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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Liquidazione quota immobile - determinazione prezzo
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Alessandro Culot
GORIZIA11/03/2026 17:38Liquidazione quota immobile - determinazione prezzo
Spett.le FORUM,
devo procedere alla predisposizione del programma di liquidazione per la vendita della quota di 1/9 di una villetta al mare ereditata da uno dei due soci di una s.n.c.
La quota di 1/9 è stata valutata dal perito euro 30.000 c.a.
Gli altri comproprietari, dei restanti 8/9, sono disposti ad offrire per il 1/9 in vendita giudiziale euro 10.000,00.
Visto l'art. 216 CCII dovrei procedere a tre esperimenti di vendita, probabilmente deserti, per allinearmi all'offerta dei conproprietari o sperare in altre offerte.
I quesiti sono i seguenti:
1) nel programma di liquidazione può essere proposta una gara ad offerte migliorative rispetto all'eventuale offerta pervenuta, prima del primo o secondo esperimento di vendita, di euro 10.000, offerta che si discosta di molto dal valore peritato?
2) se la procedura di vendita di cui al punto 1) non è autorizzabile dal G.D. visto l'art. 216 CCII e nella presunzione che solo i comproprietari dei restanti 8/9 possano essere interessati, il prezzo di vendita può essere determinato con un abbattimento del valore stimato dell'ordine del - 40% al fine di poter accogliere l'eventuale offerta dei comproprietari al secondo esperimento (- 25% e offerta minima - 25%)? Ovvero il prezzo non si può discostare di molto dal valore peritato? L'alternativa sono due ulteriori esperimenti di vendita con tempo e soldi sprecati.
3) ai comproprietari va notificata, ex art. 732 cc, la facoltà dell'esercizio del diritto di prelazione, trattandosi di vendita giudiziale?
Vi ringrazio della risposta.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza13/03/2026 12:55RE: Liquidazione quota immobile - determinazione prezzo
Le soluzioni da lei prospettate non sono fattibili in quanto in contrasto con le previsioni dell'art. 216 CCII. Considerato che l'acquisto della quota di 1/9 di un immobile non troverà presumibilmente interessati, se non appunto i restanti comproprietari, si potrebbe addivenire ad una transazione su una lite che potrebbe essere instaurata da questi ultimi, da definire con rinuncia alle loro pretese e cessione da parte della curatela della quota di sua competenza sull'immobile. Se, come è probabile, i comproprietari sono d'accordo su questa linea, potrebbe prevedere nel programma di liquidazione la vendita competitiva secondo legge, salvo che non intervenga una soluzione transattiva sulle pretese che i comproprietari hanno avanzato oralmente e che potrebbero sfociare in una controversia giudiziaria.
Zucchetti SG srl-
Alessandro Culot
GORIZIA13/03/2026 17:09RE: RE: Liquidazione quota immobile - determinazione prezzo
Spett.le FORUM,
avete confermato quindi che il prezzo corrisponde al valore peritato, senza mutuare l'art. 568 c.p.c. ove il Giudice (ma anche il delegato ex art. 591 bis c.p.c.) e per analogia si poteva ritenere anche il curatore, determina il valore (prezzo di vendita) sulla base del valore di mercato e degli elementi forniti dalle parti e dall'esperto nominato.
Detto ciò procederò, ex art. 216 c.p.c., senza accettare l'offerta sotto prezzo dei coeredi e successiva gara ad offerte migliorative, ma aspettando probabilmente il terzo esperimento, l'offerta dei coeredi.
In merito ai coeredi, ove non tutti siano offerenti, in che forma ottengo la transazione, non essendoci una lite, è forse sufficiente una dichiarazione firmata con rinuncia al diritto ex art. 732 cc.?
Grazie della risposta.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza13/03/2026 19:13RE: RE: RE: Liquidazione quota immobile - determinazione prezzo
La norma del codice di rito troverebbe applicazione ove, nel programma di liquidazione, la vendita fosse stata demandata al giudice delegato, nel qual caso, come prevede il comma 3 dell'art. 216 CCII, le vendite avvengono "secondo le disposizioni del codice di procedura civile i quanto compatibili"; ove, invece manchi questa speciale "delega", le vendite devono essere effettuate mediante procedure competitive seguendo le regole di cui nall'art. 216 CCII.
Se lei intende seguire, come afferma nella odierna domanda, questa linea delle vendite competitive, viene meno l'opportunità di ricorrere ad una transazione, che era un suggerimento per evitare spese in considerazione del sicuro disinteresse di terzi estranei a partecipare ad una gara per l'acquisto della quota di 1/9 e che, quindi, presupponeva l'accordo di tutti gli altri comproprietari, altrimenti qualcuno di essi in disaccordo avrbbe potuto impugnare l'accordo.
Quanto al diritto di prelazione di cui all'art. 732 c.c., l'applicabilità dello stesso alle vendite coattive è stato escluso da risalente giurisprudenza (Cass. 7/07/1999, n. 7056), nel mentre più recenti sono le decisioni che hanno escluso il diritto di prelazione urbana ex art.
38 l. n. 392 del 1978 (che attribuisce la prelazione al conduttore di immobili non adibiti ad abitazione) nelle vendite coattive (cfr. da ult. Cass. 21/11/2025, n. 28918), con argomentazioni valide anche per il retratto successorio di cui all'art. 732 c.c..
Zucchetti SG srl
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