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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
fitto fondo rustico non opponibile e liberazione immobile
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Antonella Santeusanio
Pescara13/09/2025 08:31fitto fondo rustico non opponibile e liberazione immobile
Spett.le Redazione, sottopongo alla Vostra attenzione il seguente caso. Acquisizione alla massa attiva fallimentare (dichiarazione di fallimento del giugno 2022) di un terreno su cui grava un contratto di affitto agrario ultranovennale di fondo rustico ex L. 203/1982 stipulato il 4.1.2014 REGISTRATO il 13.1.2014 ma NON TRASCRITTO della durata di quindici anni (scadenza 31.12.2029). A parere del Curatore non opponibile alla procedura fallimentare dal 13.1.2023. Quesiti:
1) prima della vendita o in pendenza di essa il Curatore deve adoperarsi per il subentro formale nel contratto presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio del Registro sino al 2023 e poi per la risoluzione, sempre presso l'Ufficio del Registro, del medesimo contratto?
2) una volta aggiudicato il bene all'asta con procedura competitiva, nell'atto di compravendita da stipulare dinanzi il Notaio scelto dall'aggiudicatario deve essere inserito il riferimento al contratto di locazione?
3) il Curatore è tenuto a liberare l'immobile, se occupato, previo ordine di liberazione del GD?
Grazie dell'attenzione e delle risposte che Vorrete fornire.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/09/2025 11:58RE: fitto fondo rustico non opponibile e liberazione immobile
E' molto probabile che nella specie l'affitto di fondi rustici sia stato effettuato a coltivatore diretto, nel qual caso trova applicazione l'art. 41 legge n. 203 del 1982, secondo il quale "I contratti agrari ultranovennali, compresi quelli in corso, anche se verbali o non trascritti, sono validi ed hanno effetto anche riguardo ai terzi"; ed infatti la Cassazione ha ripetutamente ribadito che "che i contratti agrari ultranovennali sono validi ed hanno effetto riguardo ai terzi, a prescindere dall'adempimento dell'obbligo fiscale, anche se verbali o non trascritti, ai sensi della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 41" (tra le ult. Cass. 06/03/2020 , n. 6408; Cass. 28/06/2019 , n. 17424); di modo che, considerato che la durata legale minima inderogabile prevista per i contratti di affitto a coltivatore diretto era di quindici anni, la norma citata ha voluto svincolarli da ogni onere di trascrizione.
La norma di cui all'art. 41 tuttavia si pone in netto contrasto con l'art. 2923, comma 2 c.c., per il quale "Le locazioni immobiliari ( la norma è pacificamente estesa anche all'affitto di fondi rustici) eccedenti i nove anni, che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento, non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione", nonché con le disposizioni della legge fallimentare 8art. 45) e del nuovo codice della crisi (art. 145) per i quali le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo la data di dichiarazione di fallimento (o di apertura della liquidazione giudiziale) sono senza effetto rispetto ai creditori".
Quale norma prevale? Ovvero, in altre parole può il coltivatore diretto che abbia stipulato un contratto di affitto della durata di 15 anni non trascritto antecedente alla dichiarazione di fallimento del concedente opporre alla procedura prima e all'aggiudicatario poi il suo diritto di utilizzare il terreno fino alla naturale scadenza quindicennale del proprio contratto?
Noi abbiamo trovato un solo precedente del Tribunale di Taranto che con sentenza 2363/2013 ha ritenuto che l'affitto a coltivatore diretto è opponibile al terzo aggiudicatario nel limite del novennio, in quanto l'art. 2923, II co., c.c., ed il diritto attribuito al terzo aggiudicatario, non sono stati modificati dall'art. 41, L. 203/1982. Per la verità le argomentazioni apportate a sostegno di tale tesi ci sembrano abbastanza fragili in quanto , in tal modo si svuota di contenuto la disposizione di cui all'art. 41 citato , che peraltro come norma speciale in favore del coltivatore diretto dovrebbe prevalere anche rispetto alle legge più generali.
Ovviamente non possiamo noi risolvere una tale controversia. Sta di fatto che, premesso che l'affitto continua ex lege, se si accetta la linea del tribunale di Taranto la locazione in questione deve intendersi cessata alla scadenza del novennio, nel mentre se prevale la disposizione di cui all'art. 41, l'affitto quindicennale è valido e opponibile, per cui il curatore è tenuto a rispettarlo.
Al momento della vendita deve evidenziare l'esistenza di detto rapporto contrattuale indicando la scadenza finale del contratto in modo che i partecipanti all'asta sappiano la condizione in cui l'immobile si trova e sarebbe opportuno anche indicare le condizioni di fatto in cui viene alienato al fine di liberare la procedura da eventuali diatribe che potrebbero sorgere al momento del rilascio per l'eventuale inadempimento dell'affittuario a rilasciare il fondo e a rilasciarlo nelle condizioni dovute.
Zucchetti SG srl-
Antonella Santeusanio
Pescara15/09/2025 12:46RE: RE: fitto fondo rustico non opponibile e liberazione immobile
Grazie.
Volendo aderire alla tesi per cui l'affitto non è opponibile, riformulo le tre domande:
1) prima della vendita o in pendenza di essa il Curatore deve adoperarsi per il subentro formale nel contratto presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio del Registro sino al 2023 e poi per la risoluzione, sempre presso l'Ufficio del Registro, del medesimo contratto? 2) una volta aggiudicato il bene all'asta con procedura competitiva, nell'atto di compravendita da stipulare dinanzi il Notaio scelto dall'aggiudicatario deve essere inserito il riferimento al contratto di locazione? 3) il Curatore è tenuto a liberare l'immobile, se occupato, previo ordine di liberazione del GD?
Grazie dell'attenzione e delle risposte che Vorrete fornire.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/09/2025 20:03RE: RE: RE: fitto fondo rustico non opponibile e liberazione immobile
Come abbiamo detto nella risposta precedente, il contratto di affitto continua ex lege anche dopo l'apertura della liquidazione giudiziale a carico del concedente in applicazione analogica dell'art. 185 c.c.i.i., e le due tesi esposte riguardano la durata dell'affitto, se esso dura per l'intero quindicennio o per il novennio. In tale situazione il curatore non deve fare nulla per subentrare nel contratto essendovi già subentrato per legge né, ammesso che l'affitto è a coltivatore diretto deve preoccuparsi del fatto che il contratto non sia stato trascritto.
Anche sul quesito n. 2 abbiamo dato risposta scrivendo che al momento della vendita deve essere evidenziata l'esistenza di detto rapporto contrattuale indicando la scadenza finale del contratto in modo che i partecipanti all'asta sappiano la condizione in cui l'immobile si trova; ne consegue che è opportuno che la stessa clausola venga riprodotto nell'atto di compravendita.
Egualmente abbiamo dato risposta l quesito sub 3, facendo presente l'opportunità a che siano indicate le condizioni di fatto in cui viene alienato il fondo e i locali rustici eventualmente esistenti al fine di liberare la procedura da eventuali diatribe che potrebbero sorgere al momento del rilascio per l'eventuale inadempimento dell'affittuario a rilasciare il fondo e a rilasciarlo nelle condizioni dovute; invero trattandosi della sottoposizione a procedura del concedente l'affitto, non è questi che è tenuto a restituire il bene dato in affitto ma è l'affittuario e poiché l'affitto può andare oltre l'aggiudicazione, la clausola citata serve a far sì che eventuali questioni tra aggiudicatario e affittuario al momento della cessazione dell'affitto siano gestite da loro con liberazione della procedura.
Zucchetti SG srl
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