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Forum SOVRAINDEBITAMENTO
Liquidazione quota indivisa di immobile in liquidazione controllata
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Jessica Dal Canto
Cecina (LI)08/07/2025 12:55Liquidazione quota indivisa di immobile in liquidazione controllata
Buonasera, in una liquidazione controllata il debitore è titolare della proprietà di un terzo di un immobile su cui è iscritta ipoteca, di cui è divenuto proprietario per successione ereditaria. In particolare:
- La banca vantava un credito (mutuo fondiario) verso il debitore, con ipoteca iscritta sull'immobile della sorella che si era costituita quale terza datrice di ipoteca.
- La sorella terza datrice è deceduta, e l'immobile è stato ereditato per un terzo dal fratello (debitore principale) e per un terzo ciascuno dai due nipoti (per rappresentanza di altra sorella defunta).
Attualmente, in qualità di liquidatore, non ho titolo per procedere alla vendita dell'intero come avverrebbe in un'esecuzione immobiliare, potendo quindi optare o per la vendita della quota di 1/3 o per il giudizio di divisione, per cui mi chiedo:
1) In caso di giudizio di divisione, chiedo conferma che, in assenza di un accordo con gli altri comproprietari, non essendo il bene divisibile in natura, il G.O. possa disporre la vendita coattiva dell'intero immobile, ripartendo poi il ricavato tra la procedura di liquidazione controllata e gli altri comproprietari secondo rispettive quote;
2) Nel caso in cui il G.D. acconsenta alla vendita della quota di 1/3 per trattativa privata ad uno degli altri comproprietari (che diventerebbe quindi titolare di 2/3 dell'immobile), quali sono le conseguenze per lo stesso? L'immobile in che misura resterebbe gravato da ipoteca? Potrebbe comunque subire l'esecuzione da parte del creditore fondiario con vendita all'incanto dell'intero immobile?
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
10/07/2025 09:26RE: Liquidazione quota indivisa di immobile in liquidazione controllata
Rispondiamo all'interrogativo posto osservando che l'effetto purgativo si produce solo se si procede ad una vendita giudiziaria dell'intero (nell'ambito del giudizio di scioglimento della comunione) o della quota (nell'ambito della procedura di liquidazione controllata).
Un simile effetto non potrebbe aversi ove la comunione si sciogliesse per atto negoziale mediante la cessione della quota agli altri comproprietari. Invero, la corte di cassazione (Sez. U., 19/03/2024, n. 7337) ha affermato che l'effetto purgativo della vendita giudiziaria si produce quante volte essa sia attuata dagli organi della procedura mediante gli appositi procedimenti destinati al fine, aggiungendo che tale effetto non può essere ricondotto al solo fatto che l'atto di vendita è posto in essere da un organo della procedura, non proprietario del bene, né delegato a vendere dal proprietario (donde si sarebbe in presenza di un soggetto (nel caso affrontato dalla pronuncia il curatore) che agisce mettendo in pratica un potere proprio, che gli deriva dal fallimento e che partecipa della natura del potere di liquidare il patrimonio, a prescindere dalla volontà del titolare del diritto di proprietà (il fallito) e in funzione liquidatoria.
Secondo la corte, ciò che consente l'effetto purgativo, è lo svolgimento di una procedura competitiva limite intrinseco della libertà delle forme previsto dall'art. 107 lf (oggi art. 216 c.c.i.i.), la quale richiede: la stima, la pubblicità, la possibilità di gara, quali presupposti inderogabili di trasparenza e correttezza anche a salvaguardia della parità fra gli offerenti (in questo senso anche Cass. n. 26076/2022).
Aggiungiamo infine che a nostro avviso, proprio per il fatto che la disciplina della liquidazione controllata rinvia (per il tramite dell'art. 275 comma 2) alle norme della liquidazione giudiziale in tema di modalità delle vendite, una cessione della quota a trattativa privata sarebbe inammissibile perché non contemplata dall'art. 216 c.c.i.i. Piuttosto, si potrebbe immaginare una transazione traslativa volta a abbattere i costi ed i tempi del giudizio di scioglimento della comunione, previa stima della quota. -
Angela Sapio
Roma04/03/2026 14:18RE: Liquidazione quota indivisa di immobile in liquidazione controllata
Buonasera.
Chiedo un Vs parere in merito alla seguente vicenda.
Immobile in comunione dei beni tra Tizio e Caia.
Tizio accede alla liquidazione controllata, dichiarando di mettere a disposizione dei creditori il 50% del diritto di proprietà sull'immobile in comunione con Caia.
Sul predetto immobile (per l'intero diritto) pende già procedura esecutiva immobiliare iniziata dal creditore personale di Tizio che, in ottemperanza alla nota Cassazione, ha pignorato l'intero diritto (trattandosi di immobile, all'epoca, in comunione legale dei coniugi).
La questione è questa.
In qualità di liquidatore della liquidazione controllata, ritengo di poter vendere liberamente il 50% della quota di Tizio, stante lo scioglimento della comunione legale con il coniuge in conseguenza dell'apertura della procedura concorsuale.
Chi compra, acquisterà il 50% in comunione ordinaria con il coniuge del debitore.
Penso che, salvo Vs diverso orientamento, tale circostanza sia pacifica.
Mi domando, tuttavia, se possa essere preferibile subentrare nella procedura esecutiva immobiliare già pendente per consentire la vendita dell'intero, ferma la restituzione della quota al coniuge non debitore.
In altre parole, vorrei sapere se condividete che il liquidatore possa continuare la procedura esecutiva intrapresa per l'intero diritto in danno dei coniugi, al fine di vendere l'intero e poi dividere le masse (l'una in favore del coniuge non debitore e l'altra del debitore liquidato), sebbene con la procedura concorsuale vi sia stato uno scioglimento della comunione legale dei coniugi.
Ritengo che il pignoramento dell'intero abbia "cristallizzato" le vicende dell'immobile, sicché l'intervento in procedura, possa dare impulso alla vendita dell'intero in sede esecutiva (e non tramite giudizio di divisione, pur essendosi sciolta la comunione nel mentre), con conseguente assegnazione di una massa in favore della liquidazione e dell'altra in favore del coniuge non debitore.
Mi domando pure, tuttavia, se - per converso - la sopraggiunta liquidazione controllata con il conseguente scioglimento della comunione legale non imponga la divisione endoesecutiva con possibilità anche al coniuge non debitore di chiedere l'assegnazione della quota all'udienza ex art.. 569 c.p.c. (non condivido tale ipotesi, in quanto ritengo che il fatto che la comunione sia divenuta ordinaria non impone una conversione di pignoramento in quota, ma vorrei comunque un vostro parere).
Mi rendo conto della complessità della fattispecie e delle mie riflessioni, ma vorrei sapere cosa ne pensate.
Grazie.
AS-
Zucchetti Software Giuridico srl
12/03/2026 08:06RE: RE: Liquidazione quota indivisa di immobile in liquidazione controllata
La domanda e tanto chiara quanto interessante.
Vanno premessi alcuni dati normativi.
L'art. 270 c.c.i.i. dispone che alla liquidazione controllata si applica l'art. 150 c.c.i.i., il quale a sua volta dispone che salvo diversa disposizione di legge, dal giorno dell'apertura della liquidazione giudiziale (e dunque anche della liquidazione controllata) nessuna azione esecutiva può essere iniziata o proseguita sui beni del debitore.
Ancora, l'art. 275 comma 2 prescrive che "Si applicano le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale, in quanto compatibili", il che significa che si applica anche l'art. 216 comma 10, a mente del quale "Se alla data di apertura della liquidazione sono pendenti procedure esecutive, il curatore può subentrar- vi; in tale caso si applicano le disposizioni del codice di procedura civile; altrimenti, su istanza del curatore, il giudice dell'esecuzione dichiara l'improcedibilità dell'esecuzione, fermi restando gli effetti conservativi sostanziali del pignoramento in favore dei creditori".
Dunque, è ben possibile che se penda una esecuzione avente ad oggetto l'intero (perché il bene appartiene alla comunione legale e dunque è stato pignorato l'intero sulla scorta delle indicazioni provenienti dalla nota Cass. 6575/2013), il liquidatore possa subentrarvi e dare ad essa impulso, acquisendo all'attivo della procedura il 50% del ricavato. Sotto questo profilo è irrilevante che la sentenza di apertura della liquidazione controllata abbia eventualmente determinato lo scioglimento della comunione, dacché si tratta di uno scioglimento inopponibile al creditore pignorante (e dunque al liquidatore) a norma degli artt. 2913 e ss c.c.
Peraltro, è assai discutibile che l'apertura della liquidazione controllata comporti lo scioglimento della comunione.
Invero, secondo l'opinione prevalente in dottrina, elenco delle cause di scioglimento della comunione indicate dall'art. 191 c.c. ha carattere tassativo in ragione degli interessi che sottendono la scelta per l'applicabilità del regime di comunione legale, sebbene la tassatività dell'elencazione è messa concretamente in discussione proprio in rapporto alla previsione del fallimento quale causa di scioglimento: il fondamento di tale previsione - indicato nell'incompatibilità fra la disciplina dell'esecuzione concorsuale e quella della comunione legale, con riguardo alle regole sia sull'amministrazione che sulla responsabilità patrimoniale - ha indotto taluni interpreti a ritenere che, nonostante il silenzio della legge, anche le altre procedure concorsuali, concordato preventivo in ambedue le forme ed amministrazione controllata, comportino scioglimento della comunione.
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