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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
CONTRATTO AFFITTO AZIENDA
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Marco Lombi
Santarcangelo di Romagna (RN)11/04/2026 11:27CONTRATTO AFFITTO AZIENDA
Buongiorno,
azienda in liquidazione giudiziale dal 03.03.26. Aveva stipulato contratto di affitto d'azienda in qualità di affittuaria con la società Alfa nel 2021. A luglio 2025 la società Alfa stipula un nuovo contratto di affitto d'azienda con la società Beta negli stessi locali dove svolgeva attività la società in liquidazione giudiziale. Pertanto negli stessi locali dal 2025 svolge attività la nuova società, la quale è subentrata nell'autorizzazione alla ristorazione della società in liquidazione giudiziale dalla stessa data (luglio 2025). Il contratto di affitto d'azienda tra la società fallita e la società Alfa però non risulta risolto in visura camerale, inoltre non mi è stato prodotto alcun atto di risoluzione.
Si consideri anche che l'amministratore della società fallita è lo stesso amministratore della nuova società beta, quindi risulta evidente la volontà di entrambe le parti di cessare il precedente contratto. Il curatore deve considerarlo un contratto pendente e procedere alla risoluzione o si può considerare risolto per fatti concludenti? Se lo considero un contratto pendente e procedo alla risoluzione, dovrò pagare anche in prededuzione il canone maturato dal 03/03/2026 (data di apertura della liquidazione giudiziale) sino alla data della risoluzione più un equo indennizzo ad alfa, che nel frattempo stà già percependo canoni dal nuovo contratto stipulato con beta? Come devo procedere?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza13/04/2026 12:36RE: CONTRATTO AFFITTO AZIENDA
A nostro avviso il contratto di affitto originario, considerata la posizione dell'amministratore della società fallita, che è lo stesso amministratore della nuova società Beta nuova affittuaria, non può non ritenersi risolto tacitamente tra le parti.
Piuttosto proprio questa commistione gestionale e il fatto che il nuovo affittuario svolga esattamente la stessa attività del precedente, stessi locali e con le stesse autorizzazioni, potrebbe indurla a prendere in considerazione la possibilità dell'esistenza di una super società di fatto tra quella già in liquidazione e la soc. Beta in modo da ottenere l'apertura della liquidazione giudiziale a carico di detta super società e della società Beta a norma del comma 5 dell'art. 256 CCII (che espressamente contempla, sulla scia della pregressa giurisprudenza, la possibilità di una società tra società, chiamata per questo super società).
Sulla base dei pochi dati a nostra conoscenza, una tale iniziativa potrebbe avere successo, ma poi deve verificare lei se economicamente ne vale la pena nell'interesse dei creditori, valutando cioè quali vantaggi apporterebbe ai creditori l'apertura della liquidazione giudiziale nei confronti di una tale super società; in tal caso, infatti, l'affitto di azienda sarebbe in capo a detta super società, per cui tale contrato sarebbe da considerare pendente, con applicazione del comma 3 dell'art. 184. Inoltre seguirebbe l'apertura della stessa procedura anche per la soc. Beta, e quindi bisognerebbe valutare di quale attivo questa potrebbe disporre, e così via.
Zucchetti SG Srl-
Marco Lombi
Santarcangelo di Romagna (RN)14/04/2026 18:58RE: RE: CONTRATTO AFFITTO AZIENDA
Buonasera,
liquidazione giudiziale dichiarata in data 3 marzo 2026. Redigo inventario e qualche giorno dopo, in seguito all'apertura del cassetto fiscale, mi accorgo che ci sono delle fatture da una società di leasing.
Avvertito l'amministratore mi spiega che si tratta dell'auto che usa personalmente tramite contratto denominato locazione senza conducente a lungo termine con prezzo di riscatto. Mi produce libretto ove si evince che l'auto è intestata alla società di leasing. Procedo subito a spodestare l'amministratore dalla disponibilità del bene, restituendolo alla società di leasing, avvertendo che il bene non deve essere ne ceduto ne utilizzato fino a decisione del curatore di subentrare o meno. Due giorni dopo la società di leasing mi produce un primo contratto di locazione a lungo termine senza conducente con opzione di acquisto di 18 mesi (da dicembre 2023 fino a luglio 2025), una prima proroga da luglio 2025 a novembre 2025 e una seconda proroga da dicembre 2025 a febbraio 2026. Il contratto e le proroghe prevedono il pagamento di un canone comprensivo di una quota capitale di 370 euro e di una quota servizi di euro 165. Tuttavia è specificamente indicato che le manutenzioni oridinarie e straordinarie, come le revisioni, sono a carico dell'utilizzatore. E' invece a carico della società di leasing la sola assicurazione. Il prezzo per esercitare l'opzione di acquisto è di 9.000 euro (ciò era gia previsto dal contratto originario per cui si sarebbe potuto esercitare l'opzione già a luglio 2025). Inoltre il contratto iniziale prevedeva un maxicanone. Prezzo auto per società di leasing 15.000 euro. La società di leasing ritiene si tratti di noleggio. A me sembra più un leasing finanziario. Potrei contestare il fatto che ad aprile il bene era ancora nella disponibilità del debitore anche se la scadenza della proroga era fine febbraio e chiedere che il contratto venga dichiarato ancora attivo alla data dell'apertura della liquidazione e riqualificato come leasing finanziario? Il problema è che poi attualmente non avrei le disponibilità per pagare il prezzo di riscatto (che ammontava a 9000 euro ma al quale potrei ottenere lo scomputo delle quote capitali pagate da luglio 2025 fino alla data della liquidazione). Le disponibilità finanziarie le potrei averle solo dopo aver venduto altri beni ma attualmente non sò quanto realizzerò. Anche volendo procedere velocemente alla vendita non credo che prima di 20/30 giorni possa avvenire. Come funziona in questi casi? L'alternativa sarebbe considerarlo come un leasing operativo scaduto alla data di apertura della liquidazione. In questo caso potrei la soluzione più celere e prudente sarebbe quella di non inventariarlo e restituirlo immediatamente o di inventariarlo. Se procedo ad inventariarlo, il bene può poi essere restituito con semplice richiesta del curatore al Giudice delegato (non c'è comitato dei creditori) oppure l'unica strada è quello di presentare istanza da parte della società di leasing che chiede la restituzione?
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