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Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO
conseguenze mancata rinnovazione ipoteca
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Paolo Battaglia
CATANZARO05/11/2025 11:15conseguenze mancata rinnovazione ipoteca
Buongiorno,
procedura di espropriazione avviata dal creditore fondiario nei confronti di soggetto fallito (terzo datore d'ipoteca).
Quali sono le conseguenze della mancata rinnovazione dell'ipoteca e della perdita del privilegio processuale rispetto alla espropriazione e alla sua procedibilità (anche rispetto alla eventuale avvenuta assegnazione/aggiudicazione del bene)?
Grazie,
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Zucchetti Software Giuridico srl
07/11/2025 14:47RE: conseguenze mancata rinnovazione ipoteca
Anticipando il ragionamento che ci apprestiamo a svolgere, osserviamo che a nostro avviso se il decorso del termine dei 20 anni è successivo all'ammissione al passivo o alla vendita del bene che risulta gravato dall'ipoteca, esso non produrrà alcun effetto.
Viceversa, se il termine spira prima della vendita o prima dell'ammissione al passivo, il creditore andrà considerato alla stregua di un creditore chirografario, e dunque la procedura diverrà improseguibile.
Proviamo a spiegarne il perché.
L'art. 2847 c.c. prevede che l'iscrizione dell'ipoteca, effettuata ai sensi dell'art. 2808 c.c., "conserva il suo effetto" per la durata di venti anni, e se non è rinnovata prima della scadenza del ventennio "l'effetto cessa".
La lettera della legge rende evidente che questo termine è volto a disciplinare i soli effetti dell'iscrizione ipotecaria, vale a dire gli effetti della pubblicità: esso pertanto non riguarda né il diritto di credito, né la garanzia ipotecaria intesa come diritto nascente dal titolo ipotecario; nemmeno riguarda (il diritto al) l'iscrizione ipotecaria, in sé quale elemento costitutivo dell'ipoteca (Cfr. Cass. 1 aprile 2011, n. 7570; Cass. n. 16 febbraio 1994, n. 1505; Cass. 6 febbraio 2002, n. 1586), se non nel senso che il suo inutile decorso fa estinguere l'ipoteca cui una determinata iscrizione ha dato vita.
La giurisprudenza ha infatti escluso che l'efficacia per vent'anni dell'iscrizione ipotecaria impedisca il decorso del termine di prescrizione del diritto di credito (cfr. Cass. n. 1586/2002 cit.) e che la mancata rinnovazione estingua definitivamente il diritto dipendente dal titolo ipotecario ed impedisca quindi una nuova iscrizione ipotecaria, dato che questa può essere effettuata anche dopo il ventennio ai sensi dell'art. 2848 c.c. e con gli effetti previsti da tale norma (dovendo intendersi il disposto dell'art. 2878 c.c., n. 2 come riferito all'ipoteca costituita con una determinata iscrizione, per cui quando questa cade viene meno anche l'ipoteca cui essa ha dato vita; fatta sempre salva la reiscrizione ex art. 2848 c.c.. Così Cass. 7498/2012).
La giurisprudenza ha altresì escluso che la mancata rinnovazione sia equiparabile alla cancellazione, trattandosi di fatti diversi che spiegano effetti distinti, in quanto mentre la cancellazione della iscrizione toglie valore a quest'ultima, tal che non si può procedere ad una nuova iscrizione, la mancata rinnovazione nel ventennio produce effetti più limitati, perché se il titolo ipotecario sussiste, nonostante la sopravvenuta inefficacia dell'iscrizione, si può procedere ad una nuova iscrizione (cfr. Cass. n. 1505/1994 cit.).
Ne segue che il termine ventennale dell'art. 2847 c.c. è un termine che regola l'efficacia dell'iscrizione ipotecaria non tanto e non solo nei rapporti tra il creditore ipotecario ed il debitore originario, ma soprattutto nei rapporti tra il primo e gli altri creditori e gli aventi causa dal debitore originario: il suo decorso, lasciando intatto il diritto di credito come assistito dal titolo ipotecario, comporta la postergazione del creditore ipotecario, che intenda continuare ad avvalersi della garanzia, ai creditori iscritti prima della nuova iscrizione (art. 2848 c.p.c., comma 1); esso però estingue il diritto dipendente dal titolo ipotecario rispetto ai terzi acquirenti dell'immobile ipotecato che hanno trascritto il loro titolo (art. 2848 c.p.c., comma 2). La rinnovazione, che è cosa diversa dalla nuova iscrizione, non comporta esercizio di un diritto, ma proroga ex lege gli effetti dell'iscrizione originaria, tanto è vero che può essere eseguita anche presentando soltanto la nota precedente, senza presentare il titolo (arg. ex art. 2850 c.c., comma 2). Essa quindi opera sul piano della pubblicità immobiliare e serve per far conoscere la situazione di libertà o meno di un fondo a colui che consulta i registri immobiliari senza costringerlo ad una consultazione senza limiti di tempo (Cass. 7498/2012, cit.).
Inoltre, dal momento che la prescrizione è istituto collegato all'esercizio di un diritto, esso non si applica al termine dell'art.2847 c.c., e conseguentemente non si applicano nemmeno le norme in tema di interruzione della prescrizione, ed in particolare quella dell'art. 2943 c.c..
Sulla scorta di queste premesse la giurisprudenza ha affermato che l'esercizio dell'azione esecutiva (con il pignoramento ovvero con l'intervento in un processo esecutivo intrapreso da altri contro lo stesso debitore) non può considerarsi equipollente alla rinnovazione ex art. 2847 c.c., o comunque attività idonea ad impedire la cessazione degli effetti dell'iscrizione ipotecaria prevista da questa norma, sospendendo il decorso del ventennio di legge (Cass. 7498/2012, cit. e Cass. 8 febbraio 2017, n. 3401).
Si è infatti osservato che agendo o intervenendo in sede esecutiva il creditore fa valere il suo diritto di credito nei confronti del debitore o del terzo assoggettato all'esecuzione e si avvale della garanzia ipotecaria nei limiti in cui agisce nei confronti di quest'ultimo ex art. 602 e seg. c.p.c. o nei limiti in cui è onerato di sottoporre a pignoramento gli immobili ipotecati ex art. 2911 c.c.; pertanto, quando è il creditore pignorante, in forza della garanzia reale, esercita il diritto di espropriare i beni ex art. 2808 c.c., comma 1; quando, invece, interviene in procedure da altri intraprese, se è ipotecario può intervenire anche in mancanza di titolo esecutivo ex art. 499 c.p.c.. Tuttavia, la ragione di privilegio acquista il rilievo che le è proprio, non tanto nei rapporti tra creditore e debitore, quanto nei rapporti tra creditori concorrenti, vale a dire in sede di distribuzione del ricavato; soltanto, in questa sede, infatti, al momento della redazione del progetto di graduazione e/o di distribuzione ex art. 596 c.p.c. e art. 179 disp. att. c.p.c., rileva il diritto del creditore "di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione" ex art. 2808 c.c., commi 1 e 2.
Quindi, per pervenire all'esito fisiologico della distribuzione del ricavato è necessario che il presupposto della partecipazione al concorso con la preferenza derivante dalla prelazione ipotecaria, vale a dire la permanenza degli effetti dell'iscrizione ipotecaria, si mantenga fino al momento in cui al bene pignorato non si sostituisca definitivamente il prezzo ricavato dall'espropriazione, cosa che accade soltanto con l'emissione del decreto di trasferimento ed è pertanto alla data di questa emissione che l'iscrizione ipotecaria non deve avere superato il ventennio ex art. 2847 c.c. (cfr. Cass. n. 7570/11, in motivazione), poiché fino a quel momento l'iniziativa dei creditori su quel bene è ancora possibile.
Questa conclusione, si è aggiunto, trova riscontro normativo nell'art. 586 c.p.c., (che prescrive che con il decreto il giudice ordina la cancellazione, tra l'altro, delle iscrizioni ipotecarie), e nell'art. 2878 n. 7 c.c. (che stabilisce che l'ipoteca si estingue con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche).
Diverso è il caso in cui, dichiarato il fallimento del debitore, l'iscrizione perda efficacia dopo l'approvazione dello stato passivo.
In questo caso, infatti, posto che il decreto di approvazione dello stato passivo, di cui all'art. 96 l.fall., se non impugnato, preclude ogni questione relativa all'esistenza del credito, alla sua entità, all'efficacia del titolo da cui deriva e all'esistenza di cause di prelazione, la sua intangibilità non ammette il riesame del credito da parte del giudice delegato in sede di finale distribuzione, mediante degradazione a chirografo, di un credito già ammesso in via ipotecaria; ne consegue che nemmeno il mancato rinnovo dell'iscrizione ipotecaria alla scadenza del ventennio dal compimento della prima formalità pubblicitaria, attenendo al solo profilo dell'efficacia e perciò non estinguendo né il titolo ipotecario, né il diritto di credito garantito, costituisce ragione per la degradazione, in quanto in materia non opera l'istituto della prescrizione, e dunque dell'ipotizzabilità della interruzione, con riguardo all'apertura del fallimento, essendo invece sufficiente, perché la garanzia giovi al creditore, che questi abbia richiesto ed ottenuto l'ammissione al passivo del proprio credito, senza che, alla data della domanda, l'iscrizione stessa abbia superato il ventennio, permanendo tale efficacia per tutto il corso della procedura; in questo modo l'istituto si adatta alla sistematica concorsuale, nella quale il creditore, depositata la domanda, consuma il suo potere processuale né ha più il potere o l'onere di intervenire sul diritto d'ipoteca, che cessa di essere nella sua disponibilità una volta ammesso, a differenza di quanto accade nell'esecuzione singolare, in cui l'iscrizione non deve aver superato il ventennio alla data della vendita forzata, che concreta l'espropriazione che il creditore ha diritto di chiedere, mentre nella procedura concorsuale la vendita è disposta su iniziativa del curatore (Cass. 7570/2011).
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