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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Cessione immobile a ridosso della procedura
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Alessandro Culot
GORIZIA15/07/2026 15:50Cessione immobile a ridosso della procedura
Spett.le FORUM,
liquidazione giudiziale di un imprenditore individuale proprietario di diverse proprietà immobiliari personali.
Alcuni giorni prima della sentenza di liquidazione giudiziale l'imprenditore vende un immobile, già gravato da ipoteca volontaria per mutuo e giudiziale consolidata per fornitura, il notaio trattiene il corrispettivo pagato dall'acquirente in deposito dedicato, ma come previsto nel contratto di compravendita lo stesso potrebbe essere risolto se la preordinata procedura ante liquidazione tra il venditore, la banca con ipoteca volontaria per il mutuo ipotecario e l'altra ipoteca giudiziale (per credito chirografario) non verranno cancellate per iscrivere l'ipoteca volontaria di primo grado a nome dell'acquirente.
Accertati, prima, i presupposti per un'azione revocatoria, forse già presenti nell'atto di compravendita, in particolare l'eventuale corrispettivo sproporzionato oltre 1/4 e le garanzie prestate in atto dal venditore, è corretto fare una transazione con parziale pagamento del corrispettivo alla banca con garanzia ipotecaria e il pagamento al creditore ipotecario giudiziale, per poi farsi corrispondere dal notaio il restante importo previo autorizzazione del G.D., se ritenuto congruo, per le spese di procedura in prededuzione
ovvero
paventare un'azione revocatoria, accertati appunto i presupposti per tale azione, al fine di far dichiarare risolto il contratto di compravendita e procedere alla vendita nell'ambito della liquidazione giudiziale, verificato con l'opportuna tempistica lo stato passivo e le altre ragioni di preferenza e/o privilegio.
Ringrazio della risposta.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/07/2026 17:59RE: Cessione immobile a ridosso della procedura
Quando il curatore intende addivenire ad una transazione du una controversia già insorta o probabile, deve fare una valutazione di convenienza tra la soluzione transattiva e il probabile esito della controversia, considerando anche le spese e il tempo richiesti a questo fine; tant'è che il secondo comma dell'art. 132 CCII dispone che nel richiedere l'autorizzazione del comitato dei creditori per il compimento di uno degli atti di cui al primo comma, tra cui le transazioni, "il curatore formula le proprie conclusioni anche sulla convenienza della proposta".
Così stando le cose noi possiamo solo fare considerazioni di carattere generale in quanto è lei che conosce in concreto i dettagli dell'operazione e, principalmente, l'entità dei crediti in discussione e del passivo in generale, nonché le prevedibili risultanze di una azione revocatoria e del prezzo poi ricavabile da una successiva vendita in caso di esito positivo della revocatoria , può fare una valutazione di convenienza.
Nel caso, pare di capire che la somma depositata presso il notaio sia sufficiente a soddisfare integralmente i due creditori ipotecari e che rimanga anche un residuo da attribuire alla curatela, per cui il pagamento dei predetti non altererebbe la par condicio in quanto comunque questi troverebbero capienza sul ricavato delle futura vendita, ma la massa dei creditori potrebbe comunque essere danneggiata perché lei dice anche che il prezzo pagato è inferiore di oltre un quarto a quello effettivo, il che giustificherebbe il ricorso alla revocatoria (il cui esito dovrebbe essere abbastanza certo essendo l'operazione avvenuta pochi giorni prima dell'apertura della liquidazione giudiziale) e una futura vendita probabilmente ad un prezzo più elevato, che consentirebbe di pagare gli ipotecari e disporre di una maggiore somma per gli altri creditori.
Questo per dire che non possiamo essere noi ad indicare la linea da seguire perché questa deve essere frutto di una attenta valutazione della fattispecie sulla base dei dati concreti che le consenta di stabilire se è più conveniente per l'intera massa dei creditori stipulare la transazione accennata o percorrere i rischi di una azione revocatoria, con le relative spese e i necessari tempi per ottenere una sentenza.
Zucchetti Sg srl
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