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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
risoluzione contratto di locazione immobile della procedura_
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Nicoletta Manto
Asti23/06/2025 10:02risoluzione contratto di locazione immobile della procedura_
L'apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del locatore non scioglie il contratto di locazione di immobili e il curatore subentra nel contratto.
Qualora, alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale, la residua durata del contratto sia superiore a quattro anni, il curatore, entro un anno dall'apertura della procedura, può, previa autorizzazione del comitato dei creditori, recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che, nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. L'indennizzo è insinuato al passivo come credito concorsuale. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dall'apertura della procedura.
dato quanto indicato in premessa sono gentilmente a porre la seguente casistica relativa a una procedura di liquidazione giudiziale aperta a settembre 2024:
su un immobile di proprietà della procedura è presente un contratto di locazione a uso abitativo 4+4
la prima scadenza è prevista per 05/2026,
ora sono in procinto di predisporre il programma di liquidazione
il conduttore non è disposto spontaneamente a lasciare l'immobile,
a) è possibile recedere dal contratto da parte del curatore prima della scadenza dei primi 4 anni ?
b) occorre in tal caso presentare istanza al giudice Delegato per determinare l'equo indennizzo da corrispondere al conduttore per liberare gli immobili ?
c) nel caso in cui il conduttore non accetti l'equo indennizzo determinato dal Giudice Delegato come deve comportarsi il curatore?
ringrazio-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza25/06/2025 11:06RE: risoluzione contratto di locazione immobile della procedura_
Come lei giustamente ricorda il contratto di locazione non si scioglie automaticamente a seguito della apertura della liquidazione giudiziale a carico del locatore. Il che significa che e il curatore subentra nel contratto, assumendola posizione del locatore, con tutti i suoi diritti ed obblighi, compreso il diritto di disdettare la proroga del secondo quadriennio per la necessità di vendere l'immobile. Se si ammete questa possibilità non da tutti condivisa, il curatore deve rispettare il contratto fino alla scadenza naturale del maggio 2026, dando disdetta almeno sei mesi prima per evitare il rinnovo. Se non si ammette la possibilità della disdetta, (le altre fattispecie di disdetta previste dal comma 1 dell'art. 3 legge n. 431 del 1998 non si attagliano alla fattispecie), il contratto avrebbe la scadenza finale del maggio 2030. In tal caso potrebbe trovare applicazione il comma 2 dell'art. 185, da lei richiamato in quanto alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale la residua durata del contratto sarebbe superiore a quattro anni. In tal caso potrebbe far ricorso al recesso corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che, nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati, fermo restando che in tal caso il recesso ha effetto decorsi quattro anni dall'apertura della procedura. Poiché il giudice interviene per determinare l'equo indennizzo solo in caso di mancato accordo, è chiaro che prima deve essere il curatore a proporre un indennizzo e qualora non si trovi un accordo tra le parti si fa istanza (o il curatore o il conduttore in bonis) al giudice delegato perché provveda lui.
Come vede, considerata la data di prima scadenza del contratto, conviene aderire alla proposta del conduttore di liberare l'immobile a quella data (stipulando apposito accordo), non essendo configurabile una data più favorevole; anzi ricorrendo al recesso la durata del contratto si protrarrebbe comunque a quattro anni dall'apertura della liquidazione giudiziale.
Zucchetti SG srl
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