Forum FALLIMENTI - CONCORDATO

Prelazione a locatari nelle vendite concordatarie

  • Paolo Fabris

    Spilimbergo (PN)
    08/06/2021 11:33

    Prelazione a locatari nelle vendite concordatarie

    Nell'ambito di un concordato liquidatorio omologato vengono posti in vendita con procedure competitive equipollenti a quelle proprie delle procedure fallimentari (art. 107 L.F.), beni immobili ad uso diverso da quello abitativo locati.
    I contratti di locazione preesistenti non prevedono espressamente una prelazione in caso di vendita (ma potrebbe supplire l'art. 38 L. 392/78).
    Si chiede, trattandosi di vendite effettuate da soggetto in concordato preventivo liquidatorio omologato, aventi natura coattiva e fatte nell'interesse del soddisfacimento delle pretese dei creditori concorsuali, se al locatario possa spettare la prelazione ovvero, per le motivazioni sopra indicate, non sussista.
    Ringrazio anticipatamente, cordialità.
    Dr Paolo Fabris
    • Zucchetti SG

      08/06/2021 19:27

      RE: Prelazione a locatari nelle vendite concordatarie

      Questione complessa e controversa.
      L'art. 38 della legge 392/78 riconosce al conduttore di immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione il diritto di prelazione in tutti i casi in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, ponendo a carico di quest'ultimo l'onere di deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario (c.d.denuntiatio) e la previsione, in caso di omissione, del diritto di riscatto. E' pacifico, pertanto, che il diritto di prelazione previsto da tale norma presuppone la volontarietà e l'onerosità del trasferimento., per cui il discorso si sposta sulla natura della vendita effettuata in sede di liquidazione del concordato con cessione di beni e le profonde modifiche cui questo istituto è stato sottopsoto nel tempo hanno inciso in modo determinante sul contrasto in materia, per cui è necessario attualizzare la situazione al momento.
      Basti pensare che le Sez. unite (Cass. s.u. 27/07/2004, n.14083) avevano statuito che "In relazione alla vendita effettuata dal liquidatore in esecuzione del concordato preventivo con cessione dei beni, è consentito l'esercizio del diritto di prelazione nell'acquisto, convenzionalmente attribuito a un terzo dal debitore prima dell'ammissione della procedura, atteso che: il rapporto di prelazione, come tutti i rapporti giuridici preesistenti, non si scioglie (mancando nella disciplina del concordato il richiamo alle disposizioni dettate dagli art. 72-83 l. fall.) a seguito dell'apertura del concordato o della sua omologazione; non è ricavabile dal sistema l'oggettiva incompatibilità della prelazione con la fase esecutiva del concordato (sia perché la forma e le modalità della liquidazione competono al debitore cedente, che può stabilire la vendita a trattativa privata e il tribunale interviene, ai sensi dell'art. 182 l. fall., solamente se il concordato non dispone diversamente, sia perché, non rispondendo l'esclusione della prelazione nella vendita forzata a ragioni di principio, è irrilevante che il trasferimento venga attuato con atti di carattere negoziale ovvero coattivo); va escluso, infine, che la prelazione incida, di per sè, negativamente sugli interessi dei creditori, in quanto essa comporta il solo onere della "denuntiatio" e si colloca in un momento successivo alla individuazione dell'acquirente e alla definitiva determinazione del prezzo".
      Al di là del fatto che nella specie si trattava di prelazione volontaria, si vede come sia superata la costruzione della vendita concordataria rispetto al regime successivo alla riforma iniziata nel 2005. Non vi è dubbio che ora tale vendita sia da considerare una vendita coattiva in quanto effettuata nell'ambito di una procedura concorsuale, svolta in via competitiva e con effetti purgativi, nell'interesse del ceto creditorio e con distribuzione del ricavato nel rispetto della proposta accettata dai creditori e omologata dal tribunale. Sebbene, quindi, il debitore sottoposto al concordato preventivo, a differenza del fallito, non perda né l'amministrazione del proprio patrimonio, né la legittimazione a disporre dei propri beni, egli subisce comunque uno spossessamento attenuato fino all'omologazione del concordato e, successivamente, le previsioni contenute nella proposta di concordato divengono vincolanti e, quindi, sia il debitore, sia i creditori sono tenuti ad eseguire gli atti in esso stabiliti, con conseguente attribuzione ai liquidatori della legittimazione al compimento degli atti di cessione previsti nel concordato stesso.
      Ed infatti successivamente la Cassazione (Cass. 18/05/2012, n. 7931) muovendo da questi principi ha 12 ha evidenziato che "a differenza della prelazione volontaria (che nasce dal patto costitutivo preesistente alla procedura concordataria ed a questa è destinata a resistere), la prelazione legale urbana trova il suo fatto genetico nella stipulazione dell'alienazione da parte del locatore con il terzo non conduttore, per cui, così come resta esclusa per le locazioni stipulate nel corso di procedure concorsuali, allo stesso modo essa non è ammessa in caso di vendita coattiva, altrimenti derivandone pregiudizio alle ragioni di speditezza delle alienazioni nel prevalente interesse pubblicistico, cui deve cedere l'interesse privato del conduttore" (si cons9iglia di leggerla per esteso perché molt9o articolata la motivazione).
      Per la verità anche alcune affermazioni contenute in questa decisione sono state in parte superate, ma può dirsi che la giurisprudenza di merito che abbiamo rinvenuto concorda su questa soluzione secondo cui "Il conduttore di un immobile adibito ad attività commerciale perde il diritto di prelazione, di cui all'art. 38 l. 27 luglio 1978 n. 392, nel caso di alienazione di esso disposta nell'ambito di un concordato preventivo con cessione dei beni ai creditori" (Trib. Bolzano 09/05/2018; Trib. Bologna 01/02/2019, n. 274). .
      Zucchetti Sg srl
      • Paolo Fabris

        Spilimbergo (PN)
        10/06/2021 10:26

        RE: RE: Prelazione a locatari nelle vendite concordatarie

        Ringrazio per la pronta ed esaustiva risposta, che mi è di ausilio.
        Cordialità.
        Dr Paolo Fabris