Forum FALLIMENTI - VARIE

Contratto di comodato e successivo contratto di locazione/affitto azienda

  • Francesco Casadei Gardini

    FORLI' (FC)
    19/11/2019 22:56

    Contratto di comodato e successivo contratto di locazione/affitto azienda

    Buongiorno, vorrei un Vs parere in merito ad una particolare casistica riscontrata in una procedura ove sono stato nominato curatore da poco.
    La società fallita, antecedentemente alla dichiarazione di fallimento, stipulava (su alcuni immobili di proprietà) alcuni contratti di comodato immobiliare a favore di soggetti terzi, i quali a loro volta, concedevano in locazione abitativa (4+4 anni) o affitto di ramo di azienda a altri ulteriori soggetti l'utilizzo di tali immobili. Ora, posto che i contratti di comodato prevedono la possibilità per il comodante (e quindi per la procedura) di risolvere il contratto di comodato in ogni momento, che cosa succederebbe ai contratti a loro volta stipulati dai comodatari (affitto di azienda e locazione) per effetto di tale risoluzione?
    Ringrazio anticipatamente per ogni suggerimento che potrete fornire.
    • Zucchetti SG

      20/11/2019 20:27

      RE: Contratto di comodato e successivo contratto di locazione/affitto azienda

      Situazione alquanto strana in quanto sono stati realizzati due diversi contratti, uno a titolo gratuito di comodato tra comodante, ora fallito, e comodatario, ed uno a titolo oneroso di locazione tra quest'ultimo, che ha assunto la veste di locatore, e il conduttore. A, nostro avviso, la vicenda è riconducibile a quella del conduttore che dà in sublocazione il bene che ha in godimento; varia l'aspetto economico tra questa ultima fattispecie e quella rappresentata, ma sotto l'aspetto giuridico le due posizioni sono sovrapponibili in quanto in entrambe un soggetto che il godimento di un bene- a titolo gratuito o oneroso poco importo- sub trasferisce il godimento dello stesso bene ad altro soggetto, con un contratto chiaramente derivato dal primo.
      Di conseguenza la sorte della (sub) locazione in quanto rapporto obbligatorio derivato - dipende da quella del rapporto principale di locazione ai sensi dell'art. 1595, comma 3, c.c. per cui la cessazione del rapporto principale si ripercuote su quello derivato in quanto venuto meno il titolo in base al quale la disponibilità dell'immobile è stata conseguita dal (sub) conduttore. Principio ripetutamente affermato dalla giurisprudenza con riferimento alla sentenza o alla convalida dello sfratto, che, sebbene pronunciate nei confronti del solo originario conduttore, esplicano anche nei confronti del subconduttore gli effetti della cosa giudicata sostanziale e costituiscono titolo per il rilascio, ancorché il subconduttore sia rimasto estraneo al giudizio. (App. Trieste, 19/05/2018, n.2; Trib. Tivoli, 08/08/2018, n.1167; ecc. cfr. anche Cass. 15/03/2018, n.6390).
      Zucchetti Sg srl
      • Francesco Casadei Gardini

        FORLI' (FC)
        02/12/2019 11:41

        RE: RE: Contratto di comodato e successivo contratto di locazione/affitto azienda

        Buongiorno, per il medesimo fallimento ho anche un'altra casistica. La procedura si trova affittante in un contratto di affitto di azienda, opponibile alla procedura, contenente sia mobili e arredi che il locale ove viene svolta l'attività dagli attuali affittuari. Ora, sarebbe mia intenzione non recedere dal contrato ex art 72 LF ma, correttamente, l'affittuario mi chiede le conseguenze della cessione dell'immobile (che, essendo un bene della fallita dovrà essere ceduto tramite procedure competitive) per il contratto di affitto di azienda in essere. Ciò è essenziale per l'affittuario in quanto sarebbe sua intenzione proseguire nell'attività svolta ad oggi nei locali oggetto dell'affitto.
        Grazie
        • Zucchetti SG

          02/12/2019 20:27

          RE: RE: RE: Contratto di comodato e successivo contratto di locazione/affitto azienda

          Per amor di precisione, il contratto di affitto di azienda pendente non è regolato dall'art. 72, ma dall'art. 79 l. fall, per il quale "Il fallimento non e' causa di scioglimento del contratto di affitto d'azienda, ma entrambe le parti possono recedere entro sessanta giorni, corrispondendo alla controparte un equo indennizzo, che, nel dissenso tra le parti, e' determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati"
          Comunque se il contratto continua, qualunque sia la norma applicabile, lei subentra nella posizione contrattuale del fallito ed è tenuto al rispetto dello stesso. Questo significa che se l'affitto di azienda aveva ad oggetto la parte mobiliare e quella immobiliare, lei deve continuare a garantire all'affittuario la disponibilità dell'immobile e dei beni mobili costituenti l'azienda, fino alla scadenza del contratto.
          Questo non esclude che lei possa vendere l'immobile, ma chi acquista è tenuto a sua volta a rispettare il contratto di affitto ( o se si vuole, a quel punto di locazione dell'immobile) e per correttezza lei deve esporre nel bando di gara che l'immobile oggetto della vendita fa parte di una azienda data in affitto, con la relativa data di scadenza.
          Zucchetti SG srl
          • Francesco Casadei Gardini

            FORLI' (FC)
            02/12/2019 20:33

            RE: RE: RE: RE: Contratto di comodato e successivo contratto di locazione/affitto azienda

            Buongiorno, ringrazio per la velocissima risposta. Deduco quindi che con il trasferimento dell'immobile viene trasferito anche il contratto di affitto di azienda e il contestuale diritto all'incasso dei canoni residui fino alla scadenza naturale del contratto. E' corretto ?

            Grazie ancora per ogni suggerimento che potrete fornirmi

            cordiali saluti
            • Zucchetti SG

              03/12/2019 19:53

              RE: RE: RE: RE: RE: Contratto di comodato e successivo contratto di locazione/affitto azienda

              Non esattamente. O lei mette in vendita l'intera azienda nella sue varie componenti, mobiliari e immobiliari, ed allora trasferisce l'intero complesso all'acquirente, il quale dovrà rispettare il contratto di affitto di azienda e percepirà, quindi, i canoni fino alla scadenza.
              Oppure vende soltanto l'immobile (che ci sembrava fosse quello che voleva fare) ed allora trasferisce soltanto la proprietà dell'immobile e non l'azienda all'acquirente. A questo punto, il rapporto originario e unitario di affitto si scinde (in linea teorica, pur se non vengono stipulati nuovi atti) in quanto separando le due componenti aziendali, si separano anche i rapporti sottostanti; e cioè rimane in capo al fallimento l'affitto dell'azienda composta dalla sola parte mobiliare e in capo all'acquirente dell'immobile un contratto di affitto, che riguardando solo l'immobile diventa di locazione dello stesso, e ciascuno percepirà il canone relativo alla parte data in godimento all'affittuario. Bisognerà, pertanto, stabilire- ed anche questo va messo nel bando di gara- quale sia la componente del canone relativa alla locazione dell'immobile, che sarà pagata all'acquirente dello stesso (o al fallimento e girata all'acquirente), e la parte relativa alla componente mobiliare, che sarà pagata al fallimento.
              In entrambi i casi, controlli se il contratto di affitto di azienda pone limitazioni alla vendita o diritti di prelazione in favore dell'affittuario perché quelle clausole (o altre), in quanto contenute nel contratto in cui è subentrato, vanno rispettate.
              Zucchetti SG srl
              • Francesco Casadei Gardini

                FORLI' (FC)
                03/12/2019 20:52

                RE: RE: RE: RE: RE: RE: Contratto di comodato e successivo contratto di locazione/affitto azienda

                Grazie mille della veloce e competente risposta