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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
Disdetta del contratto d'affitto alla prima scadenza da parte del curatore
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Alessandro Pagliula
PERUGIA22/06/2021 20:45Disdetta del contratto d'affitto alla prima scadenza da parte del curatore
Vi espongo la seguente situazione:
La società, poi fallita, aveva stipulato, come locatrice, un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo ai sensi della legge 431/98, del tipo 4+4, la cui prima scadenza è prevista al 30.11.2022. Nel contratto è previsto che ai sensi dell'art 3 della legge n. 431/98 possa essere data disdetta scritta motivata entro sei mesi dalla scadenza. Nel contratto di locazione è prevista anche una clausola di subaffitto e tuttora l'immobile è subaffittato a studenti dal conduttore, che paga regolarmente i canoni alla curatela.
Il sottoscritto, curatore della società locatrice, intende inviare disdetta, nei sei mesi dalla prima scadenza, adducendo come motivazione che la curatela intende vendere l'immobile quanto prima e che il canone pattuito sia non congruo (euro 350 mensili) rispetto al valore e alla metratura dell'immobile (140 m in zona semicentrale in città capoluogo di provincia), così come sostenuto anche dal perito che sta valutando lo stesso. Possono essere tali motivazioni riconducibili all'art 3 lett g, della legge 431/98, cioè quando il locatore intende vendere l'immobile...ecc.?
A parere del sottoscritto il caso non è perfettamente rispondente a quanto previsto dalla legge ma probabilmente riconducibile. L'art 80 della legge fallimentare non lascia molte strade al curatore per interrompere la locazione, per cui, quella di cui sopra mi sembra la strada più percorribile. Per la curatela vendere l'immobile libero porterebbe sicuramente portare più vantaggi rispetto ad una vendita gravata da un contratto d'affitto, per di più con clausola di subaffitto.
Vi potrebbe essere la via della revocatoria ordinaria, ma troppo onerosa e lunga per la curatela.
Ringrazio anticipatamente quanti volessereo dare un parere sulla questione proposta.
Cordiali saluti
Dott. Alessandro Pagliula-
Zucchetti SG
Vicenza24/06/2021 19:51RE: Disdetta del contratto d'affitto alla prima scadenza da parte del curatore
La lett. g dell'art. 3 l. n. 431 del 1998 prevede che il locatore possa dare disdetta alla prima scadenza quando "intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392". E' una norma riferita chiaramente ai rapporti tra soggetti in bonis e non applicabile nel caso di fallimento del locatore, perché questa fattispecie è regolamentata dal primo e secondo comma dell'art. 80 l. fall., in modo completamente diverso. Applicare la normativa generale al fallimento significherebbe derogare alla norma specifica che regola la stessa materia con espresso riferimento al fallimento del locatore. Peraltro, in questo caso, la necessità di vendita è congenita al fallimento, per cui, se questo potesse usufruire della norma generale, avrebbe un agevole strumento per vanificare la norma fallimentare.
In sostanza l'unica possibilità che ha, a nostro avviso, è quella di esercitare i diritti che la'rt. 80 l. fall. le consente.
Zucchetti Sg srl
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