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Forum SOVRAINDEBITAMENTO
Liquidazione del patrimonio legge 3/2012 - offerta di acquisto quota indivisa immobile
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Francesco Curone
Brescia22/07/2025 15:16Liquidazione del patrimonio legge 3/2012 - offerta di acquisto quota indivisa immobile
Buongiorno,
avrei il seguente caso:
Liquidazione del Patrimonio in cui è stata inventariata una quota di un immobile pari a 259/1000 dell'unità (proprietà piena del sovraindebitato). L'immobile è ipotecato da parte dell'Agenzia delle Entrate Riscossione per complessivi euro 45.000 circa.
La quota dell'immobile è stata valutata da un perito per euro 20.000 circa.
Sappiamo bene che la vendita di una quota indivisa di un immobile è praticamente impossibile, oltre al fatto che si trova in un comune disagiato nel sud Italia.
Per i suddetti motivi non ho mai proceduto a tutt'oggi ad esperimenti d'asta competitivi al fine di non spendere soldi inutilmente.
Ora mi è pervenuta una proposta di acquisto da parte di un famigliare del sovraindebitato per euro 1500,00.
Verbalmente il GD mi dice che si può accettare l'offerta ricevuta.
Come mi devo comportare nei confronti del creditore ipotecario (AdE Riscossione) ?
Devo ottenere la sua autorizzazione o basta notificargli l'autorizzazione a procedere alla vendita rilasciata dal GD ?
Altre soluzioni ?
Grazie mille per la risposta.
F. Curone-
Zucchetti Software Giuridico srl
24/07/2025 08:53RE: Liquidazione del patrimonio legge 3/2012 - offerta di acquisto quota indivisa immobile
A nostro avviso la proposta di acquisto non è ricevibile tal quale, poiché comporterebbe nella sostanza una vendita a trattativa provata, laddove le procedure concorsuali richiedono lo svolgimento di procedure competitive che, tramite adeguate forme di pubblicità, assicurino la massima informazione e partecipazione degli interessati.
Piuttosto, la si potrebbe incartare quale transazione traslativa, volta ad evitare i tempi ed i costi di un giudizio di scioglimento della comunione, posto che, come correttamente osservato nella domanda, la vendita della quota non è normalmente appetibile.
In questo caso, per procedere alla cancellazione del gravame iscritto sulla quota occorre coinvolgere l'ADE ed ottenere il suo assenso alla cancellazione in sede di stipula.
Infatti l'effetto purgativo si produce solo se si procede ad una vendita giudiziaria dell'intero (nell'ambito del giudizio di scioglimento della comunione) o della quota (nell'ambito della procedura di liquidazione).
Un simile effetto non potrebbe aversi ove la comunione si sciogliesse per atto negoziale mediante la cessione della quota agli altri comproprietari. Invero, la corte di cassazione (Sez. U., 19/03/2024, n. 7337) ha affermato che l'effetto purgativo della vendita giudiziaria si produce quante volte essa sia attuata dagli organi della procedura mediante gli appositi procedimenti destinati al fine, aggiungendo che tale effetto non può essere ricondotto al solo fatto che l'atto di vendita è posto in essere da un organo della procedura, non proprietario del bene, né delegato a vendere dal proprietario (donde si sarebbe in presenza di un soggetto (nel caso affrontato dalla pronuncia il curatore) che agisce mettendo in pratica un potere proprio, che gli deriva dal fallimento e che partecipa della natura del potere di liquidare il patrimonio, a prescindere dalla volontà del titolare del diritto di proprietà (il fallito) e in funzione liquidatoria.
Secondo la corte, ciò che consente l'effetto purgativo, è lo svolgimento di una procedura competitiva limite intrinseco della libertà delle forme previsto dall'art. 107 lf (oggi art. 216 c.c.i.i.), la quale richiede: la stima, la pubblicità, la possibilità di gara, quali presupposti inderogabili di trasparenza e correttezza anche a salvaguardia della parità fra gli offerenti (in questo senso anche Cass. n. 26076/2022).-
Valentina Cosmai
Bisceglie (BT)24/09/2025 11:54RE: RE: Liquidazione del patrimonio legge 3/2012 - offerta di acquisto quota indivisa immobile
Nel caso di concordato minore liquidatorio l'istante, che formula una proposta prevedendo apporto di finanza esterna, è tenuto a mettere in vendita anche la quota di sua proprietà di un immobile? -
Zucchetti Software Giuridico srl
26/09/2025 08:16RE: RE: RE: Liquidazione del patrimonio legge 3/2012 - offerta di acquisto quota indivisa immobile
A nostro avviso una domanda così concepita non è ammissibile, salve le precisazioni che andremo a svolgere.
Il comma 1 dell'art. 74 prevede che il concordato minore può essere presentato "quando consente di proseguire dell'attività imprenditoriale o professionale".
Il comma 2 aggiunge che "Fuori dai casi previsti dal comma 1, il concordato minore può essere proposto esclusivamente quando è previsto l'apporto di risorse esterne che incrementino in misura apprezzabile l'attivo disponibile al momento della presentazione della domanda".
Come si vede, analogamente a quanto accade nel concordato preventivo per le imprese sopra soglia, il concordato liquidatorio non è strumento guardato con favore dal legislatore, in quanto non portatore di alcuna utilità maggiore di quelle che possono essere assicurate dallo strumento liquidatorio di riferimento (liquidazione giudiziale o liquidazione controllata). Per questo motivo, analogamente a quanto accade nel concordato preventivo con piano liquidatorio, il concordato minore di tal fatta è ammissibile solo se, appunto, vi sia un apporto di risorse esterne che incrementi in misura apprezzabile l'attivo disponibile al momento della presentazione della domanda, ovvero se il piano sia in grado di apportare ai creditori un significativo miglioramento rispetto alla alternativa liquidatoria: ma la liquidazione del patrimonio deve avvenire e il suo ricavato essere destinato ai creditori. In un piano liquidatorio il patrimonio, nella piena vigenza della regola generale di cui all'art. 2740 c.c., non può dunque essere sottratto alla garanzia patrimoniale offerta ai creditori e deve essere sottoposto a liquidazione.
In questi termini si è espresso Trib. Ferrara, 20 dicembre 2024.
In direzione opposta si è mosso Trib. Modena, 9 aprile 2025, secondo il quale un concordato minore liquidatorio che prevede la conservazione di cespiti in capo al debitore è ammissibile quando la finanza esterna apportata sia in grado non solo di compensare il valore del cespite che si intende sottrarre alla liquidazione ma anche di consentire anche quell'incremento di attivo disponibile richiesto dal secondo comma dell'art. 74. In questo caso, prosegue la pronuncia, l'apporto di finanza esterna (per la quota parte corrispondente al controvalore del bene sottratto alla liquidazione) può essere anche dilazionato in un arco di tempo pari a quello normalmente capace di consentire la collocazione del bene sul mercato
Come si vede, questa diversa prospettazione interpretativa svolge un vaglio di ammissibilità della domanda (che ci sentiamo di condividere) che passa per un giudizio di convenienza della stessa.
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