18 dicembre 2000, .....
Al precedente dante causa Società Y S.r.l., i superiori beni immobili sono pervenuti:
- per il diritto di piena proprietà per la quota pari all'intero (1/1), per atto di compravendita Notaio..... del 4.11.1993- Repertorio 48434, registrato a Montevarchi il 24.11.1993 al n.1230 vol. 82 e trascritto in data 17.11.1993- Reg. Part. ..............da potere dei Sigg.ri a-b-c.
I predetti ultimi beni sono pervenuti ai venditori Sigg.ri a.b.c. per successione di Rossi deceduto il 1 maggio 1988 e per successione di Bianchi deceduto il 6 settembre 1992 den. 83 vol. 528 registrata a Siena il 2 Novembre 1993.
In relazione alla provenienza di detti beni ai superiori venditori, si segnala che risulta trascritta l'Accettazione tacita di eredità in morte del Sig. Rossi e del Sig. Bianchi in data 24.12.1993 in favore dei Sigg. a-b-c- in dipendenza dell'atto di compravendita del 04.11.1993 sopra richiamato [e dunque dopo un anno dall'atto dispositivo di mio interesse].
A questo punto mi chiedo e vi chiedo se tale ultima accettazione mi chiude il cerchio, e dunque si possa ritenere esistente la continuità delle trascrizioni nel ventennio per me rilevante [come ritengo], ovvero se devo anche indagare come siano pervenuti i predetti beni ai Sigg. Rossi e Bianchi per verificare se sussista o meno la continuità delle trascrizioni [se così fosse non vi sarebbe continuità in quanto ai medesimi i beni sono pervenuti per successione e non vi alcun atto di accettazione].
Ringrazio anticipatamente-
Zucchetti SG
01/10/2022 06:32RE: continuità delle trascrizioni
Dispone l'art. 567 che il creditore che richiede la vendita deve provvedere a depositare, entro 60 giorni dal deposito dell'istanza di vendita, l'estratto del catasto ed i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
La ragione per la quale questa documentazione deve coprire il ventennio precedente la data di trascrizione del pignoramento si ricava dal combinato articolarsi di una serie norme del codice civile:- l'art. 1142, secondo la quale il possessore attuale di un bene che lo ha posseduto in un tempo remoto si presume che l'abbia posseduto anche nel tempo intermedio;
- l'art. 1143, secondo il quale chi possiede in forza di un titolo si presume che possieda a decorrere dalla data del titolo;
- l'art. 1146, comma secondo, ai sensi del quale il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne degli effetti;
- l'art. 1158, in forza del quale l'usucapione si compie per effetto del possesso continuato per venti anni.
A questo proposito, con specifico riferimento ai beni pervenuti al debitore esecutato iure hereditatis, Cass. n. 11638/2014 ha osservato che "in materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l'accettazione dell'eredità non sia stata trascritta a cura dell'erede - debitore esecutato, il creditore procedente, se il chiamato all'eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell'eredità, può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell'atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, ripristinando così la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell'art. 2650, comma secondo, cod. civ., purché prima dell'autorizzazione alla vendita ai sensi dell'art. 569, cod. proc. civ. Se, invece, il chiamato all'eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell'eredità ma questo non sia trascrivibile, perché non risulta da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero se si assume che l'acquisto della qualità di erede sia seguito ex lege ai fatti di cui agli artt. 485 o 527 cod. civ., non risultando questo acquisto dai pubblici registri, la vendita coattiva del bene pignorato ai danni del chiamato presuppone che la qualità di erede del debitore esecutato sia accertata con sentenza".
Dunque, nel caso di specie, questo problema non si pone perché vi è stata trascrizione dell'accettazione tacita.
Invece, nel caso prospettato il problema si pone in relazione al titolo di acquisto anteriore al ventennio ed a questo proposito occorrerebbe sapere quando è stato trascritto il pignoramento. Invero, se l'atto di pignoramento fosse stato trascritto dopo il 24.12.2013 (e cioè 20 anni dopo il 24.12.1993 data di trascrizione dell'atto più risalente) non vi sarebbero problemi poiché avremmo una continuità di trascrizioni che si è protratta per oltre un ventennio antecedente alla trascrizione del pignoramento.
In caso contrario occorre confrontarsi con il tema, discusso in passato, del se la documentazione ipocatastale dovesse ricomprendere, o meno, la produzione del titolo di acquisto anteriore al ventennio.
La prevalente opinione non lo riteneva necessario, ritenendosi che la documentazione prescritta dall'art. 567 fosse autosufficiente a comprovare la titolarità del bene in capo all'esecutato. Sulla questione è intervenuta Cass., sez. III, 11 giugno 2019, n. 15597, la quale ha affermato che "In tema di espropriazione immobiliare, il giudice dell'esecuzione ha il dovere di richiedere, ai fini della vendita forzata, la certificazione attestante che, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato è di proprietà del debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni di idonei atti di acquisto riferibili al periodo che va dalla data di trascrizione del pignoramento fino al primo atto di acquisto anteriore al ventennio dalla trascrizione stessa, la cui mancata produzione, imputabile al soggetto richiesto, consegue la dichiarazione di chiusura anticipata del processo esecutivo".
Secondo questa pronuncia occorre considerare che, "in carenza di prova che l'ultimo atto antecedente al ventennio fosse idoneamente ovvero prioritariamente trascritto a favore dell'esecutato, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni contro la sua persona non avrebbero concludenza".
I casi, secondo la Corte potrebbero essere diversi: se, ad esempio, pur essendo l'atto di acquisto anteriore al ventennio trascritto a favore dell'esecutato, questi avesse prima del ventennio, in tutto o in parte, disposto del diritto con idonea trascrizione della disposizione anch'essa anteriore al ventennio, la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. non ne darebbe conto.
Ancora, anche quando la trascrizione a favore dell'esecutato, o di un suo dante causa, ricada nel ventennio, occorre comunque risalire al primo titolo di acquisto in favore del suo dante causa anteriore al ventennnio: da una lato al fine di verificare se vi sia continuità delle trascrizioni e dunque, possibilità di presumere operanti le regole in tema di prescrizione acquisitiva in favore dell'esecutato o di quella estintiva in relazione ad eventuali iscrizioni pregiudizievoli; dall'altro, poiché i nomi dei danti causa dell'esecutato sono necessari in quanto è anche contro di essi che occorrerà verificare se siano trascritte formalità pregiudizievoli ovvero iscritte ipoteche.
Insomma, "risalire all'ultimo acquisto, idoneamente trascritto, anteriore al ventennio, a favore dell'esecutato o dei suoi danti causa, è la necessaria premessa per dare un grado di conducente attendibilità alle risultanze infraventennali cui, per sintesi legislativa, si è riferito il legislatore".
Negare questa necessità in ragione del dato letterale dell'art. 567 sarebbe, secondo la Corte distonico rispetto ad una evoluzione normativa mirata a rendere il più affidabile e così appetibile possibile la vendita forzata e quindi il recupero e la stabilità del credito poiché il rischio di un acquisto a non domino si trasferirebbe sull'acquirente con la sola garanzia per evizione.
Se dovesse seguirsi questo orientamento e ci si avvedesse del fatto che non si dispone del primo atto di acquisto anteriore al ventennio, occorrerebbe integrare la documentazione di cui all'art. 567 al fine di accertare: che non vi sono incidenti trascrizioni opponibili contro il soggetto che, chiudendo l'anello sovrastante della catena, risulta aver acquistato il bene poi da lui trasferito, in ipotesi, senza relative trascrizioni contro in catena, fino al soggetto esecutato; quali siano, nel periodo di almeno venti anni in parola, le iscrizioni contro gli stessi soggetti via via succedutisi, relativamente al medesimo bene.
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