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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
conflitto tra trascrizione domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. e precedente iscrizione ipotecaria
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Tommaso Sambo
Lucca13/11/2018 12:16conflitto tra trascrizione domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. e precedente iscrizione ipotecaria
Buongiorno,
sono il curatore del fallimento di una società in cui è ricompreso un bene immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita non trascritto e sul quale una banca ha iscritto ipoteca volontaria nel 2015.
Nel 2016 il promissario acquirente versa l'intero prezzo di vendita previsto nel preliminare senza stipulare il contratto definitivo di compravendita, successivamente presenta domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c regolarmente trascritta.
Nel 2018 la società fallisce.
In caso di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.e quindi in caso di sentenza favorevole al promissario acquirente, come si risolve il conflitto tra l'iscrizione ipotecaria e la successiva trascrizione della sentenza relativa alla domanda giudiziale? Il curatore deve concedere l'immobile al promissario acquirente indipendentemente dall'esistenza dell'ipoteca?
Il fatto che il promissario acquirente è attualmente nel possesso dell'immobile e vi abita incide sulla questione?
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Zucchetti SG
Vicenza13/11/2018 20:56RE: conflitto tra trascrizione domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. e precedente iscrizione ipotecaria
Il preliminare è un contratto ad effetti obbligatori, per cui fino ad alcuni anni addietro la legge non prevedeva la sua trascrizione sicchè le pattuizioni in esso contenute, aventi effetto solo tra le parti, non potevano essere opposte ai terzi. Per ovviare alle conseguenze negative che tale situazione comportava con il d.l. n. 669 del 1996, convertito nella legge n. 30 del 1997, è stata inserito nel nostro ordinamento l'art. 2645 bis c.c. che consente la trascrizione anche dei contratti preliminari, per cui si suol dire che la trascrizione del preliminare produce un "effetto prenotativo", analogo a quello prodotto dalla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., in quanto fa retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo o della sentenza ex art. 2932 c.c. al momento della trascrizione del preliminare.
Pertanto, se il preliminare viene trascritto. l'acquirente, una volta trascritto il contratto definitivo o una volta trascritta la sentenza ex art. 2932 c.c., prevale rispetto ai terzi che abbiano eseguito trascrizioni o iscrizioni a carico del promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare, nel mentre se il contratto preliminare non è stato trascritto , lo stesso non è opponibile ai terzi e le iscrizioni e trascrizioni seguono l'ordine cronologico.
Applicando questi principi al caso concreto, quindi, il promissario acquirente potrà anche ottenere una sentenza favorevole, ma questa retroagirà alla data della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., ed a quella data già esisteva l'iscrizione ipotecaria, per cui il trasferimento avverrà ma il bene oggetto del trasferimento rimarrà gravato dall'ipoteca iscritta prima della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.
Sempre per gli effetti della trascrizione, l'intervenuto fallimento del promittente venditore poco rileva giacchè è giurisprudenza costante, quanto meno da Cass. Sez. Un. n. 18131 del 2015, che "Quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto prima del fallimento la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita, il sopravvenuto fallimento del promittente venditore non priva il curatore della facoltà di scelta riconosciutagli dall'art. 72 l. fall., ma l'eventuale scelta compiuta in tal senso non è opponibile al promissario acquirente che ottenga la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., in quanto gli effetti di tale sentenza retroagiscono al momento della trascrizione della domanda" (in tal senso tra le ultime Cass. 30/05/2018, n. 13687; Cass. 27/03/2017, n. 7778; Cass. 05/09/2016, n. 17627; ecc.).
Zucchetti SG srl-
Giovanni Corinaldesi
Offida (AP)02/12/2020 18:16RE: RE: conflitto tra trascrizione domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. e precedente iscrizione ipotecaria
Buonasera,
intervengo per avere lumi e comprendere meglio come mi devo comportare in un caso simile a quello sopra riportato. Immobile mai trasferito e abitato dal promissario acquirente, il preliminare non è stato trascritto e l'ipoteca della banca è stata iscritta prima della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 cc. Successivamente la società promittente venditrice è fallita e il giudizio è stato riassunto nei confronti del fallimento. Adesso il promissario acquirente ha ottenuto sentenza favorevole ex art. 2932 cc divenendo quindi effettivo proprietario dal momento della trascrizione della domanda giudiziale. L'ipoteca della banca (già ammessa al passivo perché al momento dell'ammissione l'immobile era ancora nell'attivo fallimentare) è però anteriore di 6 anni rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale e TUTTAVIA nella sentenza il giudice ha condannato la società fallita e quindi la Curatela (da me rappresentata) "a liberare da ogni ipoteca, gravame, e altro vincolo eventualmente esistente, l'immobile promesso in vendita e trasferito all'attore con la presente sentenza".
La mia domanda a questo punto è molto semplice: come posso io curatore provvedere alla cancellazione dell'ipoteca della banca sull'immobile trasferito ex art. 2932 CC ledendo cosi il diritto del creditore ipotecario? Io ritengo che la sentenza ex art. 2932 cc in questo caso sia inopponibile alla banca che ha iscritto la propria ipoteca molto tempo prima della trascrizione della domanda giudiziale.-
Zucchetti SG
Vicenza03/12/2020 19:57RE: RE: RE: conflitto tra trascrizione domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. e precedente iscrizione ipotecaria
La premessa del discorso è che la vicenda riguarda un trasferimento negoziale, in cui per l'inadempimento del promittente venditore, si è innestata una procedura di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., tesa ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, ma non si è in presenza di una vendita coattiva, ossia ad una vendita effettuata dal fallimento del bene oggetto di ipoteca. Anzi il fatto che il promittente venditore sia stato dichiarato fallito conta, alla fin fine, nella vicenda, ben poco, se non per il fatto che la domanda ex art. 2932 c.c. è stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento, che ha permesso la prosecuzione della vertenza giudiziaria.
Tanto premesso, come abbiamo detto nella risposta che precede, il promissario acquirente che non ha trascritto il preliminare, può comunque ottenere una sentenza favorevole, ma questa retroagisce alla data della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., di modo che se, a quella data, già esisteva l'iscrizione ipotecaria il trasferimento deve avvenire ma il bene oggetto del trasferimento rimane gravato dall'ipoteca iscritta prima della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. La prevalenza del creditore ipotecario in tal caso è chiaramente espressa dalla realità della garanzia, che si realizza con il sistema pubblicitario delle iscrizioni e trascrizioni che si basa sulla priorità. Del resto tale principio è già sancito dall'art. 2808 comma 1 c.c., per il quale l'ipoteca "attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione". Da ciò deriva che il creditore ipotecario (purché munito di un titolo esecutivo) può pignorare l'immobile ipotecato, anche se trasferito a terzi, e l'espropriazione forzata procede fino all'aggiudicazione e, quindi, al trasferimento della proprietà al terzo aggiudicatario e al successivo riparto della somma ricavata a favore del medesimo creditore ipotecario, con prevalenza di tale creditore rispetto a chiunque abbia trascritto atti o domande successivamente all'iscrizione dell'ipoteca.
Non vi è dubbio, quindi, che, se nel caso prospettato non vi fosse stato il fallimento del promittente venditore, il creditore ipotecario avrebbe potuto rivalersi sul bene trasferito al promissario acquirente con atto successivo alla iscrizione ipotecaria. Questa, in caso di fallimento e di vendita coattiva del bene ipotecato, potrebbe essere cancellata ai sensi del secondo comma dell'art. 108 l.fall. perché il creditore ipotecario si sarebbe rifatto sul ricavato della vendita, ma se, come nel caso, si procede ad una vendita negoziale ove il promissario acquirente ha probabilmente già pagato l'intero prezzo (dato il tempo decorso), cancellare l'iscrizione ipotecaria- antecedente alla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., cui risale il trasferimento- equivale ad annullare la forza della ipoteca e privare il creditore di quella tutela che l'iscrizione anteriore gli assicurava.
Questo non significa che la disposizione contenuta nella sentenza ex art. 2932 c.c., di cancellare le iscrizioni ipotecarie sia errata, perché è probabile che il tribunale abbia valorizzato un impegno in tal senso assunto dal promittente venditore nel contratto preliminare, ossia l'impegno di trasferire la proprietà del bene libero da pesi e dalle ipoteche esistenti, la cui iscrizione si obbligava a far cancellare. Se un tale impegno era stato assunto dal promittente venditore, il tribunale, proprio perché la sentenza è sostanzialmente un sostitutivo del contratto definitivo che le parti non hanno spontaneamente stipulato, deve tener conto delle obbligazioni assunte dalle parti nel preliminare.
Ad ogni modo, che il provvedimento del tribunale sia corretto o meno poco conta se la sentenza non è stata impugnata, giacchè l'ordine esiste e la situazione in cui ora viene a trovarsi il curatore, non è agevole. Esclusa, infatti, la possibilità di un ordine di cancellazione dell'iscrizione ipotecaria da parte del giudice delegato ex art. 108 l. fall., perché, come detto, non si tratta di una vendita coattiva (a meno che il giudice competente non sia di diverso avviso, risolvendo in tal modo il problema, ma probabilmente il creditore ipotecario non resterà inerte), non riusciamo a vedere cosa altro possa fare il curatore senza la collaborazione del creditore ipotecario, con il quale quindi dovrà trovare un accordo perché dia l'assenso alla cancellazione.
E' anche vero, però, che non vediamo come un tale ordine possa essere portato ad esecuzione in pendenza di fallimento; tuttavia, a tutela di eventuali responsabilità del curatore che potrebbe essere accusato dall'acquirente di colpevole inerzia, sarebbe opportuno che il curatore si rivolgesse prima al giudice delegato (possibilmente parlandogliene prima) per chiedere la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria e, al probabile rifiuto, si rivolgesse ad un legale incaricandolo di un parere su come provvedere alla cancellazione o direttamente affidandogli tale compito. Può darsi che il legale trovi una via che valuterà se seguire o, in caso negativo, la mette a riparo da responsabilità.
Zucchetti SG srl
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