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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - CONCORDATO
CONTRATTI PENDENTI EX ART. 97 CCII
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Roberto Marinelli
Macerata07/11/2025 18:14CONTRATTI PENDENTI EX ART. 97 CCII
Ringrazio anticipatamente per la preziosa collaborazione.
Una società (trattasi di società immobiliare di costruzione) ha presentato ricorso prenotativo per concordato in continuità. Prima della presentazione della domanda prenotativa aveva stipulato dei contratti preliminari di compravendita immobiliari con i promissari acquirenti al fine della realizzazione chiavi in mano di unità abitative (abitazioni sia prima casa che non). Tuttavia tali contratti non risultano trascritti, nè registrati. Inoltre gli stessi non risultano eseguiti/non compiutamente eseguiti in quanto da un lato il prezzo totale non è stato pagato da parte dell'acquirente, nè dall'altro la debitrice ha provveduto a terminare le unità abitative suddette.
Le domande sono le seguenti:
1) il debitore potrebbe, con autorizzazione del Tribunale e nelle more della presentazione del piano, provvedere alla vendita degli immobili (trattasi di beni merce) con evidenza pubblica ex art. 91 CCII in quanto funzionali all'esecuzione del piano considerato che, in caso di scioglimento dei contratti di preliminari, la società debitrice vedrebbe aumentare il proprio passivo?
2) in caso affermativo sub 1), è possibile considerare validi oltre le caparre anche gli acconti versati da parte dei promissari acquirenti (considerarli come cauzione) in conto prezzo del saldo finale?
3) in caso di scioglimento di una parte di tali contratti preliminari in quanto non funzionali e non utili alla fattibilità del piano concordatario, non si andrebbe contro la par condicio di cui all'art. 85, comma 4, CCII?
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/11/2025 10:40RE: CONTRATTI PENDENTI EX ART. 97 CCII
Le norme cui bisogna rifarsi per affrontare il problema da lei prospettato sono quelle di cui all'art. 97 CCII, che regolano la sorte dei contratti pendenti nel concordato. Tale articolo, dopo aver dettato la regola generale che i contratti ancora ineseguiti o non compiutamente eseguiti nelle prestazioni principali da entrambe le parti proseguono anche durante il concordato, prevede la possibilità per il debitore di chiedere la sospensione o lo scioglimento di tali contratti; anzi, per la precisione, in pendenza del termine concesso ai sensi dell'art. 44, il debitore può chiedere soltanto la sospensione (art. 97, comma 2), come appunto nel caso in esame ove lei ci dice che il debitore ha presentato un ricorso prenotativo di concordato in continuità.
Se quello descritto è lo spazio entro cui il debitore può muoversi, gli sviluppi futuri possono prendere due strade.
La prima è che il debitore non fa alcuna richiesta si sospensione, per cui il contratto preliminare continua a produrre i sui effetti; questo significa che bisogna dare esecuzione al preliminare il cui scopo è pervenire alla conclusione del contratto definitivo. E' probabile che la stipula del definitivo abbia ad oggetto il trasferimento della proprietà degli appartamenti ultimati e la consegna degli stessi, per cui il debitore dovrebbe eseguire i lavori mancanti per arrivare alla stipula dl definitivo; ad ogni modo, ove, eventualmente attraverso accordi transattivi, le parti del preliminare fossero d'accordo a trasferire i beni oggetto del preliminare stesso, il contratto definitivo potrebbe essere stipulato.
Rispondendo, quindi, alla sua domanda sub 1, possiamo dire che la vendita, sempre al promissario acquirente, è possibile ove siano maturate le condizioni che il preliminare prevede per la stipula del definitivo o qualora le parti (promittente venditore e promissario acquirente) siano d'accordo a stipulare l'atto di trasferimento definitivo. E' da escludere, fin quando esiste il preliminare, che il debitore possa cedere a terzi il bene oggetto del preliminare stesso. In questi casi- e rispondiamo alla sua domanda sub. 2- continuando il rapporto obbligatorio concluso col preliminare, si deve tener conto di quanto è stato versato dal promissario acquirente, salvo il caso di accordi transattivi, ove è la volontà delle parti che definisce queste questioni.
L'alternativa a questa soluzione è che il debitore chieda la sospensione del contratto preliminare, nel qual caso il preliminare entra in una fase di quiescenza (tipica dei rapporti pendenti nella liquidazione giudiziale in attesa della scelta del curatore se sciogliersi o subentrare), in cui il contratto non produce effetti per un certo periodo, per poi riprendere il suo pieno vigore alla scadenza del termine di sospensione concesso. E' probabile che il debitore, se sceglie questa via, al momento in cui presenterà la proposta e il piano e sarà ammesso al concordato pieno chiederà lo scioglimento del contratto; domanda che sarà vagliata per valutare se ricorrono le condizioni di cui all'art. 97 e comunque, una volta accolta, libererà le parti dagli obblighi assunti.
La sospensione come lo scioglimento non violano la par condicio in quanto istituti previsti dalla legge per favorire la continuità aziendale; invero, attraverso la possibilità data al debitore di liberarsi di quei rapporti onerosi che probabilmente hanno determinato la crisi o l'insolvenza si consente al debitore concordatario di eliminare ostacoli alla ripresa dell'attività e continuare l'esercizio dell'impresa.
Zucchetti SG srl
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