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Forum SOVRAINDEBITAMENTO
liquidazione controllata - vendita quota comproprietà immobile con offerta irrevocabile di acquisto
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Loretta Zannoni
Faenza (RA)19/06/2026 13:55liquidazione controllata - vendita quota comproprietà immobile con offerta irrevocabile di acquisto
Tra l'attivo di una procedura di liquidazione controllata sono presenti quote di di comproprietà di immobili detenute dal debitore unitamente al fratello ed al genitore.
Per le suddette quote di il fratello ha presentato una offerta irrevocabile di acquisto per l'importo pari alla stima risultante da perizia e si è impegnato a corrispondere il suddetto importo a semplice richiesta degli Organi della procedura sottoscrivendo anche il ricorso per conferma delle obbligazioni assunte. Tale impegno è stato allegato al ricorso.
Ritenete sia necessario effettuare formale gara competitiva o posso prendere in considerazione l'impegno del fratello facendo solo pubblicità per effettuare la cessione delle quote compendio della procedura?
Ringrazio anticipatamente ed invio cordiali saluti.
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Zucchetti Software Giuridico srl
21/06/2026 18:17RE: liquidazione controllata - vendita quota comproprietà immobile con offerta irrevocabile di acquisto
Va premesso che quando all'attivo di una procedura viene acquisita, come nel caso prospettato, una quota le strade percorribili per procedere ad una sua liquidazione sono diverse.
Le alternative principali sono principalmente due: o il programma di liquidazione prevede la collocazione sul mercato della stessa(ovviamente mediante procedura competitiva) alla quale seguirà la cancellazione dei soli gravami che su essa risultano iscritti, oppure il programma deve prevedere la introduzione di un ordinario giudizio di scioglimento della comunione, in seno al quale si procederà, ove non è possibile la separazione in natura, alla vendita dell'intero con attribuzione alla procedura della metà del ricavato, al netto delle spese del giudizio divisorio.
Una terza via, che la prassi qualche volta conosce, è quella indicata nella domanda, che è quella di ottenere dai comproprietari un mandato a vendere, in modo tale che in seno alla procedura si potrebbe collocare sul mercato l'intero. Va però avvertito che in questo caso, trattandosi di vendita di bene non interamente acquisito all'attivo e liquidato in parte forza di atto negoziale (cioé la procura rilasciata dal comproprietario non sovraindebitato) è dubbio che si possano cancellare anche i gravami iscritti e trascritti sulla quota di costui, a meno che il programma di liquidazione preveda che la quota parte di ricavato spettante al comproprietario sia distribuita tra i creditori ipotecari di questi, i quali a loro volta prestano il consenso alla cancellazione delle ipoteche iscritte a loro favore (il consenso deve chiaramente essere espresso nella forma dell'atto pubblico per costituire titolo valido alla cancellazione).
Una ulteriore possibilità potrebbe essere quella di stipulare con i comproprietari un accordo transattivo finalizzato allo scioglimento della comunione (che ad esempio prevede l'acquisto della quota del sovraindebitato) al quale però si può giungere, a nostro avviso, solo previa stima della quota e verifica della impossibilità di acquisire un utile maggiore mediante la collocazione della stessa sul mercato o mediante la vendita dell'intero in un giudizio di scioglimento della comunione. Il vantaggio della transazione è quello di evitare le lungaggini ed i costi della procedura di vendita (sia che si venda la quota, sia che si proceda alla vendita dell'intero in ambito divisorio).
Per tagliare la testa al toro, e rimanere il più possibili nei binari della procedura (peraltro la vendita diretta al comproprietario potrebbe richiedere la previa modifica del programma di liquidazione, ove già depositato), suggeriamo di vendere la quota tramite procedura competitiva, i cui tempi non sono poi così lunghi.
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