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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Fabbricato in corso di costruzione con destinazione turistico-ricettiva. Regime Iva applicabile.
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Sauro Paoletti
Montevarchi (AR)21/05/2021 17:27Fabbricato in corso di costruzione con destinazione turistico-ricettiva. Regime Iva applicabile.
Buonasera. Gradirei Vostro cortese parere sulla seguente questione.
Viene aggiudicato un fabbricato in corso di costruzione (Dizione in Catasto: In corso di costruzione) a seguito di ristrutturazione edilizia composto da due appartamenti in cui esecutata è una Società Immobiliare. L'ultimo titolo edilizio rilasciato è un Permesso di Costruire per sostituzione edilizia con cambio di destinazione d'uso in turistico-ricettivo. Successivamente vi è agli atti dell'Ufficio urbanistico una comunicazione del titolare del Permesso di Costruire di non realizzazione dei lavori, salvo una recinzione.
L'aggiudicatario richiede agevolazione 'Prima Casa' su detto immobile.
Posto che pare inequivocabile l'imposizione Iva obbligatoria, stante che trattasi di fabbricato in corso di costruzione, quale aliquota Iva si deve applicare?
Grazie in anticipo per la Vostra gentile risposta.-
Zucchetti SG
22/05/2021 12:21RE: Fabbricato in corso di costruzione con destinazione turistico-ricettiva. Regime Iva applicabile.
In base all'art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime "naturale" di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:
1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento;
2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione;
3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l'opzione per l'imposizione.
Se invece si tratta di fabbricati strumentali (ossia fabbricati che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni) viene in rilievo l'art. 10, comma 8-ter D.P.R. 633/1972, a mente del quale sono esenti da iva le cessioni di questi fabbricati, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione.
Per completezza osserviamo che secondo l'Agenzia delle Entrate (circolare 4 agosto 2006, n. 27/E ribadita, sul punto, dalla circolare 29 maggio 2013, n. 18/E), sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale "A" (esclusa la categoria "A/10"). Sono invece fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che "per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni") le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali "B", "C", "D", "E" e nella categoria "A10" qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio.
Quanto all'aliquota, se non ricorrono le condizioni prima casa, essa sarà applicata nella misura del 22%, tranne che non si tratti di fabbricati "Tupini" tali essendo quelli identificati dall'art. 13 della L. n. 408/1949, nonché dal combinato disposto dall'articolo 1 della L. n.1493/1962 e dall'articolo unico della L. n. 1212/1967.
L'art. 13 li definisce come le "(…) case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso (…)", mentre l'art. 1 della l. n. 1493/1962 stabilisce che "(…) le agevolazioni fiscali previste per le case di abitazione non di lusso dalle leggi 2 luglio 1949, n. 408, (…) sono applicabili anche ai locali destinati ad uffici e negozi, quando, a questi ultimi, sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra (…)".
Queste norme sono state oggetto di interpretazione autentica da parte della l. n. 1212/1967, la quale ha esplicitato che è necessario e sufficiente che ricorrano, congiuntamente, due condizioni:
a) almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni;
b) non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi.
Riteniamo dunque che nel caso di specie vada applicata l'aliquota del 10%
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