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Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO
Pignoramento immobiliare - debitore titolare dell'immobile solo a catasto
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Claudio Pieri
Cesena (FC)09/04/2026 14:44Pignoramento immobiliare - debitore titolare dell'immobile solo a catasto
Salve a tutti,
mi trovo nella situazione in cui dopo aver notificato l'atto di pignoramento e trascritto lo stesso nella Conservatoria territorialmente competente, il Notaio - a cui ho demandato la redazione della relazione ventennale - riferisce come il debitore sia proprietario dell'immobile solo a catasto non essendoci nessun atto che attesti la legittima provenienza.
Riferisce altresì il Notaio che nel 1986 il debitore - insieme a parenti - ha venduto unità immobiliari facente parte precedentemente del compendio pignorato (oggi le particelle sono comunque mutate) ed in tale atto si dava contezza del possesso ultraventennale (usucapione).
Usucapione che ho difficoltà a a provare visto che - tra le altre circostanze - il debitore aveva unicamente la residenza nell'immobile pignorato, ma di fatto non ci vive.
Volevo comprendere con voi quali strade è possibile percorre per "sanare" questa posizione.
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
12/04/2026 10:55RE: Pignoramento immobiliare - debitore titolare dell'immobile solo a catasto
Il tema è delicato perché ovviamente la titolarità del bene in favore dell'esecutato deve risultare da una serie di atti continua di trascrizioni che si protragga per almeno un ventennio (di qui la ratio della previsione di cui all'art. 567 c.p.c.).
La ratio del riferimento normativo a questo arco temporale, che il legislatore ha introdotto con la riforma del 2005 facendo propria la prassi seguita dai giudici dell'esecuzione, riposa in una serie norme del codice civile:
l'art. 1142, secondo la quale il possessore attuale di un bene che lo ha posseduto in un tempo remoto si presume che l'abbia posseduto anche nel tempo intermedio;
l'art. 1143, secondo il quale chi possiede in forza di un titolo si presume che possieda a decorrere dalla data del titolo;
l'art. 1146, comma secondo, ai sensi del quale il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne degli effetti;
l'art. 1158, in forza del quale l'usucapione si compie per effetto del possesso continuato per venti anni.
Quindi, se vi è continuità delle trascrizioni per almeno un ventennio, e se si applica la presunzione in forza del quale chi risulta proprietario dai pubblici registri immobiliari è anche possessore del bene dalla data dell'atto, si ha che la continuità delle trascrizioni, realizzando una presunzione di continuità nel possesso, determina in capo al debitore esecutato la maturazione delle condizioni per l'acquisto a titolo originario, cioè per usucapione, della proprietà del bene pignorato.
Detto questo, l'unico rimedio praticabile è quello di ottenere una sentenza, da trascriversi a favore del debitore esecutato, che accerti l'intervenuto acquisto per usucapione.
A questo proposito osserviamo ancora che secondo In argomento deve anche segnalarsi quanto affermato da Cass., sez. III, 23 dicembre 2024 n. 34128, chiamata a pronunciarsi in una vicenda in cui i creditori avevano impugnato il provvedimento con cui il giudice dell'esecuzione aveva revocato l'aggiudicazione in quanto era risultato che il bene non risultava intestato all'esecutato (in quanto l'accettazione dell'eredità da parte di uno dei danti causa dell'esecutato non era stata trascritta, e quindi non v'era continuità delle trascrizioni) ha affermato che il controllo della continuità delle trascrizioni costituisce compito ineludibile del giudice dell'esecuzione, tenuto a verificare ex officio la titolarità, in capo al debitore esecutato, del diritto reale pignorato, al fine di garantire la stabilità dell'acquisto dell'aggiudicatario ed evitare il rischio di evizione.
Precisa che tale continuità non è essenziale che sussista nel momento di avvio dell'azione esecutiva, ma, in quanto funzionale alla vendita, deve sussistere prima dell'autorizzazione alla vendita.
Nel caso di specie, pertanto, o ci si riesce a procurare una sentenza che accerti l'acquisto per usucapione (cosa pervero abbastanza difficile attesi i tempi ordinariamente necessari) oppure la procedura verrà dichiarata improseguibile.
Un escamotage che si potrebbe utilizzare è quello di chiedere una sospensione ex art. 624 bis al fine di procurarsi (e trascrivere) medio tempore, la sentenza da trascrivere.
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