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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
VENDITA COMPENDIO IMMOBILIARE
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Chiara Fabbroni
AREZZO24/04/2025 20:23VENDITA COMPENDIO IMMOBILIARE
Buonasera,
vengo a porre il seguente quesito.
In qualità di Curatore ho appreso all'attivo della liquidazione giudiziale un compendio immobiliare composto da appartamenti e box auto inserito in una più ampia lottizzazione.
Il ctu nel predisporre la perizia immobiliare ha elencato una serie di servitù sia attive che passive (una di queste anche di uso pubblico a favore dell'amministrazione comunale) incidenti prevalentemente sui beni comuni non censibili, e trascritte tutte dopo le varie iscrizioni ipotecarie originariamente iscritte sulle delle originarie particelle che sono state tutte frazionate. Il ctu ha dunque considerato tali vincoli opponibili all'acquirente e al futuro aggiudicatario, sul presupposto implicito che trattasi di servitù necessarie.
Ciò detto, sono a porre i seguenti quesiti:
-l'articolo 2812 c.c. si applica anche con riferimento alle vendita forzata concorsuale dove il soggetto che vende non è il creditore ipotecario, ma direttamente il debitore stesso tramite il Curatore?
-l'articolo 2812 c.c. si applica anche nell'ipotesi di servitù che per quanto trascritte successivamente all'iscrizione ipotecaria non incidono negativamente sul valore degli immobili?
- in caso di applicabilità dell'articolo 2812 c.c. anche nella vendita concorsuale, le stesse servitù possono essere cancellate su ordine del Giudice?
Ringrazio come sempre per il prezioso contributo
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza25/04/2025 12:23RE: VENDITA COMPENDIO IMMOBILIARE
L'art. 2812 c.c. è chiaro nel rendere inopponibile al creditore ipotecario i diritti parzialireali (servitù, usufrutto, uso e abitazione) trascritti dopo l'iscrizione dell'ipoteca e, cme in tempi ormai remoti ha affermato la Cassazione (Cass. 27/03/1993, n.3722), la disciplina di cui alla citata norma- che consente al creditore ipotecario di procedere ad esecuzione forzata sul bene ipotecato direttamente ed unicamente nei confronti del proprietario dello stesso, avvalendosi del vantaggio derivante dalla liquidazione unitaria dell'immobile e determinando l'estinzione dei predetti diritti parziari- "deve ritenersi applicabile anche nell'esecuzione concorsuale, (per cui ) la curatele fallimentare può legittimamente procedere alla vendita all'incanto dell'immobile ipotecato che apparteneva al fallito, anche ove il bene sia gravato da diritto di uso e di abitazione a favore del coniuge del fallito, nel caso in cui tale diritto non sia opponibile al creditore ipotecario; mentre l'opponibilità del diritto reale parziario alla massa - perché trascritto anteriormente alla sentenza dichiarativa di fallimento - comporta unicamente che il titolare dello stesso può far valere le sue ragioni sull'eventuale eccedenza attiva, una volta soddisfatto il creditore ipotecario, salva restando la tempestiva proposizione del reclamo ex art. 26 legge fallimentare avverso l'ordinanza di vendita che gli sia stata notificata".
Questo il principio generale, ma nella sua fattispecie la questione non è del tutto rapportabile a questa situazione semplificata della servitù trascritta posteriormente all'iscrizione ipotecaria. Lei infatti dice che gli immobili acquisiti all'attivo, composti da appartamenti e box auto, sono inseriti in una più ampia lottizzazione e che ctu nel predisporre la perizia immobiliare ha elencato una serie di servitù sia attive che passive (una di queste anche di uso pubblico a favore dell'amministrazione comunale) incidenti prevalentemente sui beni comuni non censibili, e trascritte tutte dopo le varie iscrizioni ipotecarie originariamente iscritte sulle originarie particelle che sono state tutte frazionate.
Ne consegue che essendo opponibile alla curatela la lottizzazione, i fabbricati assoggettati al pignoramento generale vanno considerati come nel piano di lottizzazione in cui le servitù previste acquistano la caratteristica della necessarietà o coattività in quanto destinate a servire fondi altrimenti interclusi in via assoluta o relativa, ed infatti il CTU ha concluso che trattasi di "servitù necessarie" e come tali di "vincoli opponibili all'acquirente".
In realtà il problema è se questi vincoli siano opponibili al creditore ipotecario e la risposta, in forza del richiamato art. 2112 c.c. è negativa, ma potendo le servitù coattive essere costituite in ogni momento (art. 2054 c.c.) a fronte della interclusione dei fondi cui dà accesso o in base ad un titolo che è opponibile al venditore (la lottizzazione, cfr. art. 2919 c.c.), riteniamo, considerato anche che esse non incidono sul valore degli immobili oggetto di ipoteca, che il creditore ipotecario difficilmente potrà opporsi ad una vendita, il cui bando di gara abbia precisato la situazione della lottizzazione esistente, le servitù in essa prevista e che la vendita avviene a queste condizioni.
Tanto assorbe l'ultima domanda.
Zucchetti SG srl-
Chiara Fabbroni
AREZZO15/05/2025 14:00RE: RE: VENDITA COMPENDIO IMMOBILIARE
Ringraziando per la risposta, sono a chiedere se quindi sia corretto che l'avviso di vendita e il conseguente atto di trasferimento notarile preveda l'opponibilità di dette servitù con riferimento ai vari soggetti aggiudicatari.
Ringrazio come sempre.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza16/05/2025 20:11RE: RE: RE: VENDITA COMPENDIO IMMOBILIARE
Certamente si, anzi doveroso perché, come abbiamo detto nella precedente risposta, anche se dette servitù non sono opponibili al creditore ipotecario in quanto trascritte successivamente all'iscrizione ipotecaria, sono opponibili alla procedura e, quindi, all'aggiudicatario dei beni, per cui la loro esistenza deve essere menzionata nell'avviso di vendita.
Zucchetti SG srl
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