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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
Curatore e super bonus 110%
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Michele Tomiozzo
Modena16/11/2021 19:01Curatore e super bonus 110%
Buonasera,
vi chiedo un consulto in quanto ho la seguente problematica in essere. Sono curatore di un fallimento proprietario di un'unità immobiliare sita in un edificio condominiale di varie unità, il fallimento ne possiede una in piena proprietà, rappresentando dunque un tot. di millesimi ininfluente ai fini della delibera assembleare. Ad oggi dopo 3 bandi di vendita è ancora invenduta.
Il condominio ha voluto cogliere l'occasione di sfruttare il bonus 110%, deliberando dunque per gli interventi edilizi che ad oggi tutti conosciamo, con le maggioranze richieste anche ai fini della cessione del credito fiscale a terzi come previsto dal sopramenzionato bonus. Ad oggi, mi viene richiesta la sottoscrizione della lettera per la cessione del credito fiscale all'impresa costruttrice, anche con una certa sollecitudine. Tuttavia:
1) nè in delibera, nè da comunicazioni successive al fallimento, è mai stato precisato l'importo del credito da cedersi pro quota di ciascun condomino e dunque anche da parte del fallimento: sarebbe dunque una lettera sottoscritta senza tuttavia sapere a quanto ammonti il credito ed il beneficio 110%;
2) in delibera sono indicati importi, anche senza effettivo riscontro documentale, per i quali lo scrivente ha richiesto il dettaglio, e in più viene precisato, solo nel testo, senza quantificazione di somme, che vi sono oneri e spese per lavori che non saranno compresi nel bonus 110% e dunque saranno a carico dei condomini;
3) mi viene specificato dall'amministratore di condominio che qualora il Fallimento non adempia e non ceda il credito (ripeto, non quantificato) per i lavori da svolgersi ai fini del 110% (con riserva di lavori extra), allo stesso fallimento saranno addebitati integralmente i lavori pro quota.
Ora, posto che ritengo che la firma di tale lettera di cessione di credito debba necessariamente sottostare all'autorizzazione del CdC (o nel mio caso del GD, in assenza di CdC ad oggi), ritengo anche di non avere "elementi certi e precisi" da riferire al GD per ottenere tale autorizzazione. In sostanza, nessuno quantifica il credito oggetto di cessione e nessuno distingue i lavori che rientrano nel 110% e quelli che invece non vi rientrano. Ho già fatto richiesta di inviarmi tale documentazione, se esistente, a supporto, in quanto mi trovo altrimenti privo degli elementi necessari per poter depositare istanza.
Se condividete quanto sopra, nel caso la procedura non sia messa in grado di poter sottoscrivere tale cessione di credito, quali oneri possono gravare su di essa (contando che nessuna autorizzazione è mai stata richiesta, nè data) in ordine a tali lavori da parte del fallimento?
Se ho dimenticato qualche elemento utile per il vs. parere, vi chiedo venia e provvederò alla prima vs. cortese risposta, grazie.
Distinti saluti-
Zucchetti SG
Vicenza18/11/2021 13:07RE: Curatore e super bonus 110%
Le premesse del discorso sono:
a-che i lavori che possano ottenere il Superbonus al 110% vanno deliberati dall'assemblea dei condomini;
b-che all'assemblea, in caso di fallimento di un condomino, partecipa, il curatore del fallimento che ha la disponibilità dei beni, il quale deve farsi preventivamente autorizzare dal comitato dei creditori e dal giudice delegato per esprimere il voto;
c-che la delibera dell'assemblea presa regolarmente con le maggioranze di legge è vincolante per tutti i condomini, anche se dissenzienti.
d- che, pertanto, se l'assemblea ha deliberato lo svolgimento dei lavori con la cessione del credito, tale delibera è vincolante anche per il fallimento, seppur il curatore si sia opposto.
Fatte queste premesse, la sottoscrizione della cessione del credito è vincolante e le obiezioni che lei muove andrebbero valutate in concreto, ma, ad una valutazione generica, non sembrano tali da giustificare la non sottoscrizione in quanto, al momento, il credito necessariamente non è preciso e specificato analiticamente; vi è poi una valutazione di opportunità da fare perché i lavori da eseguire dovrebbero aumentare il valore dell'appartamento.
Che accade se non sottoscrive la cessione. A nostro avviso- ma questa è materia non fallimentare per cui non abbiamo la competenza specifica sul tema, per cui è preferibile sentire un esperto del settore- un volta intervenuta la delibera dell'assemblea, i condomini che non intendo usufruire della cessione del credito saranno tenuti a pagare le spese per i lavori per la quota stabilità in base ai millesimi di proprietà, il che non limita i diritti degli altri di usufruire delle agevolazioni.
Zucchetti Sg Srl-
Michele Tomiozzo
Modena18/11/2021 15:41RE: RE: Curatore e super bonus 110%
Gentilissimi, vi ringrazio per la cortese e celere risposta. Premetto tuttavia che rilevo la vs. indicazione "al momento, il credito necessariamente non è preciso e specificato analiticamente" sulla quale tuttavia rilevo che in verità le spese rientranti o meno nel 110% e dunque i relativi crediti cedibili, devono essere assolutamente e previamente non solo quantificati, bensì anche asseverati; in assenza si andrebbe a sottoscrivere una sorta di cessione, a mia detta, in bianco. Comprendo la materia sia comunque del tutto nuova e non completamente "fallimentare", tuttavia ritengo vi saranno diversi curatori (quanto meno delle immobiliari) che potranno ritrovarsi coinvolti in fattispecie di questo tipo e pensavo di aprire una tematica interessante sul punto. Vi ringrazio per il riscontro e porgo un cordiale saluto.
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Zucchetti SG
Vicenza19/11/2021 20:19RE: RE: RE: Curatore e super bonus 110%
Noi, per quanto di nostra competenza, abbiamo cercato di indicare come si pone il fallimento di un condomino nella previsione del super bonus, riconoscendo correttamente che l'operatività di questo meccanismo fuoriusciva dal campo che ci siamo riservati, per cui invitiamo chi ha avuto esperienze del genere ad intervenire.
Zucchetti SG srl-
Gianluca Canale
Pescara31/01/2023 17:41RE: RE: RE: RE: Curatore e super bonus 110%
Buonasera, mi trovo in un caso analogo a quello oggetto della presente discussione. Sono curatore di una società immobiliare per la quale è stato deliberato (senza il voto della curatela) dalla assemblea condominiale l'adesione ai lavori del bonus 110. I millesimi della curatela non sono influenti per il raggiungimento della maggioranza necessaria alla deliberazione dei lavori che se non vado errato risulta pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi. Non credo che il curatore, seppur autorizzato trattandosi di atto straordinario, possa o debba aderire al bonus 110. Effettivamente in caso di adesione risponderebbe quale condomino delle eventuali irregolarità rilevate in fase di controllo da parte della Agenzia delle entrate ed il recupero eventualmente disposto del credito fruito genererebbe una prededuzione essendo il credito sorto post-fallimento. Dubito anche che il curatore possa essere tenuto al pagamento delle quota delle spese comuni in seguito alla mancata adesione, credito che comunque seppur prededucibile andrebbe insinuato al passivo. Credo che sia opportuno anche sulla base di quanto previsto dall'Ade con la risposta n. 620/2021 far deliberare dalla assemblea condominiale (con le stesse maggioranze su indicate) l'accollo da parte degli altri condomini della quota di spese gravanti sulle unità immobiliari della curatela. Accollo che poi sarà solo formale visto che il pagamento avverrà (nel mio caso) tramite lo sconto in fattura. In questo caso la quota di credito rletiva agli immobili della curatela potà essere ripartita tra tutti gli altri condomini che potranno procedere con la cessione del credito alla impresa.
Chiedo ai colleghi che hanno dovuto affrontare la stessa problematica a riportare le proprie esperienze e le eventuali soluzioni adottate.
Saluti
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